深深房A(000029)2022年年报解读：住宅收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降，归母净利润依赖于非流动资产处置损益
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主要从事住宅地产开发。
根据深深房A2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收6.34亿元，同比大幅下降51.97%。扣非净利润2,116.04万元，同比大幅下降89.84%。深深房A2022年年度净利润1.50亿元，业绩同比大幅下降31.26%。本期经营活动产生的现金流净额为-6.76亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
住宅收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司的核心业务有两块，一块是房地产，一块是工程施工，主要产品包括其他行业产品和住宅两项，其中其他行业产品占比53.17%，住宅占比43.77%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 3.09亿元 | 48.76% | 53.22% |
| 工程施工 | 2.41亿元 | 38.02% | 2.13% |
| 租赁 | 5,387.03万元 | 8.49% | 13.39% |
| 其他 | 555.20万元 | 0.88% | 50.52% |
| 其他业务 | 2,442.09万元 | 3.85% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 其他行业产品 | 3.37亿元 | 53.17% | - |
| 住宅 | 2.78亿元 | 43.77% | 54.46% |
| 其他业务 | 1,944.87万元 | 3.06% | - |
2、住宅收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
2022年公司营收6.34亿元，与去年同期的13.21亿元相比，大幅下降了51.97%，主要是因为住宅本期营收2.78亿元，去年同期为8.75亿元，同比大幅下降了68.27%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 住宅 | 2.78亿元 | 8.75亿元 | -68.27% |
| 商铺及车位 | 3,168.87万元 | 100.81万元 | 3043.45% |
| 其他业务 | 3.25亿元 | 4.45亿元 | - |
| 合计 | 6.34亿元 | 13.21亿元 | -51.97% |
3、住宅毛利率的下降导致公司毛利率的大幅下降
2022年公司毛利率从去年同期的49.55%，同比大幅下降到了今年的31.11%，主要是因为住宅本期毛利率54.46%，去年同期为66.61%，同比下降18.24%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、净利润同比大幅下降31.26%
本期净利润为1.50亿元，去年同期2.18亿元，同比大幅下降31.26%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然投资收益本期为1.65亿元，去年同期为178.38万元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为4,707.99万元，去年同期为2.77亿元，同比大幅下降。
净利润从2017年年度到2019年年度呈现上升趋势，从1.85亿元增长到5.41亿元，而2019年年度到2022年年度呈现下降状态，从5.41亿元下降到1.50亿元。
值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。
2、主营业务利润同比大幅下降83.01%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 6.34亿元 | 13.21亿元 | -51.97% |
| 营业成本 | 4.37亿元 | 6.66亿元 | -34.41% |
| 销售费用 | 1,921.76万元 | 4,273.77万元 | -55.03% |
| 管理费用 | 5,575.87万元 | 9,830.78万元 | -43.28% |
| 财务费用 | -650.71万元 | -1,808.35万元 | 64.02% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 6,602.65万元 | 6,880.45万元 | -4.04% |
2022年年度主营业务利润为4,707.99万元，去年同期为2.77亿元，同比大幅下降83.01%。
虽然营业税金及附加本期为8,178.35万元，同比大幅下降67.85%，不过（1）营业总收入本期为6.34亿元，同比大幅下降51.97%；（2）毛利率本期为31.11%，同比大幅下降了18.44%，导致主营业务利润同比大幅下降。
3、非主营业务利润同比大幅增长
深深房A2022年年度非主营业务利润为1.68亿元，去年同期为928.43万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 4,707.99万元 | 31.48% | 2.77亿元 | -83.01% |
| 投资收益 | 1.65亿元 | 110.30% | 178.38万元 | 9148.96% |
| 其他 | 449.48万元 | 3.01% | 792.56万元 | -43.29% |
| 净利润 | 1.50亿元 | 100.00% | 2.18亿元 | -31.26% |
归母净利润依赖于非流动资产处置损益
深深房Ａ2022年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为1.54亿元，非经常性损益为1.33亿元。
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 非流动资产处置损益 | 1.62亿元 |
| 其他 | -2,898.42万元 |
| 合计 | 1.33亿元 |
非流动资产处置损益
本期非流动资产处置收益：主要是2022年处置子公司股权确认的投资收益。
扣非净利润趋势
生产人员、技术人员人数下降
从2018年至今，公司员工人数持续下滑且整体大幅下滑，从2018年的1954人下降至2022年的276人，人数锐减85%。
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