皇庭国际(000056)2025年一季报深度解读：高负债且资产负债率持续增加，主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大
深圳市皇庭国际企业股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“郑康豪”。公司是一家以商业地产开发和商业经营为主的企业，公司的主营业务是商业不动产运营管理业务、资产管理业务以及各配套服务业务。公司的主要产品及服务有商业运营服务、金融服务、融资租赁服务。
根据皇庭国际2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收1.31亿元，同比下降29.35%。扣非净利润-9,394.16万元，较去年同期亏损增大。皇庭国际2025年第一季度净利润-8,953.99万元，业绩较去年同期亏损增大。
营业收入情况
2024年公司的核心业务有两块，一块是商业运营服务，一块是物业管理服务。
1、商业运营服务
2021年-2024年商业运营服务营收呈下降趋势，从2021年的4.41亿元，下降到2024年的3.55亿元。2024年商业运营服务毛利率为90.56%，同比去年的91.58%基本持平。
2、物业管理服务
2024年物业管理服务营收2.29亿元，同比去年的2.92亿元下降了21.43%。2021年-2024年物业管理服务毛利率呈下降趋势，从2021年的45.07%，下降到了2024年的32.78%。
2021年，该产品名称由“物业管理”变更为“物业管理服务”。
3、功率半导体
2024年功率半导体营收7,267.29万元，同比去年的1.29亿元大幅下降了43.69%。同期，2024年功率半导体毛利率为-16.29%，同比去年的-14.48%小幅下降了12.5%。
2024年，该产品名称由“功率半导体业务”变更为“功率半导体”。
主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大
1、净利润较去年同期亏损增大
本期净利润为-8,953.99万元，去年同期-8,246.14万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然信用减值损失本期收益862.41万元，去年同期损失862.13万元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为-1.00亿元，去年同期为-7,547.15万元，亏损增大。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1.31亿元 | 1.85亿元 | -29.35% |
| 营业成本 | 4,821.28万元 | 7,293.47万元 | -33.90% |
| 销售费用 | 157.25万元 | 200.95万元 | -21.75% |
| 管理费用 | 1,740.23万元 | 2,222.94万元 | -21.72% |
| 财务费用 | 1.44亿元 | 1.58亿元 | -8.32% |
| 研发费用 | 171.39万元 | 133.82万元 | 28.08% |
| 所得税费用 | 19.15万元 | 195.92万元 | -90.23% |
2025年一季度主营业务利润为-1.00亿元，去年同期为-7,547.15万元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大原因是：
| 主营业务利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 主营业务利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1.31亿元 | -29.35% | 财务费用 | 1.44亿元 | -8.32% |
| 毛利率 | 63.16% | 2.53% |
高负债且资产负债率持续增加
2025年一季度，企业资产负债率为97.12%，去年同期为89.91%，负债率很高且增加了7.21%，近5年资产负债率总体呈现上升状态，从59.90%增长至97.12%。
资产负债率同比增长主要是总资产本期为80.08亿元，同比小幅下降8.95%
1、有息负债近8年呈现下降趋势
有息负债从2018年一季度到2025年一季度近8年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
有息负债的利率从2023年到2025年呈现下降趋势。
近5年一季度有息负债利率
| 年份 | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| 利率(%) | 2.28 | 5.12 | 3.74 | 3.47 | 3.45 |
2、偿债能力：利息保障倍数同比大幅下降
近五期偿债能力指标汇总
| 2025年一季报 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 0.11 | 0.17 | 0.18 | 0.20 | 0.23 |
| 速动比率 | 0.10 | 0.16 | 0.16 | 0.20 | 0.23 |
| 现金比率(%) | 0.01 | 0.04 | 0.03 | 0.01 | 0.01 |
| 资产负债率(%) | 97.12 | 89.91 | 80.39 | 69.25 | 59.90 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 0.11 | - | 0.38 | 0.54 | 3.08 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 0.01 | 0.02 | 0.01 | 0.02 | 0.01 |
| 货币资金/短期债务 | 0.02 | 0.06 | 0.05 | 0.02 | 0.01 |
流动比率为0.11，去年同期为0.17，同比大幅下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。
另外速动比率为0.10，去年同期为0.16，同比大幅下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
而且现金比率为0.01，去年同期为0.04，同比大幅下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
以上说明企业短期偿债压力较大。
全国排名
截止到2025年6月20日，皇庭国际近十二个月的滚动营收为6.58亿元，在商业地产行业中，皇庭国际的全国排名为9名，全球排名为43名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1301 | 7.71 | 123 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 783 | 5.39 | 94 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 503 | 2.59 | 95 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 272 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 230 | 10.85 | 33 | 23.51 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 皇庭国际 | 6.58 | -4.46 | -6.40 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
皇庭国际属于商业地产及零售行业。 商业地产及零售行业近三年受宏观经济波动及消费模式转变影响，整体呈现结构性调整。线下实体商业加速数字化转型，沉浸式体验业态占比提升，2024年行业市场规模预计达5.2万亿元，未来五年复合增长率约3.8%，市场空间向具备科技赋能及精细化运营能力的企业集中。
2、市场地位及占有率
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