深振业Ａ(000006)2024年年报深度解读：房产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，净利润近5年整体呈现下降趋势
深圳市振业(集团)股份有限公司于1992年上市。公司主要从事房地产开发与销售。产品类别涉及房产租赁、房产销售、代建服务等。
根据深振业Ａ2024年年度财报披露，2024年年度，公司实现营收60.65亿元，同比大幅增长115.79%。扣非净利润-15.70亿元，较去年同期亏损增大。深振业Ａ2024年年度净利润-17.51亿元，业绩较去年同期亏损增大。近五年以来，企业的净利润有2年为负，分别为2023年、2024年。
公司的主营业务为房地产，其中房产销售为第一大收入来源，占比97.30%。
| 分行业 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 房地产 |
60.65亿元 |
100.0% |
8.01% |
| 分产品 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 房产销售 |
59.01亿元 |
97.3% |
7.18% |
| 房产租赁 |
1.35亿元 |
2.23% |
38.02% |
| 代建服务 |
2,020.71万元 |
0.33% |
98.56% |
| 物管服务 |
855.15万元 |
0.14% |
-109.88% |
| 分地区 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 江苏省 |
42.39亿元 |
69.89% |
5.33% |
| 广东省 |
7.69亿元 |
12.68% |
46.20% |
| 天津市 |
4.51亿元 |
7.44% |
-37.83% |
| 湖南省 |
3.77亿元 |
6.21% |
13.04% |
| 陕西省 |
2.07亿元 |
3.41% |
9.16% |
| 其他业务 |
2,213.94万元 |
0.37% |
- |
2024年公司营收60.65亿元，与去年同期的28.11亿元相比，大幅增长了115.79%，主要是因为房产销售本期营收59.01亿元，去年同期为26.49亿元，同比大幅增长了122.8%。
近两年产品营收变化
| 名称 |
2024年报营收 |
2023年报营收 |
同比增减 |
| 房产销售 |
59.01亿元 |
26.49亿元 |
122.8% |
| 房产租赁 |
1.35亿元 |
1.28亿元 |
5.68% |
| 代建服务 |
2,020.71万元 |
2,931.40万元 |
-31.07% |
| 物管服务 |
855.15万元 |
485.13万元 |
76.27% |
| 合计 |
60.65亿元 |
28.11亿元 |
115.79% |
3、房产销售毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2024年公司毛利率从去年同期的39.11%，同比大幅下降到了今年的8.01%，主要是因为房产销售本期毛利率7.18%，去年同期为38.23%，同比大幅下降81.22%。
产品毛利率方面，虽然房产销售营收额在增长，但是毛利率却在下降。2020-2024年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的46.68%，大幅下降到2024年的7.18%。
国内地区方面，湖南省地区的销售额同比大幅下降70.18%，比重从上期的44.97%大幅下降到了本期的6.21%。
本期企业新增了江苏省地区的销售，占营收的比重为69.89%
从2021年至今，公司年度向前五大供应商采购的金额占比持续下滑且整体大幅下滑，从2021年的91.24%下降至2024年的21.29%，锐减76%。
1、营业总收入同比大幅增加115.79%，净利润亏损持续增大
2024年年度，深振业A营业总收入为60.65亿元，去年同期为28.11亿元，同比大幅增长115.79%，净利润为-17.51亿元，去年同期为-9.02亿元，较去年同期亏损增大。
虽然所得税费用本期支出2,372.71万元，去年同期支出3.69亿元，同比大幅下降；
但是（1）资产减值损失本期损失15.69亿元，去年同期损失8.42亿元，同比大幅增长；（2）主营业务利润本期为-9,688.84万元，去年同期为2.89亿元，由盈转亏。
净利润从2015年年度到2020年年度呈现上升趋势，从4.39亿元增长到9.03亿元，而2020年年度到2024年年度呈现下降状态，从9.03亿元下降到-17.51亿元。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
60.65亿元 |
28.11亿元 |
115.79% |
| 营业成本 |
55.79亿元 |
17.11亿元 |
226.01% |
| 销售费用 |
1.88亿元 |
9,237.28万元 |
103.55% |
| 管理费用 |
1.90亿元 |
1.70亿元 |
11.61% |
| 财务费用 |
1.42亿元 |
1.90亿元 |
-25.56% |
| 研发费用 |
|
|
- |
| 所得税费用 |
2,372.71万元 |
3.69亿元 |
-93.57% |
2024年年度主营业务利润为-9,688.84万元，去年同期为2.89亿元，由盈转亏。
虽然营业总收入本期为60.65亿元，同比大幅增长115.79%，不过毛利率本期为8.01%，同比大幅下降了31.10%，导致主营业务利润由盈转亏。
深振业A2024年年度非主营业务利润为-16.31亿元，去年同期为-8.22亿元，亏损增大。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
-9,688.84万元 |
5.53% |
2.89亿元 |
-133.52% |
| 资产减值损失 |
-15.69亿元 |
89.57% |
-8.42亿元 |
-86.22% |
| 其他 |
-1,351.91万元 |
0.77% |
2,752.28万元 |
-149.12% |
| 净利润 |
-17.51亿元 |
100.00% |
-9.02亿元 |
-94.23% |
深振业A属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策导向逐步从增量开发转向存量优化，市场空间聚焦于保障性住房、城市更新及租赁住房领域。2024年以来，行业集中度进一步提升，头部企业加速布局绿色建筑和智能化开发，预计未来三年市场将呈现结构性分化，核心城市群及高能级城市仍具备稳健需求，行业整体规模趋稳，年均复合增长率保持在3%-5%。
深振业A为区域型国有房企，依托深圳国资背景深耕粤港澳大湾区，2024年区域市场销售额排名前十，但全国市占率不足0.5%，业务聚焦住宅开发与城市更新，近年通过轻资产运营拓展代建业务，盈利能力高于行业均值。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 深振业A（000006） |
深圳国资控股房企，专注住宅开发与城市更新 |
2025年大湾区保障房项目签约额占比超30%，代建业务营收增速25% |
| 万科A（000002） |
全国性龙头房企，多元化布局物业与物流 |
2024年销售额行业第一，市占率4.2%，长租公寓业务覆盖超40城 |
| 保利发展（600048） |
央企背景，聚焦一二线城市高端住宅开发 |
2024年权益销售额行业第二，市占率3.8%，年内新增土储70%位于核心城市群 |
| 招商蛇口（001979） |
招商局旗下城市运营商，涉足园区开发 |
2025年持有型物业营收占比提升至35%，前海区域土储规模超百万方 |
| 金地集团（600383） |
混合所有制房企，布局住宅与商业地产 |
2024年销售额行业第八，华东区域销售贡献超50%，年内发行REITs规模行业领先 |
公司1991年上市以来，公司坚持30年分红，持续地给股东带来回报，累计现金分红28.59亿元，超过累计募资21.73亿元。
