华夏幸福(600340)2024年一季报深度解读：净利润由盈转亏但现金流净额由负转正
华夏幸福基业股份有限公司于2003年上市，实际控制人为“王文学”。公司的主营业务为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务。公司的主要产品是产业新城、产业小镇、房地产开发。
根据华夏幸福2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收13.33亿元，同比大幅下降77.31%。扣非净利润-33.94亿元，较去年同期亏损增大。华夏幸福2024年第一季度净利润-20.67亿元，业绩由盈转亏。
2023年公司的主要业务为房地产开发，占比高达82.87%。
2023年房地产开发营收297.55亿元，同比去年的247.58亿元增长了20.19%。2021年-2023年房地产开发毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的8.99%，大幅增长到了2023年的22.63%。
2017年，该产品名称由“园区住宅配套、城市地产开发”，整合为“房地产开发”。
2016年-2023年物业管理服务营收呈大幅增长趋势，从2016年的2.84亿元，大幅增长到2023年的16.71亿元。2023年物业管理服务毛利率为22.5%，同比去年的26.72%下降了15.79%。
2020年-2023年基础设施建设营收呈大幅下降趋势，从2020年的61.38亿元，大幅下降到2023年的8.31亿元。2023年基础设施建设毛利率为7.92%，同比去年的1.81%大幅增长了近3倍。
2019年-2023年土地整理营收呈大幅下降趋势，从2019年的59.67亿元，大幅下降到2023年的6.64亿元。2023年土地整理毛利率为3.48%，同比去年的1.75%大幅增长了98.86%。
1、营业总收入同比下降77.31%，净利润由盈转亏
2024年一季度，华夏幸福营业总收入为13.33亿元，去年同期为58.76亿元，同比大幅下降77.31%，净利润为-20.67亿元，去年同期为8.27亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）投资收益本期为17.71亿元，去年同期为34.02亿元，同比大幅下降；（2）所得税费用本期收益8.60亿元，去年同期收益14.17亿元，同比大幅下降；（3）主营业务利润本期为-30.41亿元，去年同期为-25.02亿元，亏损增大。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
13.33亿元 |
58.76亿元 |
-77.31% |
| 营业成本 |
12.08亿元 |
50.69亿元 |
-76.17% |
| 销售费用 |
6,625.66万元 |
1.43亿元 |
-53.73% |
| 管理费用 |
6.62亿元 |
8.41亿元 |
-21.31% |
| 财务费用 |
22.34亿元 |
20.48亿元 |
9.07% |
| 研发费用 |
279.90万元 |
306.96万元 |
-8.81% |
| 所得税费用 |
-8.60亿元 |
-14.17亿元 |
39.32% |
2024年一季度主营业务利润为-30.41亿元，去年同期为-25.02亿元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为13.33亿元，同比大幅下降77.31%；（2）毛利率本期为9.37%，同比大幅下降了4.36%。
截止到2025年6月20日，华夏幸福近十二个月的滚动营收为238亿元，在产业地产行业中，华夏幸福的全球营收规模排名为2名，全国排名为1名。
产业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Intl Workplace |
286 |
9.80 |
1.55 |
-- |
| 华夏幸福 |
238 |
-18.05 |
-48.17 |
-- |
| 上海临港 |
111 |
20.97 |
11 |
-10.61 |
| 外高桥 |
72 |
-6.60 |
9.51 |
0.51 |
| Goodman 嘉民 |
56 |
-13.85 |
-4.64 |
-- |
| ESR |
46 |
16.47 |
-50.31 |
-- |
| ST广物 |
37 |
4.05 |
5.09 |
-3.87 |
| 中电光谷 |
36 |
-7.48 |
0.96 |
-46.92 |
| 东湖高新 |
34 |
-34.78 |
5.28 |
-0.32 |
| 中新集团 |
27 |
-11.83 |
6.37 |
-25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
华夏幸福属于产业园区开发与运营行业，聚焦产业新城及配套基础设施建设。 产业园区开发行业近三年受宏观经济波动、房地产调控及地方债务压力影响，增速阶段性放缓，但结构性机会显现。新型城镇化、数字经济及绿色低碳政策推动行业向智慧化、生态化转型，未来市场空间集中于核心城市群产业升级、低碳数据中心等新基建领域，预计2025年市场规模超万亿，头部企业通过轻资产运营及产城融合模式提升盈利韧性。
华夏幸福曾为环京区域产业新城开发龙头，依托政企合作模式拓展全国，但受债务重组及区域地产下行拖累，2024年市场份额降至约3.5%，位列行业第二梯队，当前聚焦京津冀、长三角存量项目盘活，产业招商能力仍具竞争优势。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 华夏幸福（600340） |
产业新城开发运营商，以产城融合为核心模式 |
2025年京津冀区域产业园区土地储备超800万㎡ |
| 招商蛇口（001979） |
城市综合开发运营龙头，涵盖园区开发与运营 |
2024年产业园区营收占比32%，市占率行业第一 |
| 张江高科（600895） |
上海张江科学城核心开发主体，聚焦科技园区 |
2025年集成电路产业载体出租率维持98%高位 |
| 上海临港（600848） |
临港新片区开发主力，布局智能制造产业链 |
2024年新增智造产业签约投资额突破500亿元 |
| 苏州高新（600736） |
苏州工业园区开发运营商，深耕长三角区域 |
2025年绿色建筑认证园区面积占比提升至65% |
