南都物业(603506)2025年一季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
南都物业服务集团股份有限公司于2018年上市，实际控制人为“韩芳”。公司一直从事物业管理相关服务。公司提供的主要服务分为物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务。
根据南都物业2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收4.52亿元，同比基本持平。扣非净利润2,599.22万元，同比基本持平。南都物业2025年第一季度净利润3,211.10万元，业绩同比大幅增长34.24%。
2024年公司的主营业务为物业管理服务，其中物业基础服务为第一大收入来源，占比88.28%。
2024年物业基础服务营收15.94亿元，同比去年的16.24亿元基本持平。同期，2024年物业基础服务毛利率为13.17%，同比去年的12.81%基本持平。
2021年-2024年物业增值服务营收呈下降趋势，从2021年的1.90亿元，下降到2024年的1.59亿元。2024年物业增值服务毛利率为44.09%，同比去年的49.44%小幅下降了10.82%。
2021年，该产品名称由“增值服务”变更为“物业增值服务”。
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅增加34.24%
2025年一季度，南都物业营业总收入为4.52亿元，去年同期为4.42亿元，同比基本持平，净利润为3,211.10万元，去年同期为2,392.16万元，同比大幅增长34.24%。
虽然投资收益本期为-281.28万元，去年同期为1,120.03万元，由盈转亏；
但是公允价值变动收益本期为340.62万元，去年同期为-1,705.84万元，扭亏为盈。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
4.52亿元 |
4.42亿元 |
2.39% |
| 营业成本 |
3.70亿元 |
3.56亿元 |
4.03% |
| 销售费用 |
370.48万元 |
528.06万元 |
-29.84% |
| 管理费用 |
2,352.18万元 |
2,781.24万元 |
-15.43% |
| 财务费用 |
-89.93万元 |
138.86万元 |
-164.77% |
| 研发费用 |
78.12万元 |
43.25万元 |
80.63% |
| 所得税费用 |
1,096.40万元 |
832.82万元 |
31.65% |
2025年一季度主营业务利润为5,368.98万元，去年同期为4,971.97万元，同比小幅增长7.99%。
虽然毛利率本期为18.17%，同比小幅下降了1.28%，不过（1）营业总收入本期为4.52亿元，同比有所增长2.39%；（2）管理费用本期为2,352.18万元，同比下降15.43%，推动主营业务利润同比小幅增长。
南都物业2025年一季度非主营业务利润为-1,061.48万元，去年同期为-1,747.00万元，亏损有所减小。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
5,368.98万元 |
167.20% |
4,971.97万元 |
7.99% |
| 公允价值变动收益 |
340.62万元 |
10.61% |
-1,705.84万元 |
119.97% |
| 信用减值损失 |
-1,251.36万元 |
-38.97% |
-1,128.23万元 |
-10.91% |
| 其他 |
-55.06万元 |
-1.72% |
1,513.79万元 |
-103.64% |
| 净利润 |
3,211.10万元 |
100.00% |
2,392.16万元 |
34.24% |
截止到2025年6月20日，南都物业近十二个月的滚动营收为18亿元，在物业管理行业中，南都物业的全国排名为4名，全球排名为34名。
物业管理营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| HASEKO 长谷工 |
583 |
8.98 |
17 |
-14.17 |
| 碧桂园服务 |
440 |
15.11 |
18 |
-23.46 |
| FirstService |
375 |
17.10 |
9.66 |
-0.21 |
| 万物云 |
362 |
15.18 |
11 |
-11.66 |
| 绿城服务 |
185 |
13.82 |
7.85 |
-2.47 |
| 招商积余 |
172 |
17.48 |
8.40 |
17.90 |
| 华润万象生活 |
170 |
24.29 |
36 |
28.14 |
| 保利物业 |
163 |
14.87 |
15 |
20.34 |
| 中海物业 |
140 |
14.09 |
15 |
15.37 |
| 雅生活服务 |
139 |
-0.51 |
-32.71 |
-- |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 南都物业 |
18 |
4.26 |
0.22 |
-48.75 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
南都物业属于物业管理服务行业，聚焦于商业与住宅物业的综合运营管理。 物业管理行业近三年加速整合，2025年市场规模预计突破1.5万亿元，年复合增长率约9%。行业竞争重心转向智能化服务与增值场景开发，头部企业通过数字化平台提升服务效能，叠加满意度评估体系升级，市场集中度持续提升，TOP10企业市占率已达18%，未来社区生态服务与区域深耕能力将成为核心增长点。
南都物业位列行业前十五，2024年管理面积超8000万平方米，长三角区域市占率约1.5%，营收规模居A股物企中游。其业务结构以基础物业服务为主，2024年中期营收8.89亿元，但增值服务贡献占比低于头部企业。
