新城控股(601155)2023年中报解读：对外股权投资收益同比大幅增加，存货周转率提升
新城控股集团股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“王振华”。公司主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。
根据新城控股2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收417.68亿元，同比基本持平。扣非净利润19.38亿元，同比下降24.38%。新城控股2023年半年度净利润24.14亿元，业绩同比下降25.73%。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产开发销售，占比高达87.01%，其中房地产物业销售收入为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发销售 | 363.42亿元 | 87.01% | 12.23% |
| 物业出租及管理 | 48.65亿元 | 11.65% | 69.55% |
| 其他业务 | 5.61亿元 | 1.34% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产物业销售收入 | 363.42亿元 | 87.01% | 12.23% |
| 商业物业出租及管理收入 | 48.65亿元 | 11.65% | 69.55% |
| 其他 | 2.27亿元 | 0.54% | 17.20% |
| 设计咨询收入 | 1.35亿元 | 0.32% | 27.33% |
| 合营及联营项目管理费 | 1.18亿元 | 0.28% | 7.41% |
| 其他业务 | 8,108.08万元 | 0.2% | - |
主营业务利润同比大幅下降
1、财务费用大幅增长，主营业务利润同比大幅下降36.01%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 417.68亿元 | 428.03亿元 | -2.42% |
| 营业成本 | 338.17亿元 | 334.31亿元 | 1.15% |
| 销售费用 | 16.41亿元 | 16.98亿元 | -3.39% |
| 管理费用 | 18.10亿元 | 20.42亿元 | -11.37% |
| 财务费用 | 11.77亿元 | 8.68亿元 | 35.52% |
| 研发费用 | 932.84万元 | 1,555.34万元 | -40.02% |
| 所得税费用 | 9.83亿元 | 12.86亿元 | -23.58% |
2023年半年度主营业务利润为23.23亿元，去年同期为36.31亿元，同比大幅下降36.01%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为417.68亿元，同比下降2.42%；（2）财务费用本期为11.77亿元，同比大幅增长35.52%；（3）毛利率本期为19.04%，同比小幅下降2.86%。
2023年半年度公司营收417.68亿元，同比基本持平。
本期财务费用为11.77亿元，同比大幅增长35.52%。财务费用大幅增长的原因如下表所示：
| 财务费用增长项 | 本期发生额 | 上期发生额 | 财务费用下降项 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 减：已资本化的利息支出 | -25.72亿元 | -53.64亿元 | 利息支出 | 37.83亿元 | 61.01亿元 |
| 利息支出-合同负债内含融资成分利息支出 | 14.87亿元 | 30.96亿元 |
非主营业务中投资收益本期为4.96亿元，占利润总额14.61%，同比大幅增长6.75倍。资产处置收益本期为3.47亿元，占利润总额10.22%，同比大幅增长59.85倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 4.96亿元 | 14.61% | 674.93% |
| 公允价值变动收益 | 1.63亿元 | 4.80% | -75.55% |
| 资产减值损失 | -1.13亿元 | -3.32% | 30.60% |
| 营业外收入 | 1.47亿元 | 4.34% | -16.72% |
| 营业外支出 | 6,008.33万元 | 1.77% | 10.83% |
| 其他收益 | 5,865.94万元 | 1.73% | -26.29% |
| 信用减值损失 | 3,389.43万元 | 1.00% | -73.77% |
| 资产处置收益 | 3.47亿元 | 10.22% | 5984.60% |
2、营业总收入基本持平，净利润同比降低25.73%
2023年半年度，新城控股营业总收入为417.68亿元，去年同期为428.03亿元，同比基本持平，净利润为24.14亿元，去年同期为32.51亿元，同比下降25.73%。
净利润同比下降原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 23.23亿元 | -36.01% | 投资收益 | 4.96亿元 | 674.93% |
| 公允价值变动收益 | 1.63亿元 | -75.55% | 资产处置收益 | 3.47亿元 | 5984.60% |
净利润从2015年半年度到2021年半年度呈现上升趋势，从8.27亿元增长到47.93亿元，而2021年半年度到2023年半年度呈现下降状态，从47.93亿元下降到24.14亿元。
净现金流同比大幅增长
1、净利润同比降低25.73%，净现金流同比大幅增加84.80%
2023年半年度，新城控股净利润为24.14亿元，去年同期为32.51亿元，同比下降25.73%。净现金流为-12.39亿元，去年同期为-81.49亿元，较去年同期大幅增长84.80%。
纵然经营活动产生的现金流净额本期为74.34亿元，同比大幅下降35.37%，但是筹资活动产生的现金流净额本期为-92.38亿元，去年同期为-197.65亿元，同比大幅增长53.26%，推动净现金流同比大幅增长。
筹资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
虽然收到其他与筹资活动有关的现金本期为18.04亿元，同比大幅下降80.67%；
但是（1）支付其他与筹资活动有关的现金本期为31.80亿元，同比大幅下降80.69%；（2）偿还债务支付的现金本期为181.11亿元，同比下降24.37%。
2、经营活动现金流同比大幅下降35.37%
本期经营活动现金流净额为74.34亿元，同比大幅下降35.37%。
固然本期存货减少161.90亿元，同比大幅增长115.35%，然而（1）本期经营性应收项目减少34.55亿元，同比大幅下降66.91%；（2）本期经营性应付项目减少139.47亿元，同比大幅增长57.59%，导致经营活动现金流净额同比大幅下降。
较多的投资性房地产
1、金融投资占总资产26.77%，投资主体的重心由理财投资转变为房地产投资
在2023年半年度报告中，新城控股用于投资的资产为1,171.96亿元，占总资产的26.77%。投资所产生的收益对净利润的贡献为1.63亿元，占净利润24.14亿元的6.75%。
2023年投资主要投资内容如表所示：
2023年金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 投资性房地产 | 1,170.66亿元 |
| 其他 | 1.3亿元 |
| 合计 | 1,171.96亿元 |
2022年投资主要投资内容如表所示：
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