皇庭国际(000056)2024年一季报深度解读：高负债且资产负债率持续增加，净利润同比亏损减小但现金流净额同比大幅下降
深圳市皇庭国际企业股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“郑康豪”。公司是一家以商业地产开发和商业经营为主的企业，公司的主营业务是商业不动产运营管理业务、资产管理业务以及各配套服务业务。公司的主要产品及服务有商业运营服务、金融服务、融资租赁服务。
根据皇庭国际2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收1.85亿元，同比小幅下降5.30%。扣非净利润-8,452.13万元，较去年同期亏损有所减小。皇庭国际2024年第一季度净利润-8,246.14万元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为6,258.66万元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为出售投资性房地产、商业运营服务、物业管理服务。
2021年-2023年商业运营服务营收呈下降趋势，从2021年的4.41亿元，下降到2023年的3.62亿元。2023年商业运营服务毛利率为91.58%，同比去年的88.22%小幅增长了3.81%。
2023年物业管理服务营收2.92亿元，同比去年的2.84亿元基本持平。2021年-2023年物业管理服务毛利率呈小幅下降趋势，从2021年的45.07%，小幅下降到了2023年的39.78%。
2021年，该产品名称由“物业管理”变更为“物业管理服务”。
本期净利润为-8,246.14万元，去年同期-1.02亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是主营业务利润本期为-7,547.15万元，去年同期为-9,409.37万元，亏损有所减小。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
1.85亿元 |
1.96亿元 |
-5.30% |
| 营业成本 |
7,293.47万元 |
8,266.56万元 |
-11.77% |
| 销售费用 |
200.95万元 |
271.27万元 |
-25.92% |
| 管理费用 |
2,222.94万元 |
2,535.86万元 |
-12.34% |
| 财务费用 |
1.58亿元 |
1.72亿元 |
-8.59% |
| 研发费用 |
133.82万元 |
162.82万元 |
-17.81% |
| 所得税费用 |
195.92万元 |
436.95万元 |
-55.16% |
2024年一季度主营业务利润为-7,547.15万元，去年同期为-9,409.37万元，较去年同期亏损有所减小。
虽然营业总收入本期为1.85亿元，同比小幅下降5.30%，不过（1）财务费用本期为1.58亿元，同比小幅下降8.59%；（2）毛利率本期为60.63%，同比小幅增长了2.89%，推动主营业务利润亏损有所减小。
2024年一季度，企业资产负债率为89.91%，去年同期为80.39%，负债率很高且增加了9.52%，近5年资产负债率总体呈现上升状态，从55.19%增长至89.91%。
资产负债率同比增长主要是总资产本期为87.95亿元，同比小幅下降13.61%，另外总负债本期为79.07亿元，同比小幅下降3.38%。
有息负债从2018年一季度到2024年一季度近7年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
近五期偿债能力指标汇总
|
2024年一季报 |
2023年年报 |
2023年三季报 |
2023年中报 |
2023年一季报 |
| 流动比率 |
0.17 |
0.18 |
0.20 |
0.23 |
0.78 |
| 速动比率 |
0.16 |
0.16 |
0.20 |
0.23 |
0.78 |
| 现金比率(%) |
0.04 |
0.03 |
0.01 |
0.01 |
0.12 |
| 资产负债率(%) |
89.91 |
80.39 |
69.25 |
59.90 |
55.19 |
| EBITDA 利息保障倍数 |
3.08 |
0.66 |
2.46 |
3.45 |
5.24 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 |
0.02 |
0.01 |
0.02 |
0.01 |
- |
| 货币资金/短期债务 |
0.06 |
0.05 |
0.02 |
0.01 |
0.17 |
流动比率为0.17，去年同期为0.18，同比小幅下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。
另外经营活动现金流净额/短期债务为0.02，去年同期为0.01，经营活动现金流净额/短期债务连续两期都很低。
而且货币资金/短期债务本期为0.06，去年同期为0.05，货币资金/短期债务连续两年都较低。
截止到2025年6月20日，皇庭国际近十二个月的滚动营收为6.58亿元，在商业地产行业中，皇庭国际的全国排名为9名，全球排名为43名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Mitsui Fudosan 三井不动产 |
1301 |
7.71 |
123 |
12.02 |
| 新城发展 |
892 |
-19.26 |
4.91 |
-61.47 |
| 新城控股 |
890 |
-19.12 |
7.52 |
-60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 |
783 |
5.39 |
94 |
6.86 |
| 中国金茂 |
591 |
-13.12 |
11 |
-38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
503 |
2.59 |
95 |
8.41 |
| 大悦城 |
358 |
-5.65 |
-29.77 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
272 |
9.32 |
12 |
-- |
| 宝龙地产 |
258 |
-13.58 |
-57.65 |
-- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 |
230 |
10.85 |
33 |
23.51 |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 皇庭国际 |
6.58 |
-4.46 |
-6.40 |
-- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
皇庭国际属于商业地产及零售行业。 商业地产及零售行业近三年受宏观经济波动及消费模式转变影响，整体呈现结构性调整。线下实体商业加速数字化转型，沉浸式体验业态占比提升，2024年行业市场规模预计达5.2万亿元，未来五年复合增长率约3.8%，市场空间向具备科技赋能及精细化运营能力的企业集中。
