天保基建(000965)2023年中报解读：本期归母净利润主要来源于计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，对天津联博基业科技发展有限公司投资损失降低净利润
天津天保基建股份有限公司于2000年上市，实际控制人为“天津港保税区国有资产监督管理局”。公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。公司荣获“2019年度安全生产先进企业”荣誉称号。
根据天保基建2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收3.99亿元，同比大幅下降53.46%。扣非净利润377.07万元，同比大幅下降92.31%。天保基建2023年半年度净利润954.72万元，业绩同比大幅下降80.92%。
房地产销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产销售，占比高达80.05%，其中房地产销售为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 3.19亿元 | 80.05% | 29.46% |
| 物业出租 | 5,542.65万元 | 13.91% | 66.06% |
| 其他业务 | 2,411.05万元 | 6.04% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产销售 | 3.19亿元 | 80.05% | - |
| 物业出租 | 5,542.65万元 | 13.91% | - |
| 其他业务 | 2,411.05万元 | 6.04% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 天津市 | 3.99亿元 | 100.0% | 27.81% |
2、房地产销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
2023年半年度公司营收3.99亿元，与去年同期的8.57亿元相比，大幅下降了53.46%，主要是因为房地产销售本期营收3.19亿元，去年同期为7.98亿元，同比大幅下降了60.0%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 3.19亿元 | 7.98亿元 | -60.0% |
| 物业出租 | 5,542.65万元 | 3,824.62万元 | 44.92% |
| 其他业务 | 2,411.05万元 | 2,065.09万元 | 16.75% |
| 合计 | 3.99亿元 | 8.57亿元 | -53.46% |
3、房地产销售毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2023年半年度公司毛利率从去年同期的49.72%，同比大幅下降到了今年的27.81%，主要是因为房地产销售本期毛利率29.46%，去年同期为51.37%，同比大幅下降了21.91%。
4、房地产销售毛利率持续下降
产品毛利率方面，2020-2023年半年度房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2020年半年度的67.72%，大幅下降到2023年半年度的29.46%，2020-2023年半年度物业出租毛利率呈大幅增长趋势，从2020年半年度的30.37%，大幅增长到2023年半年度的66.06%。
主营业务利润由盈转亏
1、主营业务利润由盈转亏，管理费用增长
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 3.99亿元 | 8.57亿元 | -53.46% |
| 营业成本 | 2.88亿元 | 4.31亿元 | -33.19% |
| 销售费用 | 1,619.64万元 | 3,298.01万元 | -50.89% |
| 管理费用 | 2,239.80万元 | 1,826.56万元 | 22.62% |
| 财务费用 | 7,780.73万元 | 8,539.89万元 | -8.89% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -74.32万元 | 1,561.11万元 | -104.76% |
2023年半年度主营业务利润为-3,757.50万元，去年同期为5,542.98万元，由盈转亏。
虽然营业税金及附加本期为3,202.58万元，同比大幅下降86.30%，不过（1）营业总收入本期为3.99亿元，同比大幅下降53.46%；（2）毛利率本期为27.81%，同比大幅下降21.91%，导致主营业务利润由盈转亏。
2023年半年度公司营收3.99亿元，同比大幅下降53.46%。虽然营收在下降，但是管理费用却在增长。
本期管理费用为2,239.80万元，同比增长22.62%。归因于开办费本期为473.38万元，去年同期为-。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 工资、保险、福利等 | 1,076.44万元 | 1,125.95万元 |
| 开办费 | 473.38万元 | - |
| 聘请中介机构费等 | 283.53万元 | 318.44万元 |
| 折摊费用 | 109.26万元 | 118.25万元 |
| 其他 | 297.19万元 | 263.93万元 |
| 合计 | 2,239.80万元 | 1,826.56万元 |
非主营业务中资产减值损失本期为2,628.01万元，占利润总额2.98倍。投资收益本期为2,001.75万元，占利润总额2.27倍，同比大幅增长4.47倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 2,001.75万元 | 227.37% | 447.42% |
| 资产减值损失 | 2,628.01万元 | 298.50% | - |
| 营业外收入 | 8.06万元 | 0.92% | -71.75% |
| 其他收益 | 26.90万元 | 3.06% | -57.79% |
| 信用减值损失 | -26.81万元 | -3.05% | -104.76% |
2、营业总收入同比下降53.46%，净利润同比下降80.92%
2023年半年度，天保基建营业总收入为3.99亿元，去年同期为8.57亿元，同比大幅下降53.46%，净利润为954.72万元，去年同期为5,003.35万元，同比大幅下降80.92%。
净利润同比大幅下降原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -3,757.50万元 | -167.79% | 资产减值损失 | 2,628.01万元 | - |
| 投资收益 | 2,001.75万元 | 447.42% |
净利润从2015年半年度到2023年半年度呈现下降趋势，从7,079.85万元下降到954.72万元。
净现金流由负转正
1、净利润同比大幅降低80.92%，净现金流同比大幅增加111.98%
2023年半年度，天保基建净利润为954.72万元，去年同期为5,003.35万元，同比大幅下降80.92%。净现金流为3,496.23万元，去年同期为-2.92亿元，由负转正。
纵然经营活动产生的现金流净额本期为-6.36亿元，去年同期为3.47亿元，由正转负，但是（1）投资活动产生的现金流净额本期为8,116.75万元，去年同期为-5.87亿元，由负转正；（2）筹资活动产生的现金流净额本期为5.90亿元，去年同期为-5,260.18万元，由负转正，推动净现金流由负转正。
投资活动现金流净额由负转正的原因是：
1、收回投资收到的现金本期为6,000.00万元，同比增长6,000.00万元。
2、取得投资收益收到的现金本期为2,644.67万元，同比增长2,644.67万元。
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