金地集团(600383)2022年年报解读：房地产开发收入的增长推动公司营收的增长，对外股权投资收益对利润贡献大
金地(集团)股份有限公司于2001年上市。公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
根据金地集团2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收1,202.08亿元，同比增长21.14%。扣非净利润57.03亿元，同比大幅下降33.69%。金地集团2022年年度净利润91.84亿元，业绩同比下降29.09%。
房地产开发收入的增长推动公司营收的增长
1、主营业务构成
公司主要从事房地产开发、物业管理、物业出租及其他。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 1,091.81亿元 | 90.96% | 19.96% |
| 物业管理 | 66.61亿元 | 5.55% | 9.14% |
| 物业出租及其他 | 36.57亿元 | 3.05% | 55.03% |
| 其他业务 | 5.36亿元 | 0.44% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 东南 | 320.12亿元 | 26.67% | 16.58% |
| 华东 | 308.02亿元 | 25.66% | 22.34% |
| 华南 | 186.58亿元 | 15.54% | 23.39% |
| 西部 | 129.40亿元 | 10.78% | 20.99% |
| 东北 | 119.65亿元 | 9.97% | 26.76% |
| 其他业务 | 136.59亿元 | 11.38% | - |
2、房地产开发收入的增长推动公司营收的增长
2022年公司营收1,202.08亿元，与去年同期的992.32亿元相比，增长了21.14%，主要是因为房地产开发本期营收1,091.81亿元，去年同期为883.63亿元，同比增长了23.56%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 1,091.81亿元 | 883.63亿元 | 23.56% |
| 物业管理 | 66.61亿元 | 52.79亿元 | 26.19% |
| 物业出租及其他 | 36.57亿元 | 34.66亿元 | 5.53% |
| 其他业务 | 7.09亿元 | 21.25亿元 | -66.64% |
| 合计 | 1,202.08亿元 | 992.32亿元 | 21.14% |
主营业务利润同比大幅增长
1、主营业务利润同比大幅增长45.14%，销售费用小幅下降
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1,202.08亿元 | 992.32亿元 | 21.14% |
| 营业成本 | 952.39亿元 | 779.81亿元 | 22.13% |
| 销售费用 | 28.30亿元 | 30.93亿元 | -8.48% |
| 管理费用 | 50.54亿元 | 53.41亿元 | -5.37% |
| 财务费用 | 8.46亿元 | 6.50亿元 | 30.08% |
| 研发费用 | 1.85亿元 | 1.50亿元 | 23.49% |
| 所得税费用 | 39.13亿元 | 28.68亿元 | 36.44% |
2022年主营业务利润为122.03亿元，去年同期为84.08亿元，同比大幅增长45.14%。
虽然毛利率本期为20.77%，同比小幅下降0.65%，不过营业总收入本期为1,202.08亿元，同比增长21.14%，推动主营业务利润同比大幅增长。
2022年公司营收1,200.35亿元，同比增长21.33%。虽然营收在增长，但是销售费用却在下降。
本期销售费用为28.30亿元，同比小幅下降8.48%。销售费用小幅下降的原因是：虽然人工费用本期为8.23亿元，去年同期为7.76亿元，同比小幅增长了6.06%，但是推广服务费本期为18.41亿元，去年同期为21.54亿元，同比小幅下降了14.54%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 推广服务费 | 18.41亿元 | 21.54亿元 |
| 人工费用 | 8.23亿元 | 7.76亿元 |
| 其他 | 1.67亿元 | 1.63亿元 |
| 合计 | 28.30亿元 | 30.93亿元 |
2、营业总收入同比增加21.14%，净利润同比降低29.22%
2022年，金地集团营业总收入为1,202.08亿元，去年同期为992.32亿元，同比增长21.14%，净利润为91.66亿元，去年同期为129.51亿元，同比下降29.22%。
尽管主营业务利润本期为122.03亿元，同比大幅增长45.14%，然而（1）投资收益本期为39.74亿元，同比大幅下降44.66%；（2）资产减值损失本期为-36.90亿元，去年同期为-12.08亿元，同比大幅下降2.05倍，导致净利润同比下降。
净利润从2019年到2020年呈现持平趋势，从154.65亿元下降到152.41亿元，而2020年到2022年呈现下降状态，从152.41亿元下降到91.66亿元。
净现金流由正转负
2022年，金地集团净利润为91.66亿元，去年同期为129.51亿元，同比下降29.22%。净现金流为-102.44亿元，去年同期为103.90亿元，由正转负。
纵然经营活动产生的现金流净额本期为199.07亿元，同比大幅增长111.79%，但是筹资活动产生的现金流净额本期为-277.44亿元，去年同期为105.45亿元，由正转负，导致净现金流由正转负。
筹资活动现金流净额由正转负的原因是：
1、取得借款收到的现金本期为413.19亿元，同比下降28.44%。
2、偿还债务支付的现金本期为527.38亿元，同比增长24.81%。
3、吸收投资所收到的现金本期为26.30亿元，同比大幅下降67.18%。
4、支付其他与筹资活动有关的现金本期为114.43亿元，同比大幅增长60.12%。
金融投资收益贡献一定利润
金融投资收益占净利润15.62%，投资主体的重心由风险投资转变为理财投资
在2022年年报告期末，金地集团用于金融投资的资产为27.86亿元，占总资产的0.66%。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为14.35亿元，占净利润91.84亿元的15.62%。
2022年金融投资主要投资内容如表所示：
2022年金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| z其ic中ha：nz权i资益产工具投资( | 24.42亿元 |
| 其他 | 3.44亿元 |
| 合计 | 27.86亿元 |
2021年金融投资主要投资内容如表所示：
2021年金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 股票和股权投资 | 1.59亿元 |
| 合计 | 1.59亿元 |
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