栖霞建设(600533)2023年中报解读：净利润连续3年下降，存货周转率大幅提升
南京栖霞建设股份有限公司于2002年上市，实际控制人为“南京栖霞国有资产经营有限公司”。公司主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。
根据栖霞建设2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收31.42亿元，同比大幅增长32.48%。扣非净利润3,197.03万元，同比大幅下降83.03%。栖霞建设2023年半年度净利润5,857.02万元，业绩同比大幅下降72.33%。本期经营活动产生的现金流净额为-9.22亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
净利润连续3年下降
1、营业总收入同比大幅增加32.48%，净利润同比大幅降低72.33%
2023年半年度，栖霞建设营业总收入为31.42亿元，去年同期为23.72亿元，同比大幅增长32.48%，净利润为5,857.02万元，去年同期为2.12亿元，同比大幅下降72.33%。
净利润同比大幅下降原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 4,858.06万元 | -83.18% | 投资收益 | 3,904.45万元 | 233.87% |
| 所得税费用 | 2,118.07万元 | -70.70% |
净利润从2019年半年度到2023年半年度呈现下降趋势，从4.23亿元下降到5,857.02万元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 31.42亿元 | 23.72亿元 | 32.48% |
| 营业成本 | 27.70亿元 | 16.89亿元 | 63.98% |
| 销售费用 | 6,342.80万元 | 2,605.80万元 | 143.41% |
| 管理费用 | 7,088.91万元 | 6,536.07万元 | 8.46% |
| 财务费用 | 6,179.13万元 | 4,933.93万元 | 25.24% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2,118.07万元 | 7,227.62万元 | -70.70% |
非主营业务中投资收益本期为3,904.45万元，占利润总额48.96%，同比大幅增长2.34倍。公允价值变动收益本期为-891.00万元，占利润总额11.17%，同比大幅下降134.09%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 3,904.45万元 | 48.96% | 233.87% |
| 公允价值变动收益 | -891.00万元 | -11.17% | -134.09% |
| 资产减值损失 | 6.44万元 | 0.08% | - |
| 营业外收入 | 157.34万元 | 1.97% | -3.74% |
| 营业外支出 | 86.34万元 | 1.08% | 21.62% |
| 其他收益 | 135.67万元 | 1.70% | 281.81% |
| 信用减值损失 | -111.06万元 | -1.39% | 64.44% |
| 资产处置收益 | 1.52万元 | 0.02% | 402.85% |
净现金流同比大幅增长
1、净利润同比大幅降低72.33%，净现金流同比大幅增加101.59%
2023年半年度，栖霞建设净利润为5,857.02万元，去年同期为2.12亿元，同比大幅下降72.33%。净现金流为16.02亿元，去年同期为7.95亿元，同比大幅增长101.59%。
纵然经营活动产生的现金流净额本期为-9.22亿元，去年同期为-1,635.50万元，同比大幅下降55.37倍，但是筹资活动产生的现金流净额本期为24.78亿元，同比大幅增长3.37倍，推动净现金流同比大幅增长。
筹资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
1、取得借款收到的现金本期为44.25亿元，同比大幅增长41.87%。
2、偿还债务支付的现金本期为11.99亿元，同比大幅下降49.01%。
2、经营活动现金流同比大幅下降55.37倍
本期经营活动现金流净额为-9.22亿元，去年同期为-1,635.50万元，同比大幅下降55.37倍。
固然本期经营性应付项目增加11.29亿元，同比大幅增长2.18倍，然而本期经营性应收项目增加18.04亿元，同比大幅增长22.57倍，导致经营活动现金流净额同比大幅下降。
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入对利润贡献大
金融投资收益占净利润45.22%，投资主体为风险投资
在2023年半年度报告中，栖霞建设用于金融投资的资产为7.3亿元，占总资产的2.93%。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为2,648.4万元，占净利润5,857.02万元的45.22%。
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