保利发展(600048)2022年年报解读：房地产销售毛利率的下降导致公司毛利率的下降，主营业务利润同比下降
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
根据保利发展2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收2,811.08亿元，同比基本持平。扣非净利润179.41亿元，同比大幅下降33.12%。保利发展2022年年度净利润269.87亿元，业绩同比下降27.43%。
房地产销售毛利率的下降导致公司毛利率的下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产销售，占比高达91.30%，其中房地产销售收入为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 2,565.78亿元 | 91.3% | 21.79% |
| 其他 | 235.03亿元 | 8.36% | 21.74% |
| 其他业务 | 9.37亿元 | 0.33% | 81.78% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产销售收入 | 2,565.78亿元 | 91.3% | 21.79% |
| 其他 | 235.03亿元 | 8.36% | 21.74% |
| 其他业务 | 9.37亿元 | 0.33% | 81.78% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 华南片区 | 1,009.82亿元 | 35.93% | 22.39% |
| 华东片区 | 614.61亿元 | 21.87% | 18.55% |
| 华北片区 | 349.81亿元 | 12.45% | 20.97% |
| 中部片区 | 347.94亿元 | 12.38% | 25.04% |
| 西部片区 | 294.36亿元 | 10.47% | 23.22% |
| 其他业务 | 193.63亿元 | 6.9% | - |
2、房地产销售毛利率的下降导致公司毛利率的下降
2022年公司毛利率从去年同期的26.8%，同比下降到了今年的22.01%，主要是因为房地产销售本期毛利率21.79%，去年同期为27.13%，同比下降了5.34%。
3、房地产销售毛利率持续下降
产品毛利率方面，2019-2022年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的35.38%，大幅下降到2022年的21.79%。
主营业务利润同比下降
1、主营业务利润同比下降26.72%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2,811.08亿元 | 2,850.24亿元 | -1.37% |
| 营业成本 | 2,192.28亿元 | 2,086.31亿元 | 5.08% |
| 销售费用 | 75.30亿元 | 73.84亿元 | 1.97% |
| 管理费用 | 47.44亿元 | 54.34亿元 | -12.69% |
| 财务费用 | 36.86亿元 | 33.86亿元 | 8.86% |
| 研发费用 | 12.38亿元 | 14.36亿元 | -13.74% |
| 所得税费用 | 82.90亿元 | 128.45亿元 | -35.47% |
2022年主营业务利润为315.60亿元，去年同期为430.68亿元，同比下降26.72%。
虽然营业税金及附加本期为131.21亿元，同比下降16.34%，不过（1）营业总收入本期为2,811.08亿元，同比下降1.37%；（2）毛利率本期为22.01%，同比下降4.79%，导致主营业务利润同比下降。
2、营业总收入基本持平，净利润同比降低27.37%
2022年，保利发展营业总收入为2,811.08亿元，去年同期为2,850.24亿元，同比基本持平，净利润为270.11亿元，去年同期为371.89亿元，同比下降27.37%。
尽管所得税费用本期为82.90亿元，同比大幅下降35.47%，然而主营业务利润本期为315.60亿元，同比下降26.72%，导致净利润同比下降。
净利润从2013年到2019年呈现上升趋势，从118.64亿元增长到375.54亿元，而2019年到2022年呈现下降状态，从375.54亿元下降到270.11亿元。
净现金流同比大幅下降
2022年，保利发展净利润为270.11亿元，去年同期为371.89亿元，同比下降27.37%。净现金流为50.44亿元，去年同期为250.22亿元，同比大幅下降79.84%。
纵然投资活动产生的现金流净额本期为6.37亿元，去年同期为-199.87亿元，由负转正，但是筹资活动产生的现金流净额本期为-30.15亿元，去年同期为344.58亿元，由正转负，导致净现金流同比大幅下降。
筹资活动现金流净额由正转负的原因是：
1、吸收投资所收到的现金本期为26.74亿元，同比大幅下降87.47%。
2、取得借款收到的现金本期为1,681.42亿元，同比小幅下降5.62%。
3、支付其他与筹资活动有关的现金本期为116.69亿元，同比大幅增长194.69%。
4、偿还债务支付的现金本期为1,309.46亿元，同比小幅增长4.85%。
投资活动现金流净额由负转正的原因是：
1、投资支付的现金本期为54.22亿元，同比大幅下降72.76%。
2、取得投资收益收到的现金本期为29.68亿元，同比大幅增长12.47倍。
发行316.0亿元的债券
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