万科A(000002)2023年三季报解读：主营业务利润同比大幅下降
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。
根据万科A2023年第三季度财报披露，2023年三季度，公司实现营收2,903.08亿元，同比小幅下降14.03%。扣非净利润119.61亿元，同比下降27.70%。万科A2023年第三季度净利润210.27亿元，业绩同比下降22.94%。本期经营活动产生的现金流净额为2.35亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务利润同比大幅下降
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2,903.08亿元 | 3,376.73亿元 | -14.03% |
| 营业成本 | 2,392.70亿元 | 2,713.90亿元 | -11.84% |
| 销售费用 | 73.69亿元 | 78.39亿元 | -6.00% |
| 管理费用 | 50.45亿元 | 72.29亿元 | -30.21% |
| 财务费用 | 27.66亿元 | 12.00亿元 | 130.46% |
| 研发费用 | 4.44亿元 | 4.42亿元 | 0.41% |
| 所得税费用 | 76.66亿元 | 104.87亿元 | -26.89% |
2023年三季度主营业务利润为257.57亿元，去年同期为368.81亿元，同比大幅下降30.16%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为2,903.08亿元，同比小幅下降14.03%；（2）毛利率本期为17.58%，同比小幅下降2.05%。
净现金流同比下降
1、经营活动现金流连续5年低于净利润
从2018年到2022年经营活动现金流净额与净利润的差额持续为负。主要原因是在此期间：（1）投资性房地产从2018年540.56亿元到2022年985.72亿元，增长445.17亿元；（2）递延所得税资产从2018年157.49亿元到2022年361.41亿元，增长203.92亿元；（3）合同资产从2018年13.64亿元到2022年109.28亿元，增长95.63亿元。
经营活动现金流和净利润差额表
| 年份 | 经营活动现金流净额 | 净利润 | 差额 |
|---|---|---|---|
| 2018年 | 336.18亿元 | 492.72亿元 | -156.54亿元 |
| 2019年 | 456.87亿元 | 551.32亿元 | -94.45亿元 |
| 2020年 | 531.88亿元 | 592.98亿元 | -61.10亿元 |
| 2021年 | 41.13亿元 | 380.70亿元 | -339.56亿元 |
| 2022年 | 27.50亿元 | 375.51亿元 | -348.00亿元 |
| 差额总计 | -999.66亿元 |
2、净现金流同比下降29.15%
2023年三季度，万科A净现金流为-333.12亿元，去年同期为-257.93亿元，较去年同期下降29.15%。
纵然投资活动产生的现金流净额本期为-22.13亿元，去年同期为-111.54亿元，同比大幅增长80.16%，但是筹资活动产生的现金流净额本期为-313.34亿元，去年同期为-104.64亿元，同比大幅下降199.45%，导致净现金流同比下降。
筹资活动现金流净额同比大幅下降的原因是：
虽然偿还债务支付的现金本期为771.47亿元，同比小幅下降4.75%；
但是（1）取得借款收到的现金本期为726.61亿元，同比小幅下降7.85%；（2）吸收投资所收到的现金本期为66.00亿元，同比大幅下降43.65%。
投资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
1、取得子公司及其他营业单位支付的现金本期为20.63亿元，同比大幅下降72.49%。
2、购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金本期为49.55亿元，同比大幅下降30.99%。
3、收回投资收到的现金本期为32.98亿元，同比大幅增长107.18%。
自2020年以来净现金流连续3年为负。
2023年三季度净现金流-333.12亿元，净现金流为负。自2020年以来净现金流连续3年为负。
净现金流本期为负的原因是：
| 净现金流为负项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|
| 筹资活动产生的现金流净额 | -313.34亿元 | -199.45% |
发行121.5亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 4,075.42亿元 | 32.88% | -24.04% |
| 应付账款 | 2,489.37亿元 | 20.08% | -16.95% |
| 长期借款 | 2,150.62亿元 | 17.35% | 26.47% |
| 其他应付款 | 1,619.40亿元 | 13.07% | -12.13% |
2、债券信息
债券信息列表
| 发行日 | 到期日 | 利率（%） | 发行规模（亿元） | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-21 | 2026-07-24 | 3.1 | 20 |
| 2 | 2020-03-13 | 2027-03-16 | 3.42 | 10 |
| 3 | 2022-10-28 | 2027-10-31 | 3.45 | 25 |
| 4 | 2022-03-03 | 2027-03-04 | 3.64 | 11 |
| 5 | 2023-07-21 | 2026-07-24 | 3.1 | 20 |
| 6 | 2022-06-02 | 2029-06-06 | 3.53 | 6.5 |
| 7 | 2022-07-07 | 2027-07-08 | 3.21 | 29 |
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