保利发展(600048)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比小幅下降导致净利润同比下降
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
根据保利发展2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收542.72亿元，同比小幅增长9.09%。扣非净利润18.91亿元，同比小幅下降10.65%。保利发展2025年第一季度净利润33.68亿元，业绩同比下降15.43%。
营业收入情况
2024年公司的主要业务为房地产销售，占比高达92.20%，其中房地产销售收入为第一大收入来源。
1、房地产销售
2024年房地产销售营收2,873.54亿元，同比去年的3,225.02亿元小幅下降了10.9%。2019年-2024年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的35.38%，大幅下降到了2024年的13.85%。
2017年，该产品名称由“房地产”变更为“房地产销售”。
主营业务利润同比小幅下降导致净利润同比下降
1、净利润同比下降15.43%
本期净利润为33.68亿元，去年同期39.83亿元，同比下降15.43%。
净利润同比下降的原因是（1）主营业务利润本期为45.86亿元，去年同期为48.57亿元，同比小幅下降；（2）投资收益本期为1.34亿元，去年同期为4.00亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比小幅下降5.58%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 542.72亿元 | 497.48亿元 | 9.09% |
| 营业成本 | 455.23亿元 | 404.77亿元 | 12.47% |
| 销售费用 | 13.28亿元 | 11.43亿元 | 16.13% |
| 管理费用 | 8.16亿元 | 9.60亿元 | -15.01% |
| 财务费用 | 8.26亿元 | 7.53亿元 | 9.67% |
| 研发费用 | 170.64万元 | 907.06万元 | -81.19% |
| 所得税费用 | 13.84亿元 | 14.17亿元 | -2.39% |
2025年一季度主营业务利润为45.86亿元，去年同期为48.57亿元，同比小幅下降5.58%。
虽然营业总收入本期为542.72亿元，同比小幅增长9.09%，不过毛利率本期为16.12%，同比小幅下降了2.52%，导致主营业务利润同比小幅下降。
全球排名
截止到2025年6月20日，保利发展近十二个月的滚动营收为3117亿元，在住宅地产行业中，保利发展的全球营收规模排名为3名，全国排名为2名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2693 | 6.98 | 161 | 13.00 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2646 | 9.84 | 342 | 4.44 |
| Lennar 莱纳 | 2548 | 9.32 | 283 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
保利发展属于房地产开发行业，专注于商品住宅开发销售及综合性不动产投资运营。 房地产开发行业近三年受政策调控与市场分化影响，整体增速放缓但结构性机会凸显。2024年行业集中度持续提升，头部企业通过高能级城市深耕巩固优势，未来市场空间将聚焦核心都市圈及改善型需求，预计头部企业凭借资金和运营能力进一步扩大份额，行业逐步进入高质量发展阶段。
2、市场地位及占有率
保利发展2024年上半年以3.68%的销售金额市占率稳居行业首位，在38个核心城市中有32个市占率位列前五，其中11个城市排名第一，战略聚焦高能级城市成效显著。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性房地产开发商，深耕核心城市群 | 2024年上半年销售金额市占率3.68%，高能级城市土储权益占比95.5% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化业务协同发展 | 2024年持续优化债务结构，核心城市项目去化率保持行业前列 |
| 金地集团（600383） | 以住宅开发为主，布局一二线城市 | 2024年强化现金流管控，新增土储聚焦长三角及大湾区 |
| 绿地控股（600606） | 综合性地产集团，涉足基建与商业运营 | 2024年加速资产盘活，超高层商业项目贡献稳定租金收入 |
| 京基智农（000048） | 以深圳为核心的粤港澳大湾区区域开发商 | 2024年城市更新项目转化加速，现代农业与地产协同效应显现 |
1、经营分析总结
2025年一季度扣非净利润18.91亿元，较上期有所下降。
由于毛利率的小幅下降，2025年一季度主营利润45.86亿元，较去年同期有所下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
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