信达地产(600657)2022年年报解读：住宅收入的下降导致公司营收的下降，较多的金融投资
信达地产股份有限公司于1993年上市。公司是一家房地产类公司，公司以房地产开发为核心，以商业运营、物业服务、房地产专业服务为支持，坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式。主要产品为住宅、商业、车位、物业管理等。
根据信达地产2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收182.48亿元，同比下降17.45%。扣非净利润3.48亿元，同比大幅增长2.34倍。信达地产2022年年度净利润5.75亿元，业绩同比大幅下降31.94%。
住宅收入的下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司主要从事房地产、物业管理、其他，其中住宅为第一大收入来源，占比73.11%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 160.51亿元 | 87.96% | 18.25% |
| 其他业务 | 17.41亿元 | 9.54% | 89.82% |
| 物业管理 | 2.38亿元 | 1.3% | 1.75% |
| 其他 | 2.19亿元 | 1.2% | 46.83% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 住宅 | 133.41亿元 | 73.11% | 15.45% |
| 其他业务 | 19.60亿元 | 10.74% | - |
| 车位及其他 | 16.77亿元 | 9.19% | 39.81% |
| 商业 | 10.32亿元 | 5.66% | 19.35% |
| 物业管理 | 2.38亿元 | 1.3% | 1.75% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 上海 | 39.86亿元 | 21.84% | 7.39% |
| 合肥 | 36.53亿元 | 20.02% | 22.59% |
| 其他业务 | 75.83亿元 | 41.56% | - |
| 嘉兴 | 15.69亿元 | 8.6% | 31.47% |
| 淮南 | 14.57亿元 | 7.98% | 31.13% |
2、住宅收入的下降导致公司营收的下降
2022年公司营收182.48亿元，与去年同期的221.05亿元相比，下降了17.45%，主要是因为住宅本期营收133.41亿元，去年同期为189.18亿元，同比下降了29.48%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 住宅 | 133.41亿元 | 189.18亿元 | -29.48% |
| 车位及其他 | 16.77亿元 | 7.23亿元 | 131.81% |
| 商业 | 10.32亿元 | 6.48亿元 | 59.17% |
| 物业管理 | 2.38亿元 | 3.18亿元 | -25.2% |
| 其他 | 2.19亿元 | 2.23亿元 | -1.87% |
| 其他业务 | 17.41亿元 | 12.75亿元 | 36.57% |
| 合计 | 182.48亿元 | 221.05亿元 | -17.45% |
3、车位及其他毛利率的大幅增长推动公司毛利率的大幅增长
2022年公司毛利率从去年同期的19.31%，同比大幅增长到了今年的25.2%。
毛利率大幅增长的原因是：
（1）车位及其他本期毛利率39.81%，去年同期为17.57%，同比大幅增长了22.24%。
（2）住宅本期毛利率15.45%，去年同期为15.28%，同比增长了0.17%。
净利润连续4年下降
1、营业总收入同比降低17.45%，净利润同比大幅降低31.94%
2022年，信达地产营业总收入为182.48亿元，去年同期为221.05亿元，同比下降17.45%，净利润为5.75亿元，去年同期为8.45亿元，同比大幅下降31.94%。
净利润同比大幅下降原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 投资收益 | 7.12亿元 | -51.63% | 资产减值损失 | -3.89亿元 | 69.66% |
| 营业外利润 | 1.55亿元 | -72.81% | 主营业务利润 | 14.97亿元 | 96.41% |
净利润从2013年到2019年呈现上升趋势，从7.36亿元增长到25.56亿元，而2019年到2022年呈现下降状态，从25.56亿元下降到5.75亿元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 182.48亿元 | 221.05亿元 | -17.45% |
| 营业成本 | 136.49亿元 | 178.36亿元 | -23.48% |
| 销售费用 | 3.68亿元 | 4.05亿元 | -8.95% |
| 管理费用 | 7.71亿元 | 8.25亿元 | -6.61% |
| 财务费用 | 13.37亿元 | 11.79亿元 | 13.44% |
| 研发费用 | 504.08万元 | 495.82万元 | 1.67% |
| 所得税费用 | 8.96亿元 | 6.22亿元 | 44.12% |
2022年公司营收182.48亿元，同比下降17.45%。虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
财务费用小幅增长
本期财务费用为13.37亿元，同比小幅增长13.44%。财务费用小幅增长的原因是：虽然利息支出本期为23.98亿元，去年同期为28.98亿元，同比下降了17.26%，但是资本化利息本期为9.60亿元，去年同期为14.77亿元，同比大幅下降了35.04%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 23.98亿元 | 28.98亿元 |
| 减：资本化利息 | -9.60亿元 | -14.77亿元 |
| 其他 | -1.01亿元 | -2.42亿元 |
| 合计 | 13.37亿元 | 11.79亿元 |
净现金流由负转正
1、净利润同比大幅降低31.94%，净现金流同比大幅增加115.57%
