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京投发展：净现金流同比大幅增长
京投发展2023年三季报解读
京投发展股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产开发、经营及租赁。公司的主要产品包括房产销售、物业租赁、进出口贸易。
2023年三季度，公司实现营业总收入101.42亿元，同比大幅增长3.22倍。扣非净利润4,323.14万元，同比大幅下降69.49%。净利润1.81亿元，同比下降20.43%。
PART 1
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净利润连续6年下降
1、营业总收入同比大幅增加3.22倍，净利润同比降低20.43%
2023年三季度，京投发展营业总收入为101.42亿元，去年同期为24.03亿元，同比大幅增长3.22倍，净利润为1.81亿元，去年同期为2.28亿元，同比下降20.43%。
尽管投资收益本期为1.88亿元，同比大幅增长34.59%，然而主营业务利润本期为9,602.90万元，同比大幅下降50.21%，导致净利润同比下降。
净利润从2014年三季度到2018年三季度呈现上升趋势，从-2.55亿元增长到2.16亿元，而2018年三季度到2023年三季度呈现下降状态，从2.16亿元下降到1.81亿元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 101.42亿元 | 24.03亿元 | 321.99% |
| 营业成本 | 94.77亿元 | 17.26亿元 | 449.08% |
| 销售费用 | 1.36亿元 | 9,241.37万元 | 47.33% |
| 管理费用 | 1.29亿元 | 1.21亿元 | 6.70% |
| 财务费用 | 1.19亿元 | 3,250.69万元 | 265.44% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 8,536.26万元 | 1.01亿元 | -15.22% |
非主营业务中投资收益本期为1.88亿元，占利润总额70.67%，同比大幅增长34.59%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 1.88亿元 | 70.67% | 34.59% |
| 营业外收入 | 335.84万元 | 1.26% | -24.44% |
| 营业外支出 | 1,594.11万元 | 5.98% | 138.07% |
| 其他收益 | 95.52万元 | 0.36% | 51.48% |
| 信用减值损失 | -622.48万元 | -2.34% | -119.05% |
| 资产处置收益 | 604.20元 | - | - |
PART 2
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净现金流同比大幅增长
2023年三季度，京投发展净利润为1.81亿元，去年同期为2.28亿元，同比下降20.43%。净现金流为-18.96亿元，去年同期为-29.85亿元，较去年同期大幅增长36.49%。
纵然筹资活动产生的现金流净额本期为26.98亿元，同比大幅下降37.77%，但是经营活动产生的现金流净额本期为-49.93亿元，去年同期为-79.35亿元，同比大幅增长37.07%，推动净现金流同比大幅增长。
筹资活动现金流净额同比大幅下降的原因是取得借款收到的现金本期为97.80亿元，同比小幅下降13.11%。
PART 3
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发行33.25亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 长期借款 | 213.13亿元 | 52.92% | 15.42% |
| 其他应付款 | 62.39亿元 | 15.49% | 658.67% |
| 应付债券 | 37.58亿元 | 9.33% | 113.04% |
| 应付账款 | 31.25亿元 | 7.76% | -1.81% |
2、债券信息
债券信息列表
| 发行日 | 到期日 | 利率（%） | 发行规模（亿元） | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-14 | 2026-08-15 | 3.07 | 20 |
| 2 | 2022-07-11 | 2025-07-12 | 3.1 | 4.41 |
| 3 | 2022-03-08 | 2025-03-09 | 3.27 | 8.84 |
3、偿债能力指标
| 2023年三季报 | 2023年中报 | 2023年一季报 | 2022年年报 | 2022年三季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 2.95 | 2.03 | 1.60 | 2.69 | 3.12 |
| 速动比率 | 0.34 | 0.19 | 0.22 | 0.31 | 0.34 |
| 现金比率(%) | 0.15 | 0.09 | 0.13 | 0.18 | 0.23 |
| 资产负债率(%) | 78.90 | 79.44 | 78.80 | 85.81 | 91.22 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 1.68 | 4.43 | 8.01 | 1.22 | 3.59 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | -83.86 | -3.79 | 1.26 | 15.19 | -3.91 |
| 货币资金/短期债务 | 35.49 | 0.93 | 0.66 | 6.62 | 1.22 |
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