滨江集团(002244)2022年年报解读：房产销售收入的小幅增长推动公司营收的小幅增长，对外股权投资收益同比大幅增加
杭州滨江房产集团股份有限公司于2008年上市，实际控制人为“戚金兴”。公司的主营业务为房地产开发及其延伸业务的经营。公司的主要产品有房地产、酒店、物业服务。
根据滨江集团2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收415.02亿元，同比小幅增长9.29%。扣非净利润37.24亿元，同比增长24.53%。滨江集团2022年年度净利润39.04亿元，业绩同比下降20.66%。
房产销售收入的小幅增长推动公司营收的小幅增长
1、主营业务构成
公司主要从事房地产业、酒店业、其他，其中房产销售为第一大收入来源，占比97.99%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 413.03亿元 | 99.52% | 17.38% |
| 酒店业 | 1.88亿元 | 0.45% | 39.97% |
| 其他 | 1,137.98万元 | 0.03% | 12.20% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产销售 | 406.69亿元 | 97.99% | 17.14% |
| 房产租赁 | 3.31亿元 | 0.8% | -4.00% |
| 房产项目管理服务 | 3.03亿元 | 0.73% | 72.51% |
| 酒店管理服务 | 1.88亿元 | 0.45% | 39.97% |
| 其他 | 1,137.98万元 | 0.03% | 12.20% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 杭州地区 | 283.43亿元 | 68.29% | 15.70% |
| 金华地区 | 87.38亿元 | 21.05% | 18.78% |
| 台州地区 | 24.25亿元 | 5.84% | 26.20% |
| 嘉兴地区 | 9.82亿元 | 2.37% | - |
| 湖州地区 | 4.05亿元 | 0.98% | - |
| 其他业务 | 6.10亿元 | 1.47% | - |
2、房产销售收入的小幅增长推动公司营收的小幅增长
2022年公司营收415.02亿元，与去年同期的379.76亿元相比，小幅增长了9.28%，主要是因为房产销售本期营收406.69亿元，去年同期为366.73亿元，同比小幅增长了10.9%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房产销售 | 406.69亿元 | 366.73亿元 | 10.9% |
| 其他业务 | 8.33亿元 | 13.03亿元 | -36.07% |
| 合计 | 415.02亿元 | 379.76亿元 | 9.28% |
3、房产销售毛利率的下降导致公司毛利率的下降
2022年公司毛利率从去年同期的24.83%，同比下降到了今年的17.48%，主要是因为房产销售本期毛利率17.14%，去年同期为24.02%，同比下降了6.88%。
4、房产销售毛利率持续下降
产品毛利率方面，虽然房产销售营收额在增长，但是毛利率却在下降。2019-2022年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的35.36%，大幅下降到2022年的17.14%。
主营业务利润同比大幅下降推动净利润同比下降
1、营业总收入同比小幅增加9.29%，净利润同比降低20.67%
2022年，滨江集团营业总收入为415.02亿元，去年同期为379.76亿元，同比小幅增长9.29%，净利润为39.04亿元，去年同期为49.21亿元，同比下降20.67%。
尽管投资收益本期为22.24亿元，同比大幅增长5.24倍，然而（1）主营业务利润本期为39.53亿元，同比大幅下降38.33%；（2）资产减值损失本期为-7.02亿元，同比下降-7.02亿元，导致净利润同比下降。
净利润从2014年到2021年呈现上升趋势，从8.06亿元增长到49.21亿元，而2021年到2022年呈现下降状态，从49.21亿元下降到39.04亿元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 415.02亿元 | 379.76亿元 | 9.29% |
| 营业成本 | 342.49亿元 | 285.47亿元 | 19.98% |
| 销售费用 | 8.11亿元 | 7.13亿元 | 13.61% |
| 管理费用 | 6.26亿元 | 5.59亿元 | 11.99% |
| 财务费用 | 10.19亿元 | 7.40亿元 | 37.69% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 14.07亿元 | 18.16亿元 | -22.54% |
非主营业务中投资收益本期为22.24亿元，占利润总额41.88%，同比大幅增长5.24倍。资产减值损失本期为-7.02亿元，占利润总额13.22%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 22.24亿元 | 41.88% | 524.43% |
| 公允价值变动收益 | -623.50万元 | -0.12% | - |
| 资产减值损失 | -7.02亿元 | -13.22% | - |
| 营业外收入 | 995.90万元 | 0.19% | 230.13% |
| 营业外支出 | 1,987.64万元 | 0.37% | 75.16% |
| 其他收益 | 754.55万元 | 0.14% | 136.57% |
| 信用减值损失 | -1.56亿元 | -2.94% | -582.57% |
| 资产处置收益 | 35.55万元 | 0.01% | 334.90% |
较多的对外股权投资且利润倚仗对外股权投资收益
在2022年年报告期末，滨江集团用于对外股权投资的资产为142.98亿元，占总资产的5.18%。对外股权投资所产生的收益为21.5亿元，占净利润39.04亿元的55.07%。
对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益15.76亿元和处置外股权投资的收益-3,609.64万元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 金额 | 收益 |
|---|---|---|
| 杭州滨泽投资管理有限公司 | 23.52亿元 | 5.37亿元 |
| 杭州亦茂置业有限公司 | 16.77亿元 | 1.68亿元 |
| 杭州滨祁企业管理有限公司 | 10.84亿元 | -159.55万元 |
| 其他联营公司 | 7.75亿元 | -1.94亿元 |
| 浙江恒印房地产开发有限公司 | 7.04亿元 | -897.7万元 |
| 其他 | 77.06亿元 | 10.75亿元 |
| 合计 | 142.98亿元 | 15.76亿元 |
处置对外股权投资产生的收益为-3,609.64万元，主要是南通曙江公司-5,678.76万元和春盛公司1,469.12万元。
1、杭州滨泽投资管理有限公司
杭州滨泽投资管理有限公司业务性质为商务服务业/房地产业。
历年投资数据
| 杭州滨泽投资管理有限公司 | 持有股权（%）直接 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 49.00 | 5.37亿元 | 23.52亿元 |
2、杭州亦茂置业有限公司
杭州亦茂置业有限公司业务性质为房地产业。
历年投资数据
| 杭州亦茂置业有限公司 | 持有股权（%）直接 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 48.00 | 1.68亿元 | 16.77亿元 |
3、对外股权投资收益同比去年大幅增加
从同期对比来看，企业的对外股权投资收益相比去年大幅增长了18.51亿元，增速为620.6%。
发行14亿元的债券
1、负债结构
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