浦东金桥(600639)2024年一季报深度解读：主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
上海金桥出口加工区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。
根据浦东金桥2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收9.10亿元，同比大幅下降78.73%。扣非净利润2.27亿元，同比大幅下降83.39%。浦东金桥2024年第一季度净利润2.31亿元，业绩同比大幅下降83.04%。本期经营活动产生的现金流净额为-1.53亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2023年公司主要从事房地产经营业务、酒店公寓服务业务、物业管理业务，主要产品包括房地产销售和房地产租赁两项，其中房地产销售占比68.71%，房地产租赁占比27.63%。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 45.25亿元 | 68.71% | 74.14% |
| 房地产租赁 | 18.20亿元 | 27.63% | 57.74% |
| 酒店公寓服务 | 1.81亿元 | 2.75% | 35.39% |
| 物业管理 | 1,678.54万元 | 0.25% | 11.99% |
| 其他业务 | 4,326.07万元 | 0.66% | - |
主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
1、净利润同比大幅下降83.04%
本期净利润为2.31亿元，去年同期13.62亿元，同比大幅下降83.04%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出7,621.49万元，去年同期支出4.74亿元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为3.07亿元，去年同期为18.26亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降83.21%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 9.10亿元 | 42.77亿元 | -78.73% |
| 营业成本 | 3.18亿元 | 9.45亿元 | -66.40% |
| 销售费用 | 612.77万元 | 261.73万元 | 134.13% |
| 管理费用 | 3,139.20万元 | 2,286.79万元 | 37.28% |
| 财务费用 | 1.01亿元 | 7,252.37万元 | 39.21% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 7,621.49万元 | 4.74亿元 | -83.91% |
2024年一季度主营业务利润为3.07亿元，去年同期为18.26亿元，同比大幅下降83.21%。
虽然营业税金及附加本期为1.47亿元，同比大幅下降89.56%，不过营业总收入本期为9.10亿元，同比大幅下降78.73%，导致主营业务利润同比大幅下降。
全国排名
截止到2025年6月20日，浦东金桥近十二个月的滚动营收为27亿元，在产业地产行业中，浦东金桥的全国排名为7名，全球排名为11名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 浦东金桥 | 27 | -16.12 | 10 | -14.85 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
浦东金桥属于房地产开发行业，聚焦产业园区开发运营及配套服务。 近三年，中国房地产行业受政策调控和市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业地产在城镇化升级、自贸区扩容及产业链重构驱动下呈现结构性机遇。未来五年，行业将向精细化运营、产城融合及存量资产盘活方向转型，具备产业资源整合能力的企业有望在约1.2万亿元的园区开发市场中占据更高份额。
2、市场地位及占有率
作为上海金桥经济技术开发区主体运营商，浦东金桥持有319万平方米核心物业资产，2024年出租率83.3%，在长三角产业园区领域具备区域龙头地位，但全国市场占有率不足2%，主要竞争优势体现在高端制造业载体供给能力和国资背景资源协同。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥开发区主体开发商，涵盖产业园区、商业及住宅开发 | 2025年持有物业规模突破330万㎡，智能制造载体占比超60% |
| 陆家嘴（600663） | 上海金融贸易区核心开发商，商业地产综合运营商 | 2024年商业物业租金收入占比78%，甲级写字楼市占率浦东新区第一 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，专注科技园区与创新生态建设 | 2025年战略新兴产业载体占比85%，孵化企业估值超千亿 |
| 外高桥（600648） | 自贸区保税区域开发运营商，跨境贸易服务商 | 2024年物流仓储面积达450万㎡，跨境贸易营收占比41% |
| 招商蛇口（001979） | 全国性城市综合开发运营商，产业新城标杆企业 | 2025年园区开发营收突破300亿，粤港澳大湾区市占率12% |
1、经营分析总结
2021-2023年一季度公司净利润持续增长，2024年一季度净利润2.31亿元，较上期大幅下降。
2021-2023年一季度公司主营利润持续增长，由于营收的大幅下降，2024年一季度主营利润3.07亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司盈利能力较好，在行业中也处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 72 | 71 | 56 | 70 | 55 |
| 行业中位数 | 26 | 53 | 45 | 59 | 48 |
| 行业排名 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 |
产业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 德必集团 | 77 | ST广物 | 85 |
| 2 | 南京高科 | 65 | 德必集团 | 76 |
| 3 | ST广物 | 57 | 锦和商管 | 72 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.26 | 1.51 | 1.60 | 1.54 | 1.62 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，浦东金桥近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2025年01月23日，浦东金桥的PE-TTM是20.61，而产业地产行业的PE-TTM是24.89，浦东金桥低于产业地产行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 浦东金桥 | 1.36089 | 3005 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 浦东金桥 | 2.427287 | 1937 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
浦东金桥神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.3608 | 2.4272 | 2 | 2601 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中新集团 | 2374 | 1112 |
| 2 | 浦东金桥 | 4942 | 2601 |
| 3 | 上海临港 | 5238 | 2758 |
文章来源：碧湾App
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