京能置业(600791)2022年年报解读：主营业务利润同比大幅增长，京能·雍清丽苑毛利率小幅提升
京能置业股份有限公司于1997年上市。公司的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品为京能·四合上院、京能·天下川、京能·海语城。
根据京能置业2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收61.79亿元，同比大幅增长189.71%。扣非净利润1,496.17万元，扭亏为盈。京能置业2022年年度净利润1.30亿元，业绩同比大幅增长134.27%。本期经营活动产生的现金流净额为-18.48亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
京能·雍清丽苑毛利率小幅提升
1、主营业务构成
公司的主营业务为房地产开发，主要产品包括京能丨电建·洺悦湾和京能·雍清丽苑两项，其中京能丨电建·洺悦湾占比70.36%，京能·雍清丽苑占比20.80%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 61.42亿元 | 99.41% | 12.21% |
| 其他业务 | 3,641.24万元 | 0.59% | 73.39% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 京能丨电建·洺悦湾 | 43.47亿元 | 70.36% | 11.29% |
| 京能·雍清丽苑 | 12.85亿元 | 20.8% | 9.20% |
| 京能·天下川 | 2.09亿元 | 3.39% | 35.46% |
| 京能·丽墅 | 1.05亿元 | 1.7% | 13.31% |
| 金泰·丽富嘉园 | 8,947.79万元 | 1.45% | 47.29% |
| 其他业务 | 1.43亿元 | 2.3% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 北京地区 | 45.69亿元 | 73.95% | 12.44% |
| 天津地区 | 13.64亿元 | 22.07% | 7.88% |
| 宁夏银川地区 | 2.09亿元 | 3.39% | 35.46% |
| 其他业务 | 3,641.24万元 | 0.59% | - |
2、本期新增京能丨电建·洺悦湾导致营收的大幅增长
2022年公司营收61.79亿元，与去年同期的21.33亿元相比，大幅增长了189.71%，主要是因为本期新增“京能丨电建·洺悦湾”，营收43.47亿元。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 京能丨电建·洺悦湾 | 43.47亿元 | - | - |
| 京能·雍清丽苑 | 12.85亿元 | 5.00亿元 | 156.9% |
| 京能·天下川 | 2.09亿元 | 13.55亿元 | -84.54% |
| 京能·丽墅 | 1.05亿元 | - | - |
| 金泰·丽富嘉园 | 8,947.79万元 | 2.19亿元 | -59.12% |
| 京能·海语城 | 7,873.26万元 | 1,111.83万元 | 608.14% |
| 京能·四合上院 | 2,735.52万元 | 763.38万元 | 258.34% |
| 其他业务 | 3,641.24万元 | 4,037.59万元 | -9.82% |
| 合计 | 61.79亿元 | 21.33亿元 | 189.71% |
主营业务利润同比大幅增长
1、财务费用大幅下降，主营业务利润同比大幅增长3.03倍
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 61.79亿元 | 21.33亿元 | 189.71% |
| 营业成本 | 54.02亿元 | 15.29亿元 | 253.38% |
| 销售费用 | 1.96亿元 | 8,138.63万元 | 141.27% |
| 管理费用 | 1.15亿元 | 1.06亿元 | 8.58% |
| 财务费用 | 4,905.47万元 | 1.07亿元 | -54.36% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.29亿元 | 7,338.42万元 | 76.27% |
2022年主营业务利润为3.50亿元，去年同期为8,685.15万元，同比大幅增长3.03倍。
虽然毛利率本期为12.57%，同比大幅下降15.75%，不过营业总收入本期为61.79亿元，同比大幅增长189.71%，推动主营业务利润同比大幅增长。
2022年公司营收61.79亿元，同比大幅增长189.71%。虽然营收在增长，但是财务费用却在下降。
本期财务费用为4,905.47万元，同比大幅下降54.36%。归因于利息支出本期为5,428.04万元，去年同期为1.20亿元，同比大幅下降了54.7%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 5,428.04万元 | 1.20亿元 |
| 减：利息收入 | -1,295.05万元 | -1,272.59万元 |
| 其他 | 772.48万元 | 38.16万元 |
| 合计 | 4,905.47万元 | 1.07亿元 |
非主营业务中资产减值损失本期为-9,182.57万元，占利润总额35.34%，同比大幅下降7.95倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 49.52万元 | 0.19% | -99.27% |
| 公允价值变动收益 | -81.22万元 | -0.31% | 78.36% |
| 资产减值损失 | -9,182.57万元 | -35.34% | -795.49% |
| 营业外收入 | 83.23万元 | 0.32% | 22.64% |
| 营业外支出 | 204.55万元 | 0.79% | -74.36% |
| 其他收益 | 47.25万元 | 0.18% | -93.93% |
| 信用减值损失 | 237.35万元 | 0.91% | 120.17% |
| 资产处置收益 | 8.38万元 | 0.03% | 2267.87% |
2、营业总收入同比增加189.71%，净利润同比增加134.27%
2022年，京能置业营业总收入为61.79亿元，去年同期为21.33亿元，同比大幅增长189.71%，净利润为1.30亿元，去年同期为5,570.53万元，同比大幅增长134.27%。
净利润同比大幅增长原因是：
| 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 3.50亿元 | 303.31% | 资产减值损失 | -9,182.57万元 | -795.49% |
| 投资收益 | 49.52万元 | -99.27% |
净利润从2019年到2020年呈现下降趋势，从3,323.21万元下降到-7,203.21万元，而2020年到2022年呈现上升状态，从-7,203.21万元增长到1.30亿元。
净现金流由正转负
1、净利润同比大幅增加134.27%，净现金流同比大幅降低168.64%
2022年，京能置业净利润为1.30亿元，去年同期为5,570.53万元，同比大幅增长134.27%。净现金流为-8.80亿元，去年同期为12.83亿元，由正转负。
纵然筹资活动产生的现金流净额本期为10.90亿元，去年同期为-7.97亿元，由负转正，但是经营活动产生的现金流净额本期为-18.48亿元，去年同期为21.86亿元，由正转负，导致净现金流由正转负。
筹资活动现金流净额由负转正的原因是：
虽然偿还债务支付的现金本期为77.62亿元，同比大幅增长113.59%；
但是取得借款收到的现金本期为92.47亿元，同比大幅增长174.22%。
2、经营活动现金流由正转负
本期经营活动现金流净额为-18.48亿元，去年同期为21.86亿元，由正转负。
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