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招商积余(001914)2022年年报解读：商誉比重过高，净现金流由负转正
招商局积余产业运营服务股份有限公司于1994年上市。公司主要从事物业资产管理与服务。公司主要产品或服务为物业管理业务、资产管理业务、房地产开发业务。
根据招商积余2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收130.24亿元，同比增长22.97%。扣非净利润4.99亿元，同比大幅增长36.66%。招商积余2022年年度净利润5.69亿元，业绩同比增长25.66%。
PART 1
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主营业务构成
公司主要从事物业管理、资产管理、其他，其中物业管理为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 物业管理 | 125.04亿元 | 96.01% | 10.58% |
| 资产管理 | 4.65亿元 | 3.57% | 41.57% |
| 其他 | 5,495.72万元 | 0.42% | 46.35% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 物业管理 | 125.04亿元 | 96.01% | 10.58% |
| 资产管理 | 4.65亿元 | 3.57% | 41.57% |
| 其他 | 5,495.72万元 | 0.42% | 46.35% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 深圳区域 | 33.67亿元 | 25.85% | - |
| 华东区域 | 30.31亿元 | 23.27% | - |
| 华南区域(不含深圳区域) | 21.60亿元 | 16.58% | - |
| 西南区域 | 16.56亿元 | 12.71% | - |
| 华中区域 | 15.64亿元 | 12.01% | 9.65% |
| 其他业务 | 12.47亿元 | 9.58% | - |
PART 2
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主营业务利润同比小幅增长
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 130.24亿元 | 105.91亿元 | 22.97% |
| 营业成本 | 114.82亿元 | 91.33亿元 | 25.71% |
| 销售费用 | 7,116.74万元 | 8,672.89万元 | -17.94% |
| 管理费用 | 4.69亿元 | 3.87亿元 | 21.24% |
| 财务费用 | 9,378.72万元 | 1.32亿元 | -29.21% |
| 研发费用 | 4,825.91万元 | 3,753.74万元 | 28.56% |
| 所得税费用 | 2.53亿元 | 2.94亿元 | -13.93% |
2022年主营业务利润为7.73亿元，去年同期为7.22亿元，同比小幅增长7.08%。
虽然毛利率本期为11.84%，同比小幅下降1.92%，不过营业总收入本期为130.24亿元，同比增长22.97%，推动主营业务利润同比小幅增长。
PART 3
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净现金流由负转正
2022年，招商积余净利润为5.69亿元，去年同期为4.53亿元，同比增长25.66%。净现金流为11.00亿元，去年同期为-2.34亿元，由负转正。
净现金流由负转正是因为（1）投资活动产生的现金流净额本期为6.24亿元，去年同期为-2.94亿元，由负转正；（2）经营活动产生的现金流净额本期为9.95亿元，同比大幅增长41.60%。
投资活动现金流净额由负转正的原因是：
虽然取得子公司及其他营业单位支付的现金本期为2.16亿元，同比大幅增长5818.50倍；
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