荣盛发展(002146)2022年年报解读：房地产业收入的下降导致公司营收的大幅下降，净利润连续3年下降
荣盛房地产发展股份有限公司于2007年上市，实际控制人为“耿建明”。公司主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。
根据荣盛发展2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收318.92亿元，同比大幅下降32.49%。扣非净利润-159.61亿元，较去年同期亏损增大。荣盛发展2022年年度净利润-184.26亿元，业绩较去年同期亏损增大。近五年以来，企业的净利润有2年为负，分别为2021年、2022年。
房地产业收入的下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产业，占比高达90.83%，其中房地产业为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 288.79亿元 | 90.83% | 2.23% |
| 物业服务 | 15.84亿元 | 4.98% | -0.50% |
| 酒店经营 | 5.46亿元 | 1.72% | 66.57% |
| 其他行业 | 5.44亿元 | 1.71% | -14.41% |
| 产业园 | 2.40亿元 | 0.76% | -72.09% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产业 | 288.79亿元 | 90.83% | 2.23% |
| 物业服务 | 15.84亿元 | 4.98% | - |
| 酒店经营 | 5.46亿元 | 1.72% | - |
| 其他行业 | 5.44亿元 | 1.71% | - |
| 产业园 | 2.40亿元 | 0.76% | -72.09% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 河北省 | 74.95亿元 | 23.58% | 11.45% |
| 山东省 | 42.76亿元 | 13.45% | 0.58% |
| 安徽省 | 33.00亿元 | 10.38% | 5.02% |
| 浙江省 | 27.93亿元 | 8.78% | - |
| 江苏省 | 25.92亿元 | 8.15% | - |
| 其他业务 | 113.37亿元 | 35.66% | - |
2、房地产业收入的下降导致公司营收的大幅下降
2022年公司营收317.93亿元，与去年同期的472.44亿元相比，大幅下降了32.7%，主要是因为房地产业本期营收288.79亿元，去年同期为400.56亿元，同比下降了27.9%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 288.79亿元 | 400.56亿元 | -27.9% |
| 其他业务 | 29.15亿元 | 71.88亿元 | -59.45% |
| 合计 | 317.93亿元 | 472.44亿元 | -32.7% |
3、房地产业毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2022年公司毛利率从去年同期的19.54%，同比大幅下降到了今年的2.35%，主要是因为房地产业本期毛利率2.23%，去年同期为17.86%，同比大幅下降了15.63%。
4、房地产业毛利率持续下降
值得一提的是，房地产业在营收额下降的同时，而且毛利率也在下降。2018-2022年房地产业毛利率呈大幅下降趋势，从2018年的31.23%，大幅下降到2022年的2.23%。
净利润连续3年下降
1、营业总收入同比下降32.70%，净利润亏损持续增大
2022年，荣盛发展营业总收入为317.93亿元，去年同期为472.44亿元，同比大幅下降32.70%，净利润为-184.36亿元，去年同期为-50.03亿元，较去年同期亏损增大。
本期主营业务利润-60.72亿元，去年同期为1.49亿元，由盈转亏；本期资产减值损失-70.57亿元，去年同期为-36.47亿元，同比大幅下降93.48%；本期信用减值损失-39.52亿元，去年同期为-8.11亿元，同比大幅下降3.87倍，是导致净利润大幅降低的主要原因。
净利润从2013年到2020年呈现上升趋势，从31.20亿元增长到77.74亿元，而2020年到2022年呈现下降状态，从77.74亿元下降到-184.36亿元。
2、主营业务利润由盈转亏，财务费用增长
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 317.93亿元 | 472.44亿元 | -32.70% |
| 营业成本 | 310.46亿元 | 380.10亿元 | -18.32% |
| 销售费用 | 16.85亿元 | 22.71亿元 | -25.83% |
| 管理费用 | 17.60亿元 | 25.14亿元 | -30.01% |
| 财务费用 | 22.95亿元 | 18.91亿元 | 21.38% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 6.22亿元 | 8.09亿元 | -23.18% |
2022年主营业务利润为-60.72亿元，去年同期为1.49亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为317.93亿元，同比大幅下降32.70%；（2）毛利率本期为2.35%，同比大幅下降17.19%。
2022年公司营收317.93亿元，同比大幅下降32.7%。虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
本期财务费用为22.95亿元，同比增长21.38%。财务费用增长的原因是：
（1）利息支出本期为23.02亿元，去年同期为19.81亿元，同比增长了16.21%。
（2）利息收入本期为2.28亿元，去年同期为3.06亿元，同比下降了25.73%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 23.02亿元 | 19.81亿元 |
| 减：利息收入 | -2.28亿元 | -3.06亿元 |
| 其他 | 2.21亿元 | 2.17亿元 |
| 合计 | 22.95亿元 | 18.91亿元 |
非主营业务中资产减值损失本期为-70.57亿元，占利润总额39.61%，同比大幅下降93.48%。信用减值损失本期为-39.52亿元，占利润总额22.18%，同比大幅下降3.87倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | -5.08亿元 | 2.85% | -494.24% |
| 公允价值变动收益 | -1.10亿元 | 0.62% | -277.58% |
| 资产减值损失 | -70.57亿元 | 39.61% | -93.48% |
| 营业外收入 | 5,088.00万元 | -0.29% | -48.75% |
| 营业外支出 | 2.67亿元 | -1.50% | -1.17% |
| 其他收益 | 9,126.22万元 | -0.51% | -3.97% |
| 信用减值损失 | -39.52亿元 | 22.18% | -387.29% |
| 资产处置收益 | 862.22万元 | -0.05% | 1049.07% |
发行12亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 1,035.53亿元 | 46.33% | -5.81% |
| 其他应付款 | 292.39亿元 | 13.08% | 13.24% |
| 应付账款 | 274.92亿元 | 12.30% | -0.21% |
| 一年内到期的非流动负债 | 247.12亿元 | 11.06% | -2.02% |
注：2016年1月29日发行12亿元的债券，于2018年1月28日到期，利率为6.2%。
2、偿债能力指标
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