光明地产(600708)2025年一季报深度解读：资产处置收益同比大幅下降导致净利润由盈转亏
光明房地产集团股份有限公司于1996年上市。公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链,是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。
根据光明地产2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收12.70亿元，同比大幅下降34.92%。扣非净利润-2.00亿元，较去年同期亏损增大。光明地产2025年第一季度净利润-2.09亿元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为-4,704.16万元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2024年公司主要从事房地产开发及配套、物业及租赁、其他。
1、房地产开发及配套
2021年-2024年房地产开发及配套营收呈大幅下降趋势，从2021年的240.97亿元，大幅下降到2024年的45.36亿元。2022年-2024年房地产开发及配套毛利率呈大幅下降趋势，从2022年的19.5%，大幅下降到了2024年的7.52%。
2019年，该产品名称由“房地产开发”变更为“房地产开发及配套”。
2、物业及租赁
2024年物业及租赁营收5.04亿元，同比去年的6.32亿元下降了20.3%。2022年-2024年物业及租赁毛利率呈大幅增长趋势，从2022年的9.77%，大幅增长到了2024年的15.68%。
资产处置收益同比大幅下降导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降34.92%，净利润由盈转亏
2025年一季度，光明地产营业总收入为12.70亿元，去年同期为19.52亿元，同比大幅下降34.92%，净利润为-2.09亿元，去年同期为236.34万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）资产处置收益本期为11.81万元，去年同期为8,598.94万元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为-1.90亿元，去年同期为-1.13亿元，亏损增大；（3）投资收益本期为-952.16万元，去年同期为3,198.96万元，由盈转亏。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 12.70亿元 | 19.52亿元 | -34.92% |
| 营业成本 | 11.96亿元 | 17.54亿元 | -31.77% |
| 销售费用 | 2,402.82万元 | 3,254.81万元 | -26.18% |
| 管理费用 | 7,171.86万元 | 9,650.28万元 | -25.68% |
| 财务费用 | 1.58亿元 | 1.65亿元 | -3.94% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 741.02万元 | 2,008.57万元 | -63.11% |
2025年一季度主营业务利润为-1.90亿元，去年同期为-1.13亿元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为12.70亿元，同比大幅下降34.92%；（2）毛利率本期为5.80%，同比大幅下降了4.34%。
行业分析
1、行业发展趋势
光明地产属于房地产开发行业，主营业务涵盖住宅开发、商业运营及冷链物流等综合性房地产业务。 近三年房地产行业增速放缓，区域分化加剧，中西部城镇化推动局部需求增长，但2024年受政策调控及市场需求疲软影响，行业整体营收及利润承压。未来市场空间将向核心城市群及存量更新转移，政策引导下行业趋向稳健发展，头部企业通过多元化业务提升抗风险能力，但短期仍面临流动性及去库存压力。
2、市场地位及占有率
光明地产为区域性国有房企，开发面积累计超6000万平方米，业务覆盖十二个省份，但市场占有率较低，未进入全国前十。2024年三季度营收同比降41.91%，净亏损扩大，显示其在行业下行周期中面临严峻竞争压力。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 光明地产（600708） | 上海国资房企，业务涵盖开发、物流 | 2024年三季度营收38.6亿元，归母净利润-3.76亿元，毛利率10.39% |
| 保利发展（600048） | 全国性龙头房企，聚焦一二线城市 | 2024年销售额排名行业前三，核心城市土储超5000万平方米 |
| 万科A（000002） | 综合性开发商，布局多元化业务 | 2025年一季度经营性现金流回正，市占率约3.5% |
| 招商蛇口（001979） | 央企地产平台，侧重产城融合 | 2024年新增土储权益金额超400亿元，一二线城市供货规模占比85% |
| 金地集团（600383） | 混合所有制房企，深耕长三角 | 2024年营收超2800亿元，住宅销售市占率2.8%，持有型物业收入同比增12% |
1、经营分析总结
2025年一季度净利润亏损2.09亿元，同比去年由盈转亏。
由于营收和毛利率的同步大幅下降，2025年一季度主营利润亏损1.90亿元，较去年同期亏损大幅加剧。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
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