2022年，信达地产净利润为5.75亿元，去年同期为8.45亿元，同比大幅下降31.94%。净现金流为16.22亿元，去年同期为-104.22亿元，由负转正。
净现金流由负转正是因为（1）投资活动产生的现金流净额本期为-14.72亿元，去年同期为-90.27亿元，同比大幅增长83.69%；（2）筹资活动产生的现金流净额本期为12.55亿元，去年同期为-41.07亿元，由负转正。
投资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
虽然收回投资收到的现金本期为1.19亿元，同比大幅下降98.39%；
但是（1）投资支付的现金本期为16.28亿元，同比大幅下降82.33%；（2）支付的其他与投资活动有关的现金本期为32.64亿元，同比大幅下降57.19%；（3）收到其他与投资活动有关的现金本期为39.14亿元，同比大幅增长17.86倍。
筹资活动现金流净额由负转正的原因是：
虽然取得借款收到的现金本期为144.16亿元，同比下降18.02%；
但是（1）偿还债务支付的现金本期为132.02亿元，同比大幅下降33.22%；（2）收到其他与筹资活动有关的现金本期为39.41亿元，同比大幅增长2.94倍。
2、经营活动现金流同比大幅下降32.14%
本期经营活动现金流净额为18.40亿元，同比大幅下降32.14%。
固然本期经营性应付项目减少30.21亿元，同比大幅下降72.21%，然而（1）本期经营性应收项目增加22.45亿元，去年同期为-28.28亿元，由负转正；（2）本期存货减少52.56亿元，同比大幅下降43.48%，导致经营活动现金流净额同比大幅下降。
较多的对外股权投资且利润倚仗对外股权投资收益
在2022年年报告期末，信达地产用于对外股权投资的资产为56.17亿元，占总资产的6.35%。对外股权投资所产生的收益为5.97亿元，占净利润5.75亿元的103.82%。
对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益2.27亿元和处置外股权投资的收益3.91亿元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 金额 | 收益 |
|---|---|---|
| 合肥宇信龙置业有限公司 | 4.93亿元 | 1.7亿元 |
| 杭州信达奥体置业有限公司 | 4.7亿元 | 3.72亿元 |
| 合肥瑞钰置业有限公司 | 4.23亿元 | 2.3亿元 |
| 广州启创置业有限公司 | 3.36亿元 | -2.66亿元 |
| 浙江信诚智慧城市运营服务有限公司 | 2.94亿元 | 352.82万元 |
| 其他 | 35.99亿元 | -2.82亿元 |
| 合计 | 56.17亿元 | 2.27亿元 |
1、合肥宇信龙置业有限公司
合肥宇信龙置业有限公司业务性质为房地产开发。
从近几年可以明显的看出，合肥宇信龙置业有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2018年的-0.31%增长至52.63%。同比上期看起来，投资收益有所增长。
历年投资数据
| 合肥宇信龙置业有限公司 | 持有股权（%）直接 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 50.00 | 0元 | 1.7亿元 | 4.93亿元 |
| 2021年 | 50.00 | 0元 | 1.47亿元 | 3.23亿元 |
| 2020年 | - | 0元 | -3,935.72万元 | 1.76亿元 |
| 2019年 | - | 0元 | -3,344.91万元 | 2.16亿元 |
| 2018年 | 50.00 | 2.5亿元 | -77.28万元 | 2.49亿元 |
2、杭州信达奥体置业有限公司
杭州信达奥体置业有限公司业务性质为房地产开发。
从下表可以明显的看出，杭州信达奥体置业有限公司带来的收益基本处于年年增长的情况，且投资收益率由2017年的16.53%增长至59.71%。同比上期看起来，投资收益有所增长。
历年投资数据
| 杭州信达奥体置业有限公司 | 持有股权（%）直接 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 50.00 | 0元 | 3.72亿元 | 4.7亿元 |
| 2021年 | 50.00 | 0元 | 2.92亿元 | 6.23亿元 |
| 2020年 | 50.00 | 0元 | 31.25万元 | 3.31亿元 |
| 2019年 | 50.00 | 0元 | -2,755.58万元 | 3.31亿元 |
| 2018年 | - | 0元 | -5,913.7万元 | 3.58亿元 |
| 2017年 | 50.00 | 5亿元 | 8,267.2万元 | 4.17亿元 |
3、合肥瑞钰置业有限公司
合肥瑞钰置业有限公司业务性质为房地产开发。
从近几年可以明显的看出，合肥瑞钰置业有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2019年的-6.89%增长至118.56%。同比上期看起来，投资损益由亏转盈。
历年投资数据
| 合肥瑞钰置业有限公司 | 持有股权（%）直接 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 50.00 | 0元 | 2.3亿元 | 4.23亿元 |
| 2021年 | - | 0元 | -976.98万元 | 1.94亿元 |
| 2020年 | 50.00 | 0元 | -2,850.35万元 | 2.04亿元 |
| 2019年 | 50.00 | 2.49亿元 | -1,716.65万元 | 2.32亿元 |
4、对外股权投资收益同比去年大幅下降
从近5年来看，企业的对外股权投资资产持续增长，由2018年的23.31亿元增长至2022年的56.17亿元，增长率为140.96%。而企业的对外股权投资收益相比去年减少了6.34亿元，增速为-51.52%。
非经常性损益增加了归母净利润的收益
信达地产2022年的归母净利润的重要来源是非经常性损益2.02亿元,占归母净利润的36.69%。
本期非经常性损益项目概览表：
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