招商蛇口(001979)2022年年报解读：净利润连续5年下降，对外股权投资收益贡献一定利润
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收1,830.03亿元，同比小幅增长13.92%。扣非净利润33.88亿元，同比大幅下降61.76%。招商蛇口2022年年度净利润90.98亿元，业绩同比大幅下降40.15%。本期经营活动产生的现金流净额为221.74亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比小幅下降。
主营业务构成
公司主要从事开发业务、城市服务、资产运营，其中开发业务为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 开发业务 | 1,655.64亿元 | 90.47% | 21.06% |
| 城市服务 | 132.19亿元 | 7.22% | 6.46% |
| 资产运营 | 42.20亿元 | 2.31% | -11.74% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 开发业务 | 1,655.64亿元 | 90.47% | - |
| 城市服务 | 149.60亿元 | 8.17% | - |
| 分部间相互抵减 | -20.44亿元 | -1.12% | - |
| 其他业务 | 45.24亿元 | 2.48% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 华东区域 | 454.01亿元 | 24.81% | 18.26% |
| 江南区域 | 375.04亿元 | 20.49% | 16.77% |
| 深圳区域 | 267.09亿元 | 14.59% | 37.75% |
| 西南区域 | 255.86亿元 | 13.98% | 19.91% |
| 华中区域 | 166.94亿元 | 9.12% | - |
| 其他业务 | 311.10亿元 | 17.01% | - |
净利润连续5年下降
1、营业总收入同比小幅增加13.92%，净利润同比大幅降低40.15%
2022年，招商蛇口营业总收入为1,830.03亿元，去年同期为1,606.43亿元，同比小幅增长13.92%，净利润为90.98亿元，去年同期为152.02亿元，同比大幅下降40.15%。
本期主营业务利润189.64亿元，同比下降17.75%；本期投资收益20.17亿元，同比大幅下降45.91%；本期资产减值损失-50.45亿元，去年同期为-33.91亿元，同比大幅下降48.79%，是导致净利润大幅降低的主要原因。
净利润从2013年到2018年呈现上升趋势，从61.92亿元增长到194.61亿元，而2018年到2022年呈现下降状态，从194.61亿元下降到90.98亿元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1,830.03亿元 | 1,606.43亿元 | 13.92% |
| 营业成本 | 1,477.75亿元 | 1,197.23亿元 | 23.43% |
| 销售费用 | 40.81亿元 | 39.14亿元 | 4.26% |
| 管理费用 | 23.13亿元 | 21.45亿元 | 7.84% |
| 财务费用 | 19.60亿元 | 20.06亿元 | -2.30% |
| 研发费用 | 1.25亿元 | 1.16亿元 | 7.98% |
| 所得税费用 | 67.19亿元 | 76.41亿元 | -12.07% |
非主营业务中资产减值损失本期为-50.45亿元，占利润总额31.90%，同比大幅下降48.79%。投资收益本期为20.17亿元，占利润总额12.75%，同比大幅下降45.91%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 20.17亿元 | 12.75% | -45.91% |
| 公允价值变动收益 | 4.72亿元 | 2.98% | 200.21% |
| 资产减值损失 | -50.45亿元 | -31.90% | -48.79% |
| 营业外收入 | 5.75亿元 | 3.63% | 181.15% |
| 营业外支出 | 1.18亿元 | 0.75% | 2.55% |
| 其他收益 | 3.61亿元 | 2.28% | 43.32% |
| 信用减值损失 | -14.14亿元 | -8.94% | -33.63% |
| 资产处置收益 | 588.44万元 | 0.04% | -13.25% |
对外股权投资收益贡献一定利润
在2022年年报告期末，招商蛇口用于对外股权投资的资产已全部被处置对外股权投资所产生的收益为17.82亿元，占净利润90.98亿元的19.58%。
对外股权投资构成表
| 项目 | 金额 | 收益 |
|---|---|---|
| 合计 | 0元 | 0元 |
对外股权投资收益同比去年大幅下降
净现金流由负转正
1、净利润同比大幅降低40.15%，净现金流同比大幅增加166.43%
2022年，招商蛇口净利润为90.98亿元，去年同期为152.02亿元，同比大幅下降40.15%。净现金流为62.85亿元，去年同期为-94.61亿元，由负转正。
净现金流由负转正是因为（1）投资活动产生的现金流净额本期为-100.14亿元，去年同期为-242.77亿元，同比大幅增长58.75%；（2）筹资活动产生的现金流净额本期为-58.74亿元，去年同期为-111.61亿元，同比大幅增长47.37%。
投资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
虽然收到其他与投资活动有关的现金本期为320.09亿元，同比下降22.68%；
但是（1）支付的其他与投资活动有关的现金本期为291.66亿元，同比大幅下降37.35%；（2）投资支付的现金本期为73.80亿元，同比大幅下降39.76%。
筹资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
虽然吸收投资所收到的现金本期为145.03亿元，同比大幅下降46.32%；
但是取得借款收到的现金本期为1,346.05亿元，同比增长15.47%。
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