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中洲控股(000042)2023年中报解读：主营业务利润同比大幅下降，房地产收入的下降导致公司营收的下降
深圳市中洲投资控股股份有限公司于1994年上市，实际控制人为“黄光苗”。公司是主营业务为地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司主要产品包括房地产、服务、酒店、施工。
根据中洲控股2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收36.46亿元，同比下降22.02%。扣非净利润-2,276.87万元，由盈转亏。中洲控股2023年半年度净利润-6,053.23万元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为11.86亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
PART 1
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房地产收入的下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司主要从事房地产收入、物业服务收入、酒店餐饮收入，其中房地产为第一大收入来源，占比92.30%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产收入 | 33.44亿元 | 91.71% | 31.82% |
| 物业服务收入 | 1.59亿元 | 4.35% | 15.78% |
| 酒店餐饮收入 | 1.44亿元 | 3.94% | 29.86% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产 | 33.65亿元 | 92.3% | 31.69% |
| 服务 | 1.97亿元 | 5.4% | 32.21% |
| 施工 | 6,993.38万元 | 1.92% | 19.92% |
| 其他业务 | 1,376.11万元 | 0.38% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 广东地区 | 19.31亿元 | 52.97% | 23.90% |
| 山东地区 | 2,843.49万元 | 0.78% | 84.54% |
| 上海地区 | 1,398.39万元 | 0.38% | 36.16% |
| 其他业务 | 16.72亿元 | 45.87% | - |
2、房地产收入的下降导致公司营收的下降
2023年半年度公司营收36.46亿元，与去年同期的46.75亿元相比，下降了22.02%，主要是因为房地产本期营收33.65亿元，去年同期为44.73亿元，同比下降了24.77%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 33.65亿元 | 44.73亿元 | -24.77% |
| 服务 | 1.97亿元 | 1.88亿元 | 4.57% |
| 酒店 | 1.48亿元 | 7,861.09万元 | 87.74% |
| 其他业务 | -6,388.92万元 | -6,468.34万元 | 1.23% |
| 合计 | 36.46亿元 | 46.75亿元 | -22.02% |
3、房地产毛利率的下降导致公司毛利率的下降
2023年半年度公司毛利率从去年同期的36.82%，同比下降到了今年的31.05%，主要是因为房地产本期毛利率31.69%，去年同期为38.14%，同比下降了6.45%。
PART 2
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主营业务利润同比大幅下降
1、主营业务利润同比大幅下降85.48%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 36.46亿元 | 46.75亿元 | -22.02% |
| 营业成本 | 25.14亿元 | 29.54亿元 | -14.90% |
| 销售费用 | 2.02亿元 | 1.27亿元 | 59.59% |
| 管理费用 | 1.24亿元 | 1.19亿元 | 3.77% |
| 财务费用 | 2.31亿元 | 1.98亿元 | 16.73% |
| 研发费用 | 447.77万元 | 455.00万元 | -1.59% |
| 所得税费用 | 1.47亿元 | 3.24亿元 | -54.69% |
2023年半年度主营业务利润为8,435.81万元，去年同期为5.81亿元，同比大幅下降85.48%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为36.46亿元，同比下降22.02%；（2）毛利率本期为31.05%，同比下降5.77%。
2、营业总收入同比降低22.02%，净利润由盈转亏
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