外高桥(600648)2024年一季报深度解读：主营业务利润同比大幅增长推动净利润同比增长
上海外高桥集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是工业地产租赁业务、商业地产租赁及销售业务、贸易物流服务业务、制造业和服务业。其主要产品是房地产租赁、房地产转让、商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业和金融业。
根据外高桥2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收12.61亿元，同比小幅下降14.63%。扣非净利润3,191.45万元，同比大幅增长2.45倍。外高桥2024年第一季度净利润4,225.36万元，业绩同比增长21.01%。
营业收入情况
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为贸易及服务（含金融服务）、物业经营（工业、商业房产租赁和物业管理）、房产销售。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 贸易及服务(含金融服务) | 35.45亿元 | 46.08% | 22.34% |
| 物业经营(工业商业房产租赁和物业管理) | 20.00亿元 | 26.0% | 38.18% |
| 房产销售 | 16.91亿元 | 21.97% | 65.37% |
| 日化产品加工 | 4.20亿元 | 5.46% | 18.23% |
| 其他业务 | 3,831.97万元 | 0.49% | - |
主营业务利润同比大幅增长推动净利润同比增长
1、营业总收入同比小幅降低14.63%，净利润同比增加21.01%
2024年一季度，外高桥营业总收入为12.61亿元，去年同期为14.78亿元，同比小幅下降14.63%，净利润为4,225.36万元，去年同期为3,491.89万元，同比增长21.01%。
净利润同比增长的原因是：
虽然（1）所得税费用本期支出6,312.81万元，去年同期支出4,979.15万元，同比增长；（2）其他收益本期为543.59万元，去年同期为1,433.52万元，同比大幅下降。
但是（1）主营业务利润本期为9,614.01万元，去年同期为6,504.15万元，同比大幅增长；（2）投资收益本期为919.81万元，去年同期为-390.27万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润同比大幅增长47.81%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 12.61亿元 | 14.78亿元 | -14.63% |
| 营业成本 | 8.26亿元 | 10.70亿元 | -22.78% |
| 销售费用 | 6,796.17万元 | 6,819.52万元 | -0.34% |
| 管理费用 | 9,518.26万元 | 1.00亿元 | -5.02% |
| 财务费用 | 1.04亿元 | 1.06亿元 | -1.96% |
| 研发费用 | 515.55万元 | 446.31万元 | 15.51% |
| 所得税费用 | 6,312.81万元 | 4,979.15万元 | 26.79% |
2024年一季度主营业务利润为9,614.01万元，去年同期为6,504.15万元，同比大幅增长47.81%。
虽然营业总收入本期为12.61亿元，同比小幅下降14.63%，不过毛利率本期为34.51%，同比增长了6.91%，推动主营业务利润同比大幅增长。
全球排名
截止到2025年6月20日，外高桥近十二个月的滚动营收为72亿元，在产业地产行业中，外高桥的全球营收规模排名为4名，全国排名为3名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
外高桥属于产业地产行业，聚焦自贸区开发与综合运营。 近三年产业地产受自贸区扩容、新型城镇化及绿色低碳转型驱动，市场规模年均增速超7%，2024年智慧园区与双碳目标加速行业整合，预计未来五年市场空间达1.2万亿元，头部企业通过科技赋能提升运营效率。
2、市场地位及占有率
外高桥作为上海自贸区核心开发主体，管理物业超600万平方米，森兰项目总投资40.89亿元，区域市场占有率领先，但行业集中度较低，头部企业整体份额不足5%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 外高桥（600648） | 上海自贸区产业地产开发及运营商，涵盖园区、商业与住宅 | 森兰项目2025年竣工，预计贡献净利润30亿元 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，聚焦科技园区与创投生态 | 2024年科技孵化营收占比提升至38% |
| 浦东金桥（600639） | 金桥开发区综合运营商，重点布局智能制造与高端服务 | 2024年产业园区出租率维持95% |
| 陆家嘴（600663） | 陆家嘴金融贸易区商业地产开发商，持有核心地标资产 | 2024年写字楼租金收入同比增长8% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区产业载体开发商，拓展数字经济与绿色产业 | 2024年战略新兴产业载体签约面积占比超40% |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润4,225.36万元，较上期有所增长。
由于毛利率的增长，2024年一季度主营利润9,614.01万元，较去年同期大幅增长。
总体来说，公司不仅盈利能力良好，而且在行业中也属于领先地位。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | 59 | 48 | 61 | 57 |
| 行业中位数 | 53 | 45 | 59 | 48 |
| 行业排名 | 3 | 3 | 4 | 1 |
产业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 德必集团 | 77 | ST广物 | 85 |
| 2 | 南京高科 | 65 | 德必集团 | 76 |
| 3 | ST广物 | 57 | 锦和商管 | 72 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.77 | 0.75 | 0.94 | 0.95 | 0.80 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，外高桥近期的市盈率在历史上处在较低的水平。
在2025年01月23日，外高桥的PE-TTM是17.38，而产业地产行业的PE-TTM是24.89，外高桥低于产业地产行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 外高桥 | 1.08459 | 3276 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 外高桥 | 1.565669 | 2732 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
外高桥神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.0845 | 1.5656 | 4 | 3140 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中新集团 | 2374 | 1112 |
| 2 | 浦东金桥 | 4942 | 2601 |
| 3 | 上海临港 | 5238 | 2758 |
文章来源：碧湾App
免责声明：上述所有信息均基于市场公开数据，经数据自动处理技术和人工智能算法产生，碧湾将尽力但不能保证其绝对准确和可靠，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。所有数据信息仅供参考，不构成任何投资建议，不代表碧湾观点，投资者据此操作，风险自担。
查看更多上市公司分析报告，欢迎扫描下方二维码下载碧湾App。注册会员，最低618元，看A股全部上市公司年报/中报/季报分析、行业或任意股票专项对比、其他深度数据...
