深深房A(000029)2023年中报解读：住宅收入的大幅下降导致公司营收的下降，主营业务利润由盈转亏
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主要从事住宅地产开发。
根据深深房A2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收2.64亿元，同比下降28.01%。扣非净利润-4,246.89万元，由盈转亏。深深房A2023年半年度净利润-3,865.81万元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为-1.92亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
住宅收入的大幅下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司的核心业务有两块，一块是工程施工，一块是房地产，主要产品包括其他和住宅两项，其中其他占比72.53%，住宅占比27.31%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 工程施工 | 1.49亿元 | 56.63% | 2.15% |
| 房地产 | 7,240.44万元 | 27.47% | 32.21% |
| 租赁 | 3,565.58万元 | 13.53% | 49.50% |
| 其他 | 469.82万元 | 1.78% | 40.29% |
| 其他业务 | 157.94万元 | 0.59% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 其他 | 1.91亿元 | 72.53% | 12.06% |
| 住宅 | 7,199.79万元 | 27.31% | 32.38% |
| 商铺及车位 | 40.65万元 | 0.15% | 2.16% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 广东省 | 2.63亿元 | 99.87% | - |
| 境外 | 34.03万元 | 0.13% | - |
| 其他 | - | 0.0% | - |
2、住宅收入的大幅下降导致公司营收的下降
2023年半年度公司营收2.64亿元，与去年同期的3.66亿元相比，下降了28.01%，主要是因为住宅本期营收7,199.79万元，去年同期为2.24亿元，同比大幅下降了67.83%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 其他 | 1.95亿元 | 1.38亿元 | 41.64% |
| 住宅 | 7,199.79万元 | 2.24亿元 | -67.83% |
| 商铺及车位 | 40.65万元 | 457.62万元 | -91.12% |
| 其他业务 | -393.67万元 | - | - |
| 合计 | 2.64亿元 | 3.66亿元 | -28.01% |
3、住宅毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2023年半年度公司毛利率从去年同期的34.49%，同比大幅下降到了今年的17.6%，主要是因为住宅本期毛利率32.38%，去年同期为55.14%，同比大幅下降了22.76%。
4、商铺及车位毛利率持续下降
产品毛利率方面，2021-2023年半年度住宅毛利率呈大幅下降趋势，从2021年半年度的71.34%，大幅下降到2023年半年度的32.38%，2020-2023年半年度商铺及车位毛利率呈大幅下降趋势，从2020年半年度的60.07%，大幅下降到2023年半年度的2.16%。
投资收益同比大幅下降推动净利润由盈转亏
1、营业总收入同比降低28.01%，净利润由盈转亏
2023年半年度，深深房A营业总收入为2.64亿元，去年同期为3.66亿元，同比下降28.01%，净利润为-3,865.81万元，去年同期为1.43亿元，由盈转亏。
尽管所得税费用本期为-258.06万元，去年同期为5,903.70万元，同比大幅下降104.37%，然而（1）投资收益本期为180.63万元，同比大幅下降98.92%；（2）主营业务利润本期为-4,714.11万元，去年同期为2,917.99万元，由盈转亏，导致净利润由盈转亏。
净利润从2020年半年度到2022年半年度呈现上升趋势，从9,730.95万元增长到1.43亿元，而2022年半年度到2023年半年度呈现下降状态，从1.43亿元下降到-3,865.81万元。
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