中新集团(601512)2024年一季报深度解读：净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期小幅下降
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司于2019年上市，实际控制人为“苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司”。公司的主营业务为园区开发运营。主要产品有土地开发-苏滁现代产业园、房产销售。
根据中新集团2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收10.34亿元，同比小幅增长11.10%。扣非净利润4.64亿元，同比小幅增长14.75%。中新集团2024年第一季度净利润4.92亿元，业绩同比小幅增长5.97%。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为园区开发运营，占比高达78.01%，主要产品包括园区开发运营和绿色公用两项，其中园区开发运营占比78.01%，绿色公用占比17.80%。
1、园区开发运营
2023年园区开发运营营收28.53亿元，同比去年的38.70亿元下降了26.3%。2021年-2023年园区开发运营毛利率呈下降趋势，从2021年的70.12%，下降到了2023年的58.44%。
2、绿色发展
2023年绿色发展营收6.51亿元，同比去年的7.57亿元小幅下降了14.03%。同期，2023年绿色发展毛利率为19.04%，同比去年的24.14%下降了21.13%。
2023年，该产品名称由“绿色公用”变更为“绿色发展”。
净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期小幅下降
1、净利润同比小幅增长5.97%
本期净利润为4.92亿元，去年同期4.64亿元，同比小幅增长5.97%。
净利润同比小幅增长的原因是：
虽然（1）所得税费用本期支出1.62亿元，去年同期支出1.32亿元，同比增长；（2）营业外利润本期为102.84万元，去年同期为1,897.47万元，同比大幅下降。
但是主营业务利润本期为6.00亿元，去年同期为5.03亿元，同比增长。
2、主营业务利润同比增长19.36%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 10.34亿元 | 9.30亿元 | 11.10% |
| 营业成本 | 2.96亿元 | 3.07亿元 | -3.58% |
| 销售费用 | 388.20万元 | 355.68万元 | 9.15% |
| 管理费用 | 6,776.19万元 | 6,468.77万元 | 4.75% |
| 财务费用 | 2,554.78万元 | 1,824.53万元 | 40.02% |
| 研发费用 | 234.57万元 | 184.72万元 | 26.99% |
| 所得税费用 | 1.62亿元 | 1.32亿元 | 22.55% |
2024年一季度主营业务利润为6.00亿元，去年同期为5.03亿元，同比增长19.36%。
主营业务利润同比增长主要是由于营业总收入本期为10.34亿元，同比小幅增长11.10%。
全球排名
截止到2025年6月20日，中新集团近十二个月的滚动营收为27亿元，在产业地产行业中，中新集团的全球营收规模排名为10名，全国排名为6名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
中新集团属于产业园区开发与运营行业。 产业园区开发与运营行业近三年受政策推动加速整合，聚焦产业升级与产城融合，2024年市场空间预计突破2.5万亿元。未来趋势以数字化园区、绿色低碳及产融结合为核心，头部企业通过轻资产模式拓展服务链，带动行业集中度提升，2025年智慧园区渗透率或超30%。
2、市场地位及占有率
中新集团在长三角区域产业园区运营领域处于领先地位，依托国资背景及产城融合经验，2024年主导项目覆盖超15个城市，园区开发规模位列全国前十，核心区域市占率约8%-10%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 中新集团（601512） | 聚焦产业园区开发运营，布局长三角核心城市群 | 2025年长三角园区开发规模占比12% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发商，科技产业服务商 | 2025年科技园区营收占比超65% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区综合运营商，涉足产业投资与城市服务 | 2024年产业投资规模达80亿元 |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥开发区运营主体，重点发展智能制造与数字经济 | 2025年数字经济园区营收同比增18% |
| 南京高科（600064） | 南京经开区开发企业，拓展医疗与环保产业 | 2024年环保产业营收占比突破25% |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润4.92亿元，较上期有所增长。
2020-2023年一季度公司主营利润持续下降，由于营收的小幅增长，2024年一季度主营利润6.00亿元，较去年同期有所增长。
总体来说，公司虽然盈利能力一般，但在行业中处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 56 | 67 | 51 | 62 | 51 |
| 行业中位数 | 26 | 53 | 45 | 59 | 48 |
| 行业排名 | 2 | 2 | 2 | 3 | 4 |
产业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 德必集团 | 77 | ST广物 | 85 |
| 2 | 南京高科 | 65 | 德必集团 | 76 |
| 3 | ST广物 | 57 | 锦和商管 | 72 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.60 | 1.43 | 1.74 | 1.72 | 1.82 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 不稳定 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，中新集团近期的市盈率在历史上处在较高的水平。
在2025年01月23日，中新集团的PE-TTM是10.72，而产业地产行业的PE-TTM是24.89，中新集团的PE-TTM远低于产业地产行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 中新集团 | 2.520863 | 1996 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 中新集团 | 5.813441 | 378 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
中新集团神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 2.5208 | 5.8134 | 1 | 1112 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中新集团 | 2374 | 1112 |
| 2 | 浦东金桥 | 4942 | 2601 |
| 3 | 上海临港 | 5238 | 2758 |
文章来源：碧湾App
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