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栖霞建设：净现金流由负转正
栖霞建设2023年三季报解读
南京栖霞建设股份有限公司于2002年上市，实际控制人为“南京栖霞国有资产经营有限公司”。公司主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。
2023年三季度，公司实现营业总收入38.36亿元，同比小幅增长6.51%。扣非净利润-1,176.75万元，由盈转亏。净利润2,406.50万元，同比大幅下降88.64%。
PART 1
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净利润连续3年下降
1、营业总收入同比小幅增加6.51%，净利润同比大幅降低88.64%
2023年三季度，栖霞建设营业总收入为38.36亿元，去年同期为36.01亿元，同比小幅增长6.51%，净利润为2,406.50万元，去年同期为2.12亿元，同比大幅下降88.64%。
净利润同比大幅下降原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 52.79万元 | -99.84% | 投资收益 | 4,074.03万元 | 200.56% |
| 所得税费用 | 1,657.21万元 | -82.05% |
净利润从2019年三季度到2023年三季度呈现下降趋势，从4.96亿元下降到2,406.50万元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 38.36亿元 | 36.01亿元 | 6.51% |
| 营业成本 | 34.01亿元 | 27.38亿元 | 24.22% |
| 销售费用 | 9,067.71万元 | 4,309.28万元 | 110.42% |
| 管理费用 | 1.01亿元 | 9,229.69万元 | 9.05% |
| 财务费用 | 8,865.02万元 | 7,006.59万元 | 26.52% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1,657.21万元 | 9,234.37万元 | -82.05% |
非主营业务中投资收益本期为4,074.03万元，占利润总额100.25%，同比大幅增长2.01倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 4,074.03万元 | 100.25% | 200.56% |
| 公允价值变动收益 | -286.76万元 | -7.06% | -111.36% |
| 资产减值损失 | 1.93万元 | 0.05% | - |
| 营业外收入 | 286.60万元 | 7.05% | -0.80% |
| 营业外支出 | 132.14万元 | 3.25% | 147.68% |
| 其他收益 | 81.73万元 | 2.01% | 30.09% |
| 信用减值损失 | -16.22万元 | -0.40% | 94.66% |
| 资产处置收益 | 1.74万元 | 0.04% | - |
PART 2
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净现金流由负转正
2023年三季度，栖霞建设净利润为2,406.50万元，去年同期为2.12亿元，同比大幅下降88.64%。净现金流为4.06亿元，去年同期为-13.61亿元，由负转正。
净现金流由负转正是因为（1）筹资活动产生的现金流净额本期为16.87亿元，同比大幅增长2.19倍；（2）经营活动产生的现金流净额本期为-13.41亿元，去年同期为-21.84亿元，同比大幅增长38.62%。
筹资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
虽然收到其他与筹资活动有关的现金本期为351.70万元，同比大幅下降99.48%；
但是（1）偿还债务支付的现金本期为19.61亿元，同比大幅下降46.84%；（2）取得借款收到的现金本期为45.00亿元，同比小幅增长14.45%。
PART 3
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发行15.0亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 长期借款 | 57.62亿元 | 29.19% | 42.71% |
| 合同负债 | 48.17亿元 | 24.40% | -30.33% |
| 应付债券 | 28.83亿元 | 14.60% | -23.47% |
| 一年内到期的非流动负债 | 25.61亿元 | 12.97% | 140.57% |
2、债券信息
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