锦和商管(603682)2024年三季报解读：净利润近6年整体呈现下降趋势
上海锦和商业经营管理股份有限公司于2020年上市，实际控制人为“郁敏珺”。公司主营业务是产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。近年来公司多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”、“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”等。
根据锦和商管2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收7.75亿元，同比基本持平。扣非净利润-259.74万元，由盈转亏。锦和商管2024年第三季度净利润2,479.14万元，业绩同比大幅下降70.67%。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为商务服务业，主要产品包括租赁和物业服务及其他两项，其中租赁占比72.57%，物业服务及其他占比27.43%。
1、商务服务业
2023年商务服务业营收10.32亿元，同比去年的8.82亿元增长了17.04%。同期，2023年商务服务业毛利率为28.68%，同比去年的40.57%下降了29.31%。
净利润近6年整体呈现下降趋势
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅降低70.67%
2024年三季度，锦和商管营业总收入为7.75亿元，去年同期为7.68亿元，同比基本持平，净利润为2,479.14万元，去年同期为8,451.45万元，同比大幅下降70.67%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出995.20万元，去年同期支出3,171.86万元，同比大幅下降；
但是资产处置收益本期为676.88万元，去年同期为8,208.20万元，同比大幅下降。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 7.75亿元 | 7.68亿元 | 0.94% |
| 营业成本 | 5.62亿元 | 5.41亿元 | 3.88% |
| 销售费用 | 3,107.91万元 | 3,006.85万元 | 3.36% |
| 管理费用 | 5,614.37万元 | 7,299.30万元 | -23.08% |
| 财务费用 | 1.39亿元 | 1.26亿元 | 10.95% |
| 研发费用 | 142.55万元 | 192.79万元 | -26.06% |
| 所得税费用 | 995.20万元 | 3,171.86万元 | -68.62% |
2024年三季度主营业务利润为-2,118.25万元，去年同期为-992.69万元，较去年同期亏损增大。
虽然管理费用本期为5,614.37万元，同比下降23.08%，不过（1）财务费用本期为1.39亿元，同比小幅增长10.95%；（2）毛利率本期为27.41%，同比小幅下降了2.05%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润同比大幅下降
锦和商管2024年三季度非主营业务利润为5,592.59万元，去年同期为1.26亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2,118.25万元 | -85.44% | -992.69万元 | -113.39% |
| 营业外收入 | 4,120.87万元 | 166.22% | 4,175.54万元 | -1.31% |
| 其他收益 | 1,059.83万元 | 42.75% | 1,243.73万元 | -14.79% |
| 信用减值损失 | -292.34万元 | -11.79% | 253.69万元 | -215.24% |
| 资产处置收益 | 676.88万元 | 27.30% | 8,208.20万元 | -91.75% |
| 其他 | 66.57万元 | 2.69% | 390.09万元 | -82.94% |
| 净利润 | 2,479.14万元 | 100.00% | 8,451.45万元 | -70.67% |
4、净现金流由负转正
2024年三季度，锦和商管净现金流为1.05亿元，去年同期为-752.39万元，由负转正。
净现金流由负转正的原因是：
虽然（1）投资支付的现金本期为7.22亿元，同比增长16.69%；（2）销售商品、提供劳务收到的现金本期为7.76亿元，同比小幅下降9.78%。
但是（1）收回投资收到的现金本期为8.30亿元，同比增长28.26%；（2）支付其他与经营活动有关的现金本期为1.31亿元，同比大幅下降39.82%。
行业分析
1、行业发展趋势
上海锦和商业经营管理股份有限公司属于城市更新与创意产业园区运营服务行业。 近三年，城市更新行业受政策推动加速发展，2024年市场规模预计超3.5万亿元，复合增长率达8%。未来趋势聚焦轻资产运营、数字化转型及文商旅融合，核心城市存量改造需求持续释放，政策支持“十四五”期间新增更新项目投资占比提升至15%，行业长期空间可期。
2、市场地位及占有率
锦和商管在国内创意园区运营领域位列前五，长三角区域市占率约12%，2024年运营项目超40个，管理面积逾100万平方米，轻资产模式收入占比突破65%，但全国整体市占率不足3%，头部企业集中度仍有提升空间。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 锦和商管（603682） | 聚焦城市更新，运营文创园区与商业综合体 | 2024年长三角区域项目营收占比82%，轻资产管理规模同比增23% |
| 陆家嘴（600663） | 上海核心商业地产开发运营商，涵盖写字楼与商业体 | 2024年持有物业租金收入超75亿元，甲级写字楼市占率浦东第一 |
| 张江高科（600895） | 科技园区开发与产业投资综合服务商 | 2024年园区运营收入占比38%，集成电路领域租金贡献率超40% |
| 浦东金桥（600639） | 以产业园区开发为主，布局智能制造与数字经济 | 2024年新增智能制造园区出租率92%，租金收入同比增18% |
| 市北高新（600604） | 大数据产业园区运营商，提供企业孵化服务 | 2024年数据中心项目营收占比51%，孵化企业纳税额增31% |
1、经营分析总结
2024年三季度扣非净利润亏损1,547.19万元，是6年来三季度的首次亏损。
公司主营利润近5年三季度持续下降，2024年三季度主营利润亏损2,118.25万元，较去年同期亏损大幅加剧，一方面是因为公司毛利率在小幅下降，另一方面则是财务费用在小幅增长。
请下载并登录APP，即可阅读全文
