招商积余(001914)2024年一季报深度解读：净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
招商局积余产业运营服务股份有限公司于1994年上市。公司主要从事物业资产管理与服务。公司主要产品或服务为物业管理业务、资产管理业务、房地产开发业务。
根据招商积余2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收37.25亿元，同比小幅增长12.67%。扣非净利润1.81亿元，同比小幅增长10.47%。招商积余2024年第一季度净利润2.00亿元，业绩同比小幅增长4.09%。本期经营活动产生的现金流净额为-11.86亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比下降。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为物业管理，占比高达94.44%。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 基础物业管理 | 121.13亿元 | 77.52% | 8.76% |
| 专业增值服务 | 20.61亿元 | 13.19% | 17.81% |
| 平台增值服务 | 5.84亿元 | 3.74% | 8.49% |
| 其他业务 | 8.69亿元 | 5.55% | - |
分季度财务指标
| 年份 | 财务指标 | 一季度 | 二季度 | 三季度 | 四季度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 营业收入 | 37.25亿元 | - | - | - |
| 净利润 | 2.00亿元 | - | - | - | |
| 2023 | 营业收入 | 33.06亿元 | 36.72亿元 | 38.78亿元 | 47.71亿元 |
| 净利润 | 1.92亿元 | 2.45亿元 | 1.90亿元 | 1.11亿元 | |
| 2022 | 营业收入 | 25.37亿元 | 31.09亿元 | 35.31亿元 | 38.47亿元 |
| 净利润 | 1.44亿元 | 1.88亿元 | 1.37亿元 | 9,962.80万元 | |
| 2021 | 营业收入 | 22.11亿元 | 25.67亿元 | 28.12亿元 | 30.00亿元 |
| 净利润 | 1.08亿元 | 1.02亿元 | 1.30亿元 | 1.12亿元 |
2019-2023年，企业的营业收入各季度比重较为稳定，平均一季度占20%、二季度占24%、三季度占25%、四季度占31%
净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
1、净利润同比小幅增长4.09%
本期净利润为2.00亿元，去年同期1.92亿元，同比小幅增长4.09%。
净利润同比小幅增长的原因是：
虽然其他收益本期为1,329.77万元，去年同期为2,161.39万元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为2.57亿元，去年同期为2.28亿元，同比小幅增长。
2、主营业务利润同比小幅增长12.83%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 37.25亿元 | 33.06亿元 | 12.67% |
| 营业成本 | 32.90亿元 | 29.01亿元 | 13.40% |
| 销售费用 | 1,853.53万元 | 1,888.06万元 | -1.83% |
| 管理费用 | 1.09亿元 | 1.19亿元 | -8.69% |
| 财务费用 | 512.74万元 | 1,624.68万元 | -68.44% |
| 研发费用 | 2,591.32万元 | 980.29万元 | 164.34% |
| 所得税费用 | 5,594.34万元 | 5,120.83万元 | 9.25% |
2024年一季度主营业务利润为2.57亿元，去年同期为2.28亿元，同比小幅增长12.83%。
虽然毛利率本期为11.68%，同比小幅下降了0.57%，不过营业总收入本期为37.25亿元，同比小幅增长12.67%，推动主营业务利润同比小幅增长。
全球排名
截止到2025年6月20日，招商积余近十二个月的滚动营收为172亿元，在物业管理行业中，招商积余的全球营收规模排名为6名，全国排名为1名。
物业管理营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| HASEKO 长谷工 | 583 | 8.98 | 17 | -14.17 |
| 碧桂园服务 | 440 | 15.11 | 18 | -23.46 |
| FirstService | 375 | 17.10 | 9.66 | -0.21 |
| 万物云 | 362 | 15.18 | 11 | -11.66 |
| 绿城服务 | 185 | 13.82 | 7.85 | -2.47 |
| 招商积余 | 172 | 17.48 | 8.40 | 17.90 |
| 华润万象生活 | 170 | 24.29 | 36 | 28.14 |
| 保利物业 | 163 | 14.87 | 15 | 20.34 |
| 中海物业 | 140 | 14.09 | 15 | 15.37 |
| 雅生活服务 | 139 | -0.51 | -32.71 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
招商积余属于物业管理服务行业。 物业管理行业近三年在政策推动下加速整合，市场集中度持续提升，2024年行业规模突破1.2万亿元，年复合增长率约8%。未来趋势聚焦数字化转型与增值服务拓展，头部企业通过并购扩大市场份额，智慧物业、绿色低碳服务成为新增长点，预计2025年市场空间将达1.4万亿元。
2、市场地位及占有率
招商积余为国内物业管理行业头部企业，2024年营收171.72亿元，市占率约2.5%，位列行业前五；归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%，在央企背景企业中综合服务能力及品牌溢价优势显著。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 招商积余（001914） | 央企背景综合物管服务商 | 2024年营收171.72亿元，市占率2.5%，智慧化项目覆盖超500个 |
| 保利物业（6049.HK） | 住宅及公建物管企业 | 2024年第三方拓展面积占比65%，非住业态营收增速超20% |
| 绿城服务（2869.HK） | 高端住宅物管服务商 | 2024年园区服务收入占比提升至18%，长三角区域市占率第一 |
| 中海物业（2669.HK） | 商业及高端住宅物管企业 | 2024年港澳地区营收占比12%，央企资源协同新增合约面积1800万平方米 |
1、经营分析总结
近6年一季度公司净利润持续增长，2024年一季度净利润2.00亿元，较上期有所增长。
公司主营利润近5年一季度持续增长，由于营收的小幅增长，2024年一季度主营利润2.57亿元，较去年同期有所增长。
总体来说，公司盈利能力较差，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 48 | 71 | 51 | 74 | 48 |
| 行业中位数 | 59 | 75 | 53 | 78 | 53 |
| 行业排名 | 5 | 5 | 4 | 4 | 5 |
物业管理行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 中天服务 | 83 | 中天服务 | 87 |
| 2 | 特发服务 | 60 | 特发服务 | 80 |
| 3 | 新大正 | 53 | 新大正 | 78 |
3、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，招商积余近期的市盈率在历史上处在很低的水平。
在2025年01月23日，招商积余的PE-TTM是13.58，而物业管理行业的PE-TTM是20.17，招商积余低于物业管理行业的PE-TTM。
4、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 招商积余 | 3.371115 | 1392 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 招商积余 | 7.431395 | 189 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
招商积余神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 3.3711 | 7.4313 | 5 | 612 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 新大正 | 823 | 210 |
| 2 | 新大正 | 876 | 242 |
| 3 | 新大正 | 894 | 248 |
文章来源：碧湾App
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