南国置业(002305)2023年中报解读：物业销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降，净利润连续3年下降
南国置业股份有限公司于2009年上市，实际控制人为“中国电力建设集团有限公司”。公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。
根据南国置业2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收4.44亿元，同比大幅下降72.20%。扣非净利润-6.80亿元，较去年同期亏损增大。南国置业2023年半年度净利润-7.24亿元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为4.49亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
物业销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司的主营业务为房地产业，主要产品包括物业出租及物业管理和物业销售两项，其中物业出租及物业管理占比57.21%，物业销售占比36.92%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 4.44亿元 | 100.0% | -56.32% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 物业出租及物业管理 | 2.54亿元 | 57.21% | -85.56% |
| 物业销售 | 1.64亿元 | 36.92% | -27.60% |
| 酒店运营及其他 | 2,604.16万元 | 5.87% | 48.14% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 湖北 | 2.48亿元 | 55.9% | -90.50% |
| 重庆 | 1.51亿元 | 34.03% | -20.56% |
| 四川 | 2,327.72万元 | 5.24% | -21.67% |
| 河北 | 746.46万元 | 1.68% | 59.08% |
| 北京 | 690.30万元 | 1.56% | 84.34% |
| 其他业务 | 705.76万元 | 1.59% | - |
2、物业销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
2023年半年度公司营收4.44亿元，与去年同期的15.96亿元相比，大幅下降了72.2%，主要是因为物业销售本期营收1.64亿元，去年同期为12.72亿元，同比大幅下降了87.11%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 物业出租及物业管理 | 2.54亿元 | 2.81亿元 | -9.72% |
| 物业销售 | 1.64亿元 | 12.72亿元 | -87.11% |
| 酒店运营及其他 | 2,604.16万元 | 4,349.53万元 | -40.13% |
| 合计 | 4.44亿元 | 15.96亿元 | -72.2% |
3、物业出租及物业管理毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2023年半年度公司毛利率从去年同期的1.14%，同比大幅下降到了今年的-56.32%。
毛利率大幅下降的原因是：
（1）物业出租及物业管理本期毛利率-85.56%，去年同期为-63.65%，同比大幅下降了21.91%。
（2）物业销售本期毛利率-27.6%，去年同期为14.28%，同比大幅下降了41.88%。
净利润连续3年下降
1、营业总收入同比下降72.20%，净利润亏损持续增大
2023年半年度，南国置业营业总收入为4.44亿元，去年同期为15.96亿元，同比大幅下降72.20%，净利润为-7.24亿元，去年同期为-3.48亿元，较去年同期亏损增大。
尽管所得税费用本期为-1,854.17万元，去年同期为3,776.68万元，同比大幅下降149.10%，然而主营业务利润本期为-7.26亿元，去年同期为-3.54亿元，较去年同期亏损增大，导致净利润亏损增大。
净利润从2019年半年度到2023年半年度呈现下降趋势，从9,680.31万元下降到-7.24亿元。
2、财务费用大幅增长，主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 4.44亿元 | 15.96亿元 | -72.20% |
| 营业成本 | 6.94亿元 | 15.78亿元 | -56.04% |
| 销售费用 | 5,678.86万元 | 5,978.44万元 | -5.01% |
| 管理费用 | 5,133.92万元 | 4,354.69万元 | 17.89% |
| 财务费用 | 3.41亿元 | 2.36亿元 | 44.74% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -1,854.17万元 | 3,776.68万元 | -149.10% |
2023年半年度主营业务利润为-7.26亿元，去年同期为-3.54亿元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为4.44亿元，同比大幅下降72.20%；（2）毛利率本期为-56.32%，同比大幅下降57.46%。
2023年半年度公司营收4.44亿元，同比大幅下降72.2%。虽然营收在下降，但是财务费用、管理费用却在增长。
1、财务费用大幅增长
本期财务费用为3.41亿元，同比大幅增长44.74%。财务费用大幅增长的原因是：
（1）利息支出本期为3.07亿元，去年同期为2.43亿元，同比增长了26.51%。
（2）利息收入本期为3,764.55万元，去年同期为9,134.17万元，同比大幅下降了58.79%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 3.07亿元 | 2.43亿元 |
| 未确认融资费用 | 7,135.89万元 | 8,349.18万元 |
| 减：利息收入 | -3,764.55万元 | -9,134.17万元 |
| 其他 | 47.27万元 | 88.86万元 |
| 合计 | 3.41亿元 | 2.36亿元 |
2、管理费用增长
本期管理费用为5,133.92万元，同比增长17.89%。管理费用增长的原因是：
（1）职工薪酬本期为3,917.60万元，去年同期为3,344.93万元，同比增长了17.12%。
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