北辰实业(601588)2022年年报解读：北京金辰府收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降，净利润连续5年下降
北京北辰实业股份有限公司于2006年上市。公司主营业务包括房地产开发,会展(含酒店)及商业物业。公司自二零零七年起连续多年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。
根据北辰实业2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收129.89亿元，同比大幅下降41.45%。扣非净利润-16.44亿元，由盈转亏。北辰实业2022年年度净利润-16.53亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。
北京金辰府收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司主要从事房地产开发、会展(含酒店)及商业物业、其他，其中房地产开发为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 109.65亿元 | 84.41% | 18.12% |
| 会展(含酒店)及商业物业 | 18.82亿元 | 14.49% | 36.80% |
| 其他 | 1.40亿元 | 1.08% | -8.95% |
| 其他业务 | 234.75万元 | 0.02% | 93.56% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产开发 | 109.65亿元 | 84.41% | 18.12% |
| 重庆北辰悦来壹号 | 19.31亿元 | 14.87% | 27.05% |
| 其他业务 | 9,293.19万元 | 0.72% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 北京地区 | 30.93亿元 | 23.81% | 32.90% |
| 长沙地区 | 24.27亿元 | 18.69% | 19.57% |
| 成都地区 | 21.75亿元 | 16.75% | 13.01% |
| 重庆地区 | 19.31亿元 | 14.87% | 27.05% |
| 海口地区 | 9.95亿元 | 7.66% | 16.05% |
| 其他业务 | 23.67亿元 | 18.22% | - |
2、北京金辰府收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
2022年公司营收129.89亿元，与去年同期的221.83亿元相比，大幅下降了41.45%，主要是因为北京金辰府本期营收8.84亿元，去年同期为37.14亿元，同比大幅下降了76.2%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 重庆北辰悦来壹号 | 19.31亿元 | 15.20亿元 | 27.05% |
| 成都北辰鹿鸣苑 | 15.24亿元 | - | - |
| 长沙北辰中央公园 | 12.04亿元 | - | - |
| 北京金辰府 | 8.84亿元 | 37.14亿元 | -76.2% |
| 杭州聆潮府 | 7.47亿元 | - | - |
| 海口北辰府 | 7.11亿元 | 7.19亿元 | -1.09% |
| 长沙北辰时光里 | 6.82亿元 | - | - |
| 长沙北辰三角洲 | - | 36.25亿元 | -100.0% |
| 武汉金地北辰阅风华 | - | 20.73亿元 | -100.0% |
| 武汉北辰蔚蓝城市樾东方 | - | 17.86亿元 | -100.0% |
| 武汉北辰蔚蓝城市 | - | 11.71亿元 | -100.0% |
| 苏州北辰观澜府 | - | 9.00亿元 | -100.0% |
| 武汉北辰光谷里 | - | 8.75亿元 | -100.0% |
| 成都北辰天麓府 | - | 5.50亿元 | -100.0% |
| 北京北辰墅院 | - | 5.09亿元 | -100.0% |
| 廊坊北辰香麓 | - | 4.34亿元 | -100.0% |
| 其他业务 | 53.05亿元 | 43.06亿元 | 23.21% |
| 合计 | 129.89亿元 | 221.83亿元 | -41.45% |
3、重庆北辰悦来壹号毛利率大幅提升
2022年公司毛利率为20.55%，同比去年的20.54%基本持平。值得一提的是，重庆北辰悦来壹号在营收额增长的同时，而且毛利率也在提升。2022年重庆北辰悦来壹号毛利率为27.05%，同比大幅增加6.61个百分点。
净利润连续5年下降
1、营业总收入同比下降41.45%，净利润由盈转亏
2022年，北辰实业营业总收入为129.89亿元，去年同期为221.83亿元，同比大幅下降41.45%，净利润为-16.53亿元，去年同期为1.08亿元，由盈转亏。
尽管所得税费用本期为2.15亿元，同比大幅下降54.04%，然而（1）主营业务利润本期为-2.86亿元，去年同期为12.09亿元，由盈转亏；（2）投资收益本期为1,595.34万元，同比大幅下降93.59%，导致净利润由盈转亏。
净利润从2016年到2018年呈现上升趋势，从5.25亿元增长到19.93亿元，而2018年到2022年呈现下降状态，从19.93亿元下降到-16.53亿元。
2、财务费用大幅增长，主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 129.89亿元 | 221.83亿元 | -41.45% |
| 营业成本 | 103.20亿元 | 176.27亿元 | -41.46% |
| 销售费用 | 4.86亿元 | 6.19亿元 | -21.46% |
| 管理费用 | 8.85亿元 | 9.84亿元 | -10.05% |
| 财务费用 | 7.85亿元 | 5.61亿元 | 39.98% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2.15亿元 | 4.67亿元 | -54.04% |
2022年主营业务利润为-2.86亿元，去年同期为12.09亿元，由盈转亏。
虽然毛利率本期为20.55%，同比增长0.01%，不过营业总收入本期为129.89亿元，同比大幅下降41.45%，导致主营业务利润由盈转亏。
2022年公司营收129.89亿元，同比大幅下降41.45%。虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
本期财务费用为7.85亿元，同比大幅增长39.98%。财务费用大幅增长的原因是：虽然利息支出本期为16.58亿元，去年同期为18.73亿元，同比小幅下降了11.47%，但是资本化利息本期为7.54亿元，去年同期为11.84亿元，同比大幅下降了36.3%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 16.58亿元 | 18.73亿元 |
| 减：资本化利息 | -7.54亿元 | -11.84亿元 |
| 其他 | -1.19亿元 | -1.28亿元 |
| 合计 | 7.85亿元 | 5.61亿元 |
非主营业务中资产减值损失本期为-10.43亿元，占利润总额72.51%，同比下降17.87%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 1,595.34万元 | -1.11% | -93.59% |
| 资产减值损失 | -10.43亿元 | 72.51% | -17.87% |
| 营业外收入 | 2,285.07万元 | -1.59% | -10.71% |
| 营业外支出 | 675.00万元 | -0.47% | -69.12% |
| 其他收益 | 1,769.11万元 | -1.23% | -43.86% |
| 信用减值损失 | -1.59亿元 | 11.05% | -377.50% |
| 资产处置收益 | -3.22万元 | - | 94.85% |
净现金流由正转负
1、净利润由盈转亏，净现金流同比大幅降低3.15倍
2022年，北辰实业净利润为-16.53亿元，去年同期为1.08亿元，由盈转亏。净现金流为-45.73亿元，去年同期为21.29亿元，由正转负。
净现金流由正转负是因为（1）筹资活动产生的现金流净额本期为-83.50亿元，去年同期为-27.31亿元，同比大幅下降2.06倍；（2）经营活动产生的现金流净额本期为40.04亿元，同比大幅下降42.30%。
筹资活动现金流净额同比大幅下降原因是：
| 筹资活动现金流净额下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 筹资活动现金流净额增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 取得借款收到的现金 | 24.24亿元 | -79.08% | 偿还债务支付的现金 | 106.26亿元 | -20.78% |
| 支付其他与筹资活动有关的现金 | 39.24亿元 | -39.91% |
2、经营活动现金流同比大幅下降42.30%
本期经营活动现金流净额为40.04亿元，同比大幅下降42.30%。
固然本期经营性应付项目减少28.88亿元，同比大幅下降53.99%，然而（1）本期存货减少56.09亿元，同比大幅下降46.79%；（2）本期净利润-16.53亿元，去年同期为9,916.16万元，由盈转亏，导致经营活动现金流净额同比大幅下降。
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