凤凰股份：主营业务利润同比大幅下降
凤凰股份2023年三季报解读
江苏凤凰置业投资股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“江苏省人民政府”。公司的主营业务为房地产开发、商品房销售；公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅以对外租赁。
2023年三季度，公司实现营业总收入2.80亿元，同比大幅下降50.51%。扣非净利润2,728.47万元，同比大幅下降69.37%。净利润4,614.02万元，同比增长22.27%。本期经营活动产生的现金流净额为-1.09亿元，营业总收入同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务利润同比大幅下降
1、主营业务利润同比大幅下降70.16%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.80亿元 | 5.65亿元 | -50.51% |
| 营业成本 | 1.43亿元 | 4.09亿元 | -65.07% |
| 销售费用 | 1,576.07万元 | 774.33万元 | 103.54% |
| 管理费用 | 2,566.97万元 | 2,652.31万元 | -3.22% |
| 财务费用 | 3,194.96万元 | 147.91万元 | 2060.07% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2,582.24万元 | 1,606.98万元 | 60.69% |
2023年三季度主营业务利润为2,959.57万元，去年同期为9,917.60万元，同比大幅下降70.16%。
虽然毛利率本期为48.97%，同比大幅增长21.26%，不过营业总收入本期为2.80亿元，同比大幅下降50.51%，导致主营业务利润同比大幅下降。
非主营业务中投资收益本期为4,083.95万元，占利润总额56.75%，同比大幅增长134.34%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 4,083.95万元 | 56.75% | 134.34% |
| 公允价值变动收益 | 271.25万元 | 3.77% | 103.95% |
| 营业外收入 | 6.12万元 | 0.09% | -67.43% |
| 营业外支出 | 104.52万元 | 1.45% | 1837.68% |
| 其他收益 | 4.04万元 | 0.06% | -8.60% |
| 信用减值损失 | -24.15万元 | -0.34% | -104.26% |
2、营业总收入同比大幅降低50.51%，净利润同比增加22.27%
2023年三季度，凤凰股份营业总收入为2.80亿元，去年同期为5.65亿元，同比大幅下降50.51%，净利润为4,614.02万元，去年同期为3,773.61万元，同比增长22.27%。
尽管主营业务利润本期为2,959.57万元，同比大幅下降70.16%，然而（1）公允价值变动收益本期为271.25万元，去年同期为-6,864.26万元，同比大幅增长103.95%；（2）投资收益本期为4,083.95万元，同比大幅增长134.34%，推动净利润同比增长。
净利润从2017年三季度到2021年三季度呈现上升趋势，从-9,338.54万元增长到8,652.71万元，而2021年三季度到2023年三季度呈现下降状态，从8,652.71万元下降到4,614.02万元。
净现金流同比大幅增长
2023年三季度，凤凰股份净利润为4,614.02万元，去年同期为3,773.61万元，同比增长22.27%。净现金流为-5,213.88万元，去年同期为-5.81亿元，较去年同期大幅增长91.03%。
纵然筹资活动产生的现金流净额本期为-1.58亿元，去年同期为6.84亿元，由正转负，但是经营活动产生的现金流净额本期为-1.09亿元，去年同期为-12.83亿元，同比大幅增长91.53%，推动净现金流同比大幅增长。
筹资活动现金流净额由正转负的原因是：
1、偿还债务支付的现金本期为3.06亿元，同比大幅增长2.82倍。
2、取得借款收到的现金本期为2.40亿元，同比下降22.33%。
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