建发股份(600153)2023年年报解读：冶金原材料毛利率的大幅增长推动公司毛利率的小幅增长，归母净利润依赖于企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
厦门建发股份有限公司于1998年上市。公司主营业务包括供应链运营业务和房地产业务两大主业。
根据建发股份2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收7,636.78亿元，同比小幅下降8.30%。扣非净利润24.06亿元，同比大幅下降34.90%。建发股份2023年年度净利润168.50亿元，业绩同比大幅增长49.66%。本期经营活动产生的现金流净额为293.95亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
冶金原材料毛利率的大幅增长推动公司毛利率的小幅增长
1、主营业务构成
公司的主要业务为供应链运营业务，占比高达77.70%，主要产品包括冶金原材料、农林产品、住宅地产三项，冶金原材料占比41.22%，农林产品占比23.21%，住宅地产占比20.08%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 供应链运营业务 | 5,933.66亿元 | 77.7% | 2.04% |
| 房地产业务 | 1,664.50亿元 | 21.8% | 11.51% |
| 其他业务 | 38.61亿元 | 0.5% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 冶金原材料 | 3,148.03亿元 | 41.22% | 2.31% |
| 农林产品 | 1,772.51亿元 | 23.21% | 1.17% |
| 住宅地产 | 1,533.34亿元 | 20.08% | 9.84% |
| 其他业务 | 1,161.09亿元 | 15.2% | - |
| 美凯龙自营家居商场租金及管理费 | 21.81亿元 | 0.29% | 69.28% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 境内 | 6,339.78亿元 | 83.02% | 4.83% |
| 境外 | 1,297.00亿元 | 16.98% | 2.03% |
2、营收小幅下降
2023年公司营收7,636.78亿元，与去年同期的8,328.30亿元相比，小幅下降了8.3%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 冶金原材料 | 3,148.03亿元 | 3,634.00元 | -13.37% |
| 农林产品 | 1,772.51亿元 | 1,935.13元 | -8.4% |
| 住宅地产 | 1,533.34亿元 | 1,233.90元 | 24.27% |
| 美凯龙自营家居商场租金及管理费 | 21.81亿元 | - | - |
| 其他业务 | 1,161.09亿元 | 8,328.30亿元 | - |
| 合计 | 7,636.78亿元 | 8,328.30亿元 | -8.3% |
3、冶金原材料毛利率的大幅增长推动公司毛利率的小幅增长
2023年公司毛利率从去年同期的3.8%，同比小幅增长到了今年的4.36%，主要是因为冶金原材料本期毛利率2.31%，去年同期为1.6%，同比大幅增长44.38%。
4、农林产品毛利率持续下降
产品毛利率方面，2021-2023年冶金原材料毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的1.45%，大幅增长到2023年的2.31%，2021-2023年农林产品毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的2.50%，大幅下降到2023年的1.17%。
5、海外销售增长率大幅高于国内
从地区营收情况上来看，2021-2023年公司海外销售大幅增长，2021年海外销售832.29元，2022年增长34.52%，2023年增长1.158418396081E10%，同期2021年国内销售6,246.15元，2022年增长15.41%，2023年增长8.79487927141E9%，国内销售增长率大幅低于海外市场增长率。
净利润近10年整体呈现上升趋势
1、营业总收入同比小幅降低8.30%，净利润同比大幅增加49.66%
2023年年度，建发股份营业总收入为7,636.78亿元，去年同期为8,328.30亿元，同比小幅下降8.30%，净利润为168.50亿元，去年同期为112.59亿元，同比大幅增长49.66%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然（1）投资收益本期为7.35亿元，去年同期为34.97亿元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为153.29亿元，去年同期为174.58亿元，同比小幅下降。
但是营业外利润本期为99.02亿元，去年同期为4.77亿元，同比大幅增长。
净利润2014年年度到2023年年度呈现上升趋势，从33.74亿元增长到168.50亿元。
2、主营业务利润同比小幅下降12.19%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 7,636.78亿元 | 8,328.30亿元 | -8.30% |
| 营业成本 | 7,304.08亿元 | 8,011.62亿元 | -8.83% |
| 销售费用 | 118.41亿元 | 98.56亿元 | 20.14% |
| 管理费用 | 21.55亿元 | 10.47亿元 | 105.85% |
| 财务费用 | 19.72亿元 | 12.69亿元 | 55.39% |
| 研发费用 | 2.36亿元 | 1.91亿元 | 24.07% |
| 所得税费用 | 39.43亿元 | 49.07亿元 | -19.66% |
2023年年度主营业务利润为153.29亿元，去年同期为174.58亿元，同比小幅下降12.19%。
虽然毛利率本期为4.36%，同比小幅增长了0.56%，不过营业总收入本期为7,636.78亿元，同比小幅下降8.30%，导致主营业务利润同比小幅下降。
3、非主营业务利润扭亏为盈
建发股份2023年年度非主营业务利润为54.63亿元，去年同期为-12.91亿元，扭亏为盈。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 153.29亿元 | 90.98% | 174.58亿元 | -12.19% |
| 资产减值损失 | -38.96亿元 | -23.12% | -51.85亿元 | 24.86% |
| 营业外收入 | 103.24亿元 | 61.27% | 5.84亿元 | 1668.96% |
| 其他 | -1.22亿元 | -0.73% | 35.24亿元 | -103.47% |
| 净利润 | 168.50亿元 | 100.00% | 112.59亿元 | 49.66% |
4、销售费用增长
2023年公司营收7,636.78亿元，同比小幅下降8.3%，虽然营收在下降，但是销售费用却在增长。
