津滨发展(000897)2023年中报解读：房地产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，资产负债率同比下降
天津津滨发展股份有限公司于1999年上市，实际控制人为“天津泰达投资控股有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。
根据津滨发展2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收21.44亿元，同比大幅增长7.94倍。扣非净利润4.82亿元，同比大幅增长14.36倍。津滨发展2023年半年度净利润4.82亿元，业绩同比大幅增长8.53倍。本期经营活动产生的现金流净额为-2.44亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
房地产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产销售，占比高达98.12%，其中梅江H项目为第一大收入来源，占比91.10%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 21.03亿元 | 98.12% | 53.41% |
| 物业管理 | 3,718.65万元 | 1.73% | - |
| 房屋租赁 | 237.67万元 | 0.11% | - |
| 商品销售 | - | 0.0% | - |
| 其他业务 | 78.01万元 | 0.04% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 梅江H项目 | 19.53亿元 | 91.1% | 52.75% |
| 梅江H项目 | 8,802.84万元 | 4.11% | - |
| 梅江H项目 | 6,206.51万元 | 2.9% | - |
| 物业管理 | 3,718.65万元 | 1.73% | - |
| 房屋租赁 | 237.67万元 | 0.11% | - |
| 其他业务 | 108.38万元 | 0.05% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 天津 | 21.44亿元 | 100.0% | 52.75% |
2、房地产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2023年半年度公司营收21.44亿元，与去年同期的2.40亿元相比，大幅增长了近8倍，主要是因为房地产销售本期营收21.03亿元，去年同期为1.49亿元，同比大幅增长了近13倍。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 21.03亿元 | 1.49亿元 | 1315.47% |
| 其他业务 | 4,034.33万元 | 9,132.03万元 | -55.82% |
| 合计 | 21.44亿元 | 2.40亿元 | 793.5% |
主营业务利润同比大幅增长
1、主营业务利润同比大幅增长10.38倍，销售费用小幅下降
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 21.44亿元 | 2.40亿元 | 793.50% |
| 营业成本 | 10.13亿元 | 1.34亿元 | 657.90% |
| 销售费用 | 1,597.51万元 | 1,669.37万元 | -4.30% |
| 管理费用 | 4,393.03万元 | 2,485.73万元 | 76.73% |
| 财务费用 | -577.93万元 | -693.30万元 | 16.64% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.48亿元 | 1,272.19万元 | 1062.36% |
2023年半年度主营业务利润为6.10亿元，去年同期为5,358.96万元，同比大幅增长10.38倍。
主营业务利润同比大幅增长主要是由于（1）营业总收入本期为21.44亿元，同比大幅增长7.94倍；（2）毛利率本期为52.75%，同比增长8.45%。
2023年半年度公司营收21.44亿元，同比大幅增长793.5%。虽然营收在增长，但是销售费用却在下降。
本期销售费用为1,597.51万元，同比小幅下降4.3%。
销售费用小幅下降的原因是：
虽然销售代理费本期为455.90万元，去年同期为9.22万元，同比大幅增长了近48倍；
但是（1）职工薪酬本期为249.74万元，去年同期为545.56万元，同比大幅下降了54.22%；（2）广告宣传费本期为74.57万元，去年同期为329.59万元，同比大幅下降了77.37%；
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 销售代理费 | 455.90万元 | 9.22万元 |
| 物业管理及采暖费 | 353.67万元 | 352.77万元 |
| 职工薪酬 | 249.74万元 | 545.56万元 |
| 广告宣传费 | 74.57万元 | 329.59万元 |
| 其他 | 463.63万元 | 432.23万元 |
| 合计 | 1,597.51万元 | 1,669.37万元 |
2、营业总收入同比增加7.94倍，净利润同比增加8.53倍
2023年半年度，津滨发展营业总收入为21.44亿元，去年同期为2.40亿元，同比大幅增长7.94倍，净利润为4.82亿元，去年同期为5,053.10万元，同比大幅增长8.53倍。
尽管所得税费用本期为1.48亿元，同比大幅增长10.62倍，然而主营业务利润本期为6.10亿元，同比大幅增长10.38倍，推动净利润同比大幅增长。
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