深振业A(000006)2022年年报解读：房产销售收入的增长推动公司营收的增长，净利润近3年整体呈现下降趋势
深圳市振业(集团)股份有限公司于1992年上市。公司主要从事房地产开发与销售。产品类别涉及房产租赁、房产销售、代建服务等。
根据深振业A2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收37.00亿元，同比增长19.79%。扣非净利润4.18亿元，同比下降21.51%。深振业A2022年年度净利润4.48亿元，业绩同比下降19.05%。
房产销售收入的增长推动公司营收的增长
1、主营业务构成
公司的主营业务为房地产，其中房产销售为第一大收入来源，占比96.86%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 37.00亿元 | 100.0% | 38.63% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产销售 | 35.84亿元 | 96.86% | 38.35% |
| 房产租赁 | 9,188.48万元 | 2.48% | 37.03% |
| 代建服务 | 2,091.30万元 | 0.57% | 95.67% |
| 其他 | 344.37万元 | 0.09% | 25.50% |
2、房产销售收入的增长推动公司营收的增长
2022年公司营收37.00亿元，与去年同期的30.89亿元相比，增长了19.79%，主要是因为房产销售本期营收35.84亿元，去年同期为29.62亿元，同比增长了20.98%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房产销售 | 35.84亿元 | 29.62亿元 | 20.98% |
| 房产租赁 | 9,188.48万元 | 1.15亿元 | -20.34% |
| 代建服务 | 2,091.30万元 | 1,021.82万元 | 104.66% |
| 其他 | 344.37万元 | 84.91万元 | 305.59% |
| 合计 | 37.00亿元 | 30.89亿元 | 19.79% |
3、房产销售毛利率的小幅下降导致公司毛利率的小幅下降
2022年公司毛利率从去年同期的43.43%，同比小幅下降到了今年的38.63%。
毛利率小幅下降的原因是：
（1）房产销售本期毛利率38.35%，去年同期为43.01%，同比小幅下降10.83%。
（2）房产租赁本期毛利率37.03%，去年同期为48.75%，同比下降24.04%。
4、房产销售毛利率持续下降
产品毛利率方面，虽然房产销售营收额在增长，但是毛利率却在下降。2020-2022年房产销售毛利率呈下降趋势，从2020年的46.68%，下降到2022年的38.35%。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比增加19.79%，净利润同比降低19.05%
2022年年度，深振业A营业总收入为37.00亿元，去年同期为30.89亿元，同比增长19.79%，净利润为4.48亿元，去年同期为5.54亿元，同比下降19.05%。
净利润同比下降的原因是：
虽然主营业务利润本期为7.11亿元，去年同期为5.71亿元，同比增长；
但是（1）投资收益本期为7,613.49万元，去年同期为1.95亿元，同比大幅下降；（2）所得税费用本期支出2.85亿元，去年同期支出2.00亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比增长24.49%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 37.00亿元 | 30.89亿元 | 19.79% |
| 营业成本 | 22.70亿元 | 17.47亿元 | 29.95% |
| 销售费用 | 9,389.05万元 | 6,726.73万元 | 39.58% |
| 管理费用 | 1.52亿元 | 1.43亿元 | 6.12% |
| 财务费用 | 2.00亿元 | 1.94亿元 | 3.19% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2.85亿元 | 2.00亿元 | 42.66% |
2022年年度主营业务利润为7.11亿元，去年同期为5.71亿元，同比增长24.49%。
虽然毛利率本期为38.63%，同比小幅下降了4.80%，不过营业总收入本期为37.00亿元，同比增长19.79%，推动主营业务利润同比增长。
公司在回报股东方面堪称积极
公司1991年上市以来，公司坚持30年分红，持续地给股东带来回报，累计现金分红28.59亿元，超过累计募资21.73亿元。
分红情况表
| 序号 | 分红时间 | 分红总额 | 股息支付率 | 税前分红率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04 | 1.27亿元 | 2.1% | 30.24% |
| 2 | 2022-04 | 1.63亿元 | 2.75% | 30.15% |
| 3 | 2021-03 | 2.61亿元 | 3.68% | 30.13% |
| 4 | 2020-04 | 2.42亿元 | 2.94% | 30.16% |
| 5 | 2019-03 | 2.63亿元 | 3.48% | 30.11% |
| 6 | 2018-03 | 2.44亿元 | 2.96% | 30.33% |
| 7 | 2017-03 | 2.43亿元 | 2.01% | 31.21% |
| 8 | 2016-03 | 1.62亿元 | 1.69% | 38.87% |
| 9 | 2015-04 | 1.59亿元 | 0.68% | 31.36% |
| 10 | 2014-03 | 2.09亿元 | 3.26% | 30.06% |
| 11 | 2013-03 | 1.29亿元 | 2.1% | 20.83% |
| 12 | 2012-04 | 3,956.03万元 | 0.7% | 9.12% |
| 13 | 2011-03 | 4,564.65万元 | 0.84% | 9.48% |
| 14 | 2010-03 | 6,086.20万元 | 1.35% | 18.65% |
| 15 | 2009-04 | 4,057.47万元 | 0.65% | 27.01% |
| 16 | 2008-03 | 2,535.92万元 | 0.4% | 9.8% |
| 17 | 2007-03 | 8,875.71万元 | 1.23% | 41.18% |
| 18 | 2006-04 | 4,564.65万元 | 2.46% | 40.91% |
| 19 | 2005-04 | 1,901.94万元 | 1.83% | 35.71% |
| 20 | 2003-04 | 2,028.73万元 | 1.26% | -266.67% |
| 21 | 2002-04 | 3,296.69万元 | 1.11% | 27.67% |
| 22 | 2001-04 | 5,071.83万元 | 1.47% | 42.83% |
| 23 | 2000-04 | 2,536.00万元 | 0.72% | -- |
| 24 | 1999-04 | 5,072.00万元 | 1.64% | 43.01% |
| 25 | 1998-04 | 4,611.00万元 | 1.27% | -- |
| 26 | 1997-04 | 1,356.00万元 | 0.39% | -- |
| 27 | 1996-04 | 2,712.00万元 | 2.48% | -- |
| 28 | 1994-03 | 1,133.95万元 | 1.55% | 12.27% |
| 29 | 1995-07 | 1,043.23万元 | -- | -- |
| 30 | 1992-10 | 253.11万元 | -- | -- |
| 累计分红金额 | 28.59亿元 |
融资情况表
| 序号 | 融资类型 | 募资时间 | 实际募资金额 |
|---|---|---|---|
| 1 | 配股 | 1997 | 4.75亿元 |
| 2 | 配股 | 1995 | 7,500.00万元 |
| 3 | 配股 | 1993 | 1.36亿元 |
| 累计融资金额 | 6.86亿元 |
1、经营分析总结
近3年公司净利润持续下降，2022年净利润4.48亿元，较上期有所下降。
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