本期销售费用为118.41亿元，同比增长20.14%。
销售费用增长的原因是：
虽然职工薪酬本期为43.75亿元，去年同期为45.95亿元，同比小幅下降了4.79%；
但是（1）代理手续费本期为21.87亿元，去年同期为10.92亿元，同比大幅增长了100.26%；（2）广告宣传费本期为20.57亿元，去年同期为17.42亿元，同比增长了18.08%；（3）办公费本期为7.79亿元，去年同期为5.27亿元，同比大幅增长了47.85%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 43.75亿元 | 45.95亿元 |
| 代理手续费 | 21.87亿元 | 10.92亿元 |
| 广告宣传费 | 20.57亿元 | 17.42亿元 |
| 办公费 | 7.79亿元 | 5.27亿元 |
| 业务费 | 7.36亿元 | 6.68亿元 |
| 其他 | 17.07亿元 | 12.32亿元 |
| 合计 | 118.41亿元 | 98.56亿元 |
联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
建发股份2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为131.04亿元，非经常性损益为106.97亿元。
本期非经常性损益项目概览表：
2023年的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 | 99.16亿元 |
| 政府补助 | 8.99亿元 |
| 其他 | -1.18亿元 |
| 合计 | 106.97亿元 |
（一）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益主要构成是本报告期公司及子公司联发集团收购美凯龙控制权，收购对价小于应享有被收购方可辨认净资产公允价值产生96.19亿元重组收益。
（二）政府补助
(1)本期政府补助对利润的贡献为9.03亿元，其中非经常性损益的政府补助金额为8.99亿元。
计入利润的政府补助的主要构成
| 项目名称 | 金额 |
|---|---|
| 本期政府补助计入当期利润（注1） | 8.97亿元 |
| 其他 | 564.39万元 |
| 小计 | 9.03亿元 |
本期政府补助计入当期利润的主要详细项目如下表所示：
注1.本期政府补助计入当期利润的主要项目
| 补助项目 | 补助金额 |
|---|---|
| 直接计入当期损益的政府补助（与收益相关） | 8.97亿元 |
| 其他 | 20.48万元 |
(2)本期共收到政府补助12.19亿元，主要分布如下表所示：
本期收到的政府补助分配情况
| 补助项目 | 补助金额 |
|---|---|
| 本期政府补助计入当期利润 | 8.98亿元 |
| 本期政府补助留存计入后期利润 | 3.22亿元 |
| 小计 | 12.19亿元 |
(3)本期政府补助余额还剩下3.45亿元，留存计入以后年度利润。
扣非净利润趋势
金融投资产生的轻微亏损
1、金融投资占总资产14.54%，投资主体为理财投资
在2023年报告期末，建发股份用于投资的资产为1,193.28亿元。投资所产生的收益对净利润的贡献为-2.11亿元。
2023年度投资主要投资内容如表所示：
2023年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 房屋及建筑物 | 962.71亿元 |
| 其他 | 230.57亿元 |
| 合计 | 1,193.28亿元 |
从投资收益来源方式来看，主要来源于按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益和衍生金融工具投资收益。
2023年度金融投资收益来源方式
| 项目 | 类别 | 收益金额 |
|---|---|---|
| 投资收益 | 交易性金融资产在持有期间的投资收益 | 2,477.12万元 |
| 投资收益 | 其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 | 2,057.21万元 |
| 投资收益 | 处置交易性金融资产取得的投资收益 | 1.03亿元 |
| 投资收益 | 衍生金融工具投资收益 | 4.2亿元 |
| 投资收益 | 其他非流动金融资产持有期间取得的投资收益 | 5,070.58万元 |
| 投资收益 | 处置其他非流动金融资产取得的投资收益 | 585.35万元 |
| 公允价值变动收益 | 交易性金融资产公允价值变动收益 | -1.9亿元 |
| 公允价值变动收益 | 衍生金融工具公允价值变动收益 | 7,577.14万元 |
| 公允价值变动收益 | 按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益 | -6.23亿元 |
| 公允价值变动收益 | 其他非流动金融资产公允价值变动收益 | -9,829.9万元 |
| 合计 | -2.11亿元 |
2、投资资产逐年递增
企业的投资资产持续上升，由2019年的90.11亿元上升至2023年的1,193.28亿元，变化率为12.24倍，而企业的投资收益持续大幅下滑，由2021年的4.47亿元大幅下滑至2023年的-2.11亿元，变化率为-147.12%。
长期趋势表格
| 年份 | 金融资产 | 投资收益 |
|---|---|---|
| 2019年 | 90.11亿元 | 4,242.39万元 |
| 2020年 | 139.11亿元 | -13.56万元 |
| 2021年 | 155.84亿元 | 4.47亿元 |
| 2022年 | 174.57亿元 | 3.25亿元 |
| 2023年 | 1,193.28亿元 | -2.11亿元 |
存货跌价损失影响利润，存货周转率下降
存货跌价损失33.03亿元，坏账损失影响利润
2023年，建发股份资产减值损失38.96亿元，导致企业净利润从盈利207.45亿元下降至盈利168.50亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计33.03亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | 168.50亿元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -38.96亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -33.03亿元 |
其中，开发成本，开发产品本期分别计提23.24亿元，6.07亿元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发成本 | 23.24亿元 |
| 开发产品 | 6.07亿元 |
目前，开发成本，开发产品的账面价值仍分别为3,065.56亿元，335.97亿元，应注意后续的减值风险。
2023年企业存货周转率为1.99，在2021年到2023年建发股份存货周转率从2.39下降到了1.99，存货周转天数从150天增加到了180天。2023年建发股份存货余额合计3,701.86亿元，占总资产的45.99%。
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