苏州高新(600736)2025年一季报深度解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润同比大幅下降
苏州新区高新技术产业股份有限公司于1996年上市。公司主营业务为房地产开发,同时还从事高新技术产品的投资、开发和生产;能源、交通、通讯等基础产业的市政基础设施的投资、工程设计、施工、科技咨询服务等。
根据苏州高新2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收15.86亿元，同比大幅下降62.41%。扣非净利润-8,186.81万元，由盈转亏。苏州高新2025年第一季度净利润1.98亿元，业绩同比大幅下降44.90%。本期经营活动产生的现金流净额为-9,253.49万元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2024年公司主要从事产城综合开发、产业园区运营、产业投资。
1、产城综合开发
2024年产城综合开发营收62.68亿元，同比去年的69.71亿元小幅下降了10.09%。同期，2024年产城综合开发毛利率为14.67%，同比去年的9.35%大幅增长了56.9%。
2、产业园区运营
2024年产业园区运营营收7.53亿元，同比去年的5.92亿元增长了27.09%。同期，2024年产业园区运营毛利率为36.07%，同比去年的44.38%下降了18.72%。
2024年，该产品名称由“产业园运营”变更为“产业园区运营”。
主营业务利润由盈转亏导致净利润同比大幅下降
1、净利润同比大幅下降44.90%
本期净利润为1.98亿元，去年同期3.60亿元，同比大幅下降44.90%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然营业外利润本期为3.35亿元，去年同期为171.67万元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为-2.22亿元，去年同期为3.06亿元，由盈转亏。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 15.86亿元 | 42.20亿元 | -62.41% |
| 营业成本 | 14.43亿元 | 34.88亿元 | -58.63% |
| 销售费用 | 5,757.49万元 | 8,770.90万元 | -34.36% |
| 管理费用 | 7,581.96万元 | 6,858.17万元 | 10.55% |
| 财务费用 | 1.91亿元 | 1.86亿元 | 2.17% |
| 研发费用 | 883.74万元 | 849.29万元 | 4.06% |
| 所得税费用 | 1,321.36万元 | 1.36亿元 | -90.32% |
2025年一季度主营业务利润为-2.22亿元，去年同期为3.06亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为15.86亿元，同比大幅下降62.41%；（2）毛利率本期为9.03%，同比大幅下降了8.32%。
3、非主营业务利润同比大幅增长
苏州高新2025年一季度非主营业务利润为4.33亿元，去年同期为1.91亿元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2.22亿元 | -111.66% | 3.06亿元 | -172.46% |
| 投资收益 | 9,599.18万元 | 48.37% | 1.11亿元 | -13.71% |
| 营业外收入 | 3.35亿元 | 168.66% | 270.56万元 | 12271.04% |
| 其他 | 264.38万元 | 1.33% | 7,891.01万元 | -96.65% |
| 净利润 | 1.98亿元 | 100.00% | 3.60亿元 | -44.90% |
行业分析
1、行业发展趋势
苏州高新属于中国A股房地产行业，主营业务涵盖产业园区开发运营及配套服务。 房地产行业近三年受政策调控与市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业园区、城市更新及保障性住房领域成为结构性增长点。2024年后，政策支持转向绿色建筑、智慧园区及产城融合，行业向精细化运营转型，预计核心城市群产业地产市场年复合增长率维持在5%-8%，绿色建筑渗透率突破40%。
2、市场地位及占有率
苏州高新为长三角区域产业园区开发龙头企业，2024年区域市场占有率约3.2%，在苏州产业地产领域占据约15%份额，其运营的苏州科技城等标杆项目贡献超60%产业服务收入，但全国综合排名未进入行业前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 苏州高新（600736） | 聚焦长三角产业园区开发与运营，涵盖科技载体、人才社区及产业投资 | 2025年产业服务营收占比达37%，智慧园区覆盖率85% |
| 万科A（000002） | 全国性综合开发商，涉足住宅、商业、物流地产 | 2024年物流地产市占率12.5%，产业园区营收超千亿 |
| 保利发展（600048） | 以住宅开发为主，拓展城市更新与产业综合体 | 2025年城市更新项目贡献营收24%，产业园出租率92% |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦蛇口模式园区开发，布局港口、邮轮及产业新城 | 2024年产业园区营收占比29%，深圳前海项目贡献营收超百亿 |
| 金地集团（600383） | 住宅与商业地产双轮驱动，拓展产业地产轻资产服务 | 2025年产业服务营收同比增长41%，管理规模突破300万㎡ |
1、经营分析总结
2025年一季度扣非净利润亏损8,186.81万元，同比去年由盈转亏。
由于营收和毛利率的同步大幅下降，2025年一季度主营利润亏损2.22亿元，同比去年由盈转亏。
总体来说，公司盈利能力堪忧，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
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