南都物业(603506)2025年一季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
南都物业服务集团股份有限公司于2018年上市，实际控制人为“韩芳”。公司一直从事物业管理相关服务。公司提供的主要服务分为物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务。
根据南都物业2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收4.52亿元，同比基本持平。扣非净利润2,599.22万元，同比基本持平。南都物业2025年第一季度净利润3,211.10万元，业绩同比大幅增长34.24%。
营业收入情况
2024年公司的主营业务为物业管理服务，其中物业基础服务为第一大收入来源，占比88.28%。
1、物业基础服务
2024年物业基础服务营收15.94亿元，同比去年的16.24亿元基本持平。同期，2024年物业基础服务毛利率为13.17%，同比去年的12.81%基本持平。
2、物业增值服务
2021年-2024年物业增值服务营收呈下降趋势，从2021年的1.90亿元，下降到2024年的1.59亿元。2024年物业增值服务毛利率为44.09%，同比去年的49.44%小幅下降了10.82%。
2021年，该产品名称由“增值服务”变更为“物业增值服务”。
净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅增加34.24%
2025年一季度，南都物业营业总收入为4.52亿元，去年同期为4.42亿元，同比基本持平，净利润为3,211.10万元，去年同期为2,392.16万元，同比大幅增长34.24%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然投资收益本期为-281.28万元，去年同期为1,120.03万元，由盈转亏；
但是公允价值变动收益本期为340.62万元，去年同期为-1,705.84万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润同比小幅增长7.99%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 4.52亿元 | 4.42亿元 | 2.39% |
| 营业成本 | 3.70亿元 | 3.56亿元 | 4.03% |
| 销售费用 | 370.48万元 | 528.06万元 | -29.84% |
| 管理费用 | 2,352.18万元 | 2,781.24万元 | -15.43% |
| 财务费用 | -89.93万元 | 138.86万元 | -164.77% |
| 研发费用 | 78.12万元 | 43.25万元 | 80.63% |
| 所得税费用 | 1,096.40万元 | 832.82万元 | 31.65% |
2025年一季度主营业务利润为5,368.98万元，去年同期为4,971.97万元，同比小幅增长7.99%。
虽然毛利率本期为18.17%，同比小幅下降了1.28%，不过（1）营业总收入本期为4.52亿元，同比有所增长2.39%；（2）管理费用本期为2,352.18万元，同比下降15.43%，推动主营业务利润同比小幅增长。
3、非主营业务利润亏损有所减小
南都物业2025年一季度非主营业务利润为-1,061.48万元，去年同期为-1,747.00万元，亏损有所减小。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 5,368.98万元 | 167.20% | 4,971.97万元 | 7.99% |
| 公允价值变动收益 | 340.62万元 | 10.61% | -1,705.84万元 | 119.97% |
| 信用减值损失 | -1,251.36万元 | -38.97% | -1,128.23万元 | -10.91% |
| 其他 | -55.06万元 | -1.72% | 1,513.79万元 | -103.64% |
| 净利润 | 3,211.10万元 | 100.00% | 2,392.16万元 | 34.24% |
全国排名
截止到2025年6月20日，南都物业近十二个月的滚动营收为18亿元，在物业管理行业中，南都物业的全国排名为4名，全球排名为34名。
物业管理营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| HASEKO 长谷工 | 583 | 8.98 | 17 | -14.17 |
| 碧桂园服务 | 440 | 15.11 | 18 | -23.46 |
| FirstService | 375 | 17.10 | 9.66 | -0.21 |
| 万物云 | 362 | 15.18 | 11 | -11.66 |
| 绿城服务 | 185 | 13.82 | 7.85 | -2.47 |
| 招商积余 | 172 | 17.48 | 8.40 | 17.90 |
| 华润万象生活 | 170 | 24.29 | 36 | 28.14 |
| 保利物业 | 163 | 14.87 | 15 | 20.34 |
| 中海物业 | 140 | 14.09 | 15 | 15.37 |
| 雅生活服务 | 139 | -0.51 | -32.71 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 南都物业 | 18 | 4.26 | 0.22 | -48.75 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
南都物业属于物业管理服务行业，聚焦于商业与住宅物业的综合运营管理。 物业管理行业近三年加速整合，2025年市场规模预计突破1.5万亿元，年复合增长率约9%。行业竞争重心转向智能化服务与增值场景开发，头部企业通过数字化平台提升服务效能，叠加满意度评估体系升级，市场集中度持续提升，TOP10企业市占率已达18%，未来社区生态服务与区域深耕能力将成为核心增长点。
2、市场地位及占有率
南都物业位列行业前十五，2024年管理面积超8000万平方米，长三角区域市占率约1.5%，营收规模居A股物企中游。其业务结构以基础物业服务为主，2024年中期营收8.89亿元，但增值服务贡献占比低于头部企业。
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