中天服务(002188)2025年一季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
中天服务股份有限公司于2007年上市，实际控制人为“楼永良”。公司主营业务为物业管理服务。主要产品及服务为物业管理及综合配套服务和案场服务。
根据中天服务2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收9,615.31万元，同比小幅增长11.70%。扣非净利润924.15万元，同比小幅增长13.24%。中天服务2025年第一季度净利润959.72万元，业绩同比大幅增长45.68%。
营业收入情况
2024年公司的主营业务为物业管理，其中物业管理及配套服务为第一大收入来源，占比86.08%。
1、物业管理及配套服务
2021年-2024年物业管理及配套服务营收呈大幅增长趋势，从2021年的1.91亿元，大幅增长到2024年的3.12亿元。2022年-2024年物业管理及配套服务毛利率呈下降趋势，从2022年的27.08%，下降到了2024年的22.22%。
2、案场服务
2022年-2024年案场服务营收呈大幅下降趋势，从2022年的5,576.19万元，大幅下降到2024年的3,319.45万元。2021年-2024年案场服务毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的36.62%，大幅下降到了2024年的21.83%。
净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
1、营业总收入同比小幅增加11.70%，净利润同比大幅增加45.68%
2025年一季度，中天服务营业总收入为9,615.31万元，去年同期为8,608.11万元，同比小幅增长11.70%，净利润为959.72万元，去年同期为658.80万元，同比大幅增长45.68%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然信用减值损失本期损失209.51万元，去年同期损失125.81万元，同比大幅增长；
但是（1）主营业务利润本期为1,425.90万元，去年同期为1,199.17万元，同比增长；（2）营业外利润本期为-66.99万元，去年同期为-162.19万元，亏损有所减小。
2、主营业务利润同比增长18.91%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 9,615.31万元 | 8,608.11万元 | 11.70% |
| 营业成本 | 7,194.08万元 | 6,473.14万元 | 11.14% |
| 销售费用 | 96.40万元 | 79.09万元 | 21.90% |
| 管理费用 | 845.50万元 | 820.83万元 | 3.01% |
| 财务费用 | 2.72万元 | -50.80万元 | 105.36% |
| 研发费用 | 3.02万元 | 51.99万元 | -94.19% |
| 所得税费用 | 289.92万元 | 273.93万元 | 5.84% |
2025年一季度主营业务利润为1,425.90万元，去年同期为1,199.17万元，同比增长18.91%。
主营业务利润同比增长主要是由于（1）营业总收入本期为9,615.31万元，同比小幅增长11.70%；（2）毛利率本期为25.18%，同比有所增长了0.38%。
3、净现金流同比大幅下降3.67倍
2025年一季度，中天服务净现金流为-1.86亿元，去年同期为-3,986.40万元，较去年同期大幅下降3.67倍。
净现金流同比大幅下降的原因是：
虽然收回投资收到的现金本期为9,000.00万元，同比增长9,000.00万元；
但是投资支付的现金本期为2.60亿元，同比增长2.60亿元。
全国排名
截止到2025年6月20日，中天服务近十二个月的滚动营收为3.63亿元，在物业管理行业中，中天服务的全国排名为5名，全球排名为64名。
物业管理营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| HASEKO 长谷工 | 583 | 8.98 | 17 | -14.17 |
| 碧桂园服务 | 440 | 15.11 | 18 | -23.46 |
| FirstService | 375 | 17.10 | 9.66 | -0.21 |
| 万物云 | 362 | 15.18 | 11 | -11.66 |
| 绿城服务 | 185 | 13.82 | 7.85 | -2.47 |
| 招商积余 | 172 | 17.48 | 8.40 | 17.90 |
| 华润万象生活 | 170 | 24.29 | 36 | 28.14 |
| 保利物业 | 163 | 14.87 | 15 | 20.34 |
| 中海物业 | 140 | 14.09 | 15 | 15.37 |
| 雅生活服务 | 139 | -0.51 | -32.71 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 中天服务 | 3.63 | 9.83 | 0.07 | -63.81 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
中天服务属于商务服务业，主营业务为物业管理及配套服务。 商务服务业中的物业管理行业近三年保持稳步增长，受益于城镇化推进及存量物业升级需求，市场空间持续扩容。未来将加速数字化转型，智能化管理平台和多元化增值服务成为核心趋势，行业集中度提升推动头部企业市占率扩大，预计2025年市场规模突破1.5万亿元。
2、市场地位及占有率
中天服务聚焦长三角区域，以住宅和文旅项目物业管理为主，2024年营收3.63亿元，同比增长6.80%，属区域性中小规模企业，市场占有率不足1%，行业排名位于第三梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 中天服务（002188） | 区域性物业管理企业，深耕长三角住宅及文旅项目 | 2024年营收3.63亿元，文旅项目占比超40% |
| 南都物业（603506） | 综合性物管服务商，覆盖住宅、商办等领域 | 2024年物管营收占比85%，长三角区域市占率2.3% |
| 新大正（002968） | 专注公共建筑与城市运营的全国性物管企业 | 2024年学校业态营收占比32%，机场服务合同额突破5亿元 |
| 特发服务（300917） | 产业园区综合服务商，华为等科技企业供应商 | 2024年科技园区管理面积超5000万平米，占总营收72% |
| 招商积余（001914） | 招商局旗下央企物管平台，多元业态综合服务商 | 2024年非住宅业态营收占比64%，央企背景助力在管面积突破3亿平米 |
1、经营分析总结
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