万科A(000002)2023年中报解读：经营活动现金流连续5年低于净利润
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。
根据万科A2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收2,008.93亿元，同比基本持平。扣非净利润87.03亿元，同比下降25.93%。万科A2023年半年度净利润151.68亿元，业绩同比下降16.34%。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产开发及相关资产经营业务，占比高达91.77%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发及相关资产经营业务 | 1,843.62亿元 | 91.77% | 19.31% |
| 物业服务 | 140.37亿元 | 6.99% | 15.39% |
| 其他业务 | 24.93亿元 | 1.24% | - |
主营业务利润同比下降
1、主营业务利润同比下降21.91%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2,008.93亿元 | 2,069.16亿元 | -2.91% |
| 营业成本 | 1,629.91亿元 | 1,645.71亿元 | -0.96% |
| 销售费用 | 46.54亿元 | 48.32亿元 | -3.69% |
| 管理费用 | 33.27亿元 | 48.04亿元 | -30.73% |
| 财务费用 | 24.07亿元 | 2.24亿元 | 975.83% |
| 研发费用 | 2.84亿元 | 2.89亿元 | -1.82% |
| 所得税费用 | 55.34亿元 | 62.29亿元 | -11.16% |
2023年半年度主营业务利润为186.11亿元，去年同期为238.32亿元，同比下降21.91%。
主营业务利润同比下降主要是由于（1）营业总收入本期为2,008.93亿元，同比下降2.91%；（2）财务费用本期为24.07亿元，同比大幅增长9.76倍；（3）毛利率本期为18.87%，同比小幅下降1.59%。
2、营业总收入基本持平，净利润同比降低16.34%
2023年半年度，万科A营业总收入为2,008.93亿元，去年同期为2,069.16亿元，同比基本持平，净利润为151.68亿元，去年同期为181.31亿元，同比下降16.34%。
尽管投资收益本期为17.94亿元，同比大幅增长188.69%，然而主营业务利润本期为186.11亿元，同比下降21.91%，导致净利润同比下降。
净利润从2019年半年度到2021年半年度呈现上升趋势，从192.86亿元下降到161.74亿元，而2021年半年度到2023年半年度呈现下降状态，从161.74亿元下降到151.68亿元。
净现金流较去年同期大幅下降
1、净利润同比降低16.34%，净现金流同比大幅降低3.50倍
2023年半年度，万科A净利润为151.68亿元，去年同期为181.31亿元，同比下降16.34%。净现金流为-148.69亿元，去年同期为-33.03亿元，较去年同期大幅下降3.50倍。
纵然投资活动产生的现金流净额本期为-2.93亿元，去年同期为-48.53亿元，同比大幅增长93.95%，但是（1）筹资活动产生的现金流净额本期为-164.40亿元，去年同期为-67.38亿元，同比大幅下降143.99%；（2）经营活动产生的现金流净额本期为18.64亿元，同比大幅下降77.50%，导致净现金流同比大幅下降。
筹资活动现金流净额同比大幅下降原因是：
| 筹资活动现金流净额下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 筹资活动现金流净额增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 148.24亿元 | 50.54% | 吸收投资所收到的现金 | 66.64亿元 | 147.24% |
| 偿还债务支付的现金 | 611.30亿元 | -2.90% |
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