万 科Ａ(000002)2024年年报深度解读：净利润近5年整体呈现下降趋势，1,156亿元的对外股权投资
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。
根据万 科Ａ2024年年度财报披露，2024年年度，公司实现营收3,431.76亿元，同比下降26.32%。扣非净利润-453.94亿元，由盈转亏。万 科Ａ2024年年度净利润-487.04亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。
公司的主要业务为房地产开发及相关资产经营业务，占比高达87.72%。
| 分行业 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 房地产开发及相关资产经营业务 |
3,010.28亿元 |
87.72% |
9.53% |
| 物业服务 |
331.32亿元 |
9.65% |
13.21% |
| 其他业务 |
90.16亿元 |
2.63% |
20.33% |
1、营业总收入同比降低26.32%，净利润由盈转亏
2024年年度，万科A营业总收入为3,431.76亿元，去年同期为4,657.39亿元，同比下降26.32%，净利润为-487.04亿元，去年同期为204.56亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-66.74亿元，去年同期为300.81亿元，由盈转亏；（2）信用减值损失本期损失263.98亿元，去年同期损失3.78亿元，同比大幅增长。
净利润从2015年年度到2020年年度呈现上升趋势，从259.49亿元增长到592.98亿元，而2020年年度到2024年年度呈现下降状态，从592.98亿元下降到-487.04亿元。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
3,431.76亿元 |
4,657.39亿元 |
-26.32% |
| 营业成本 |
3,082.65亿元 |
3,947.84亿元 |
-21.92% |
| 销售费用 |
103.84亿元 |
122.72亿元 |
-15.39% |
| 管理费用 |
63.94亿元 |
57.67亿元 |
10.88% |
| 财务费用 |
59.39亿元 |
37.15亿元 |
59.87% |
| 研发费用 |
5.08亿元 |
5.36亿元 |
-5.25% |
| 所得税费用 |
15.17亿元 |
93.50亿元 |
-83.77% |
2024年年度主营业务利润为-66.74亿元，去年同期为300.81亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为3,431.76亿元，同比下降26.32%；（2）毛利率本期为10.17%，同比大幅下降了5.07%。
万科A2024年年度非主营业务利润为-405.13亿元，去年同期为-2.75亿元，亏损增大。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
-66.74亿元 |
13.70% |
300.81亿元 |
-122.19% |
| 资产减值损失 |
-71.68亿元 |
14.72% |
-34.90亿元 |
-105.40% |
| 信用减值损失 |
-263.98亿元 |
54.20% |
-3.78亿元 |
-6885.82% |
| 其他 |
-19.89亿元 |
4.09% |
47.84亿元 |
-141.58% |
| 净利润 |
-487.04亿元 |
100.00% |
204.56亿元 |
-338.10% |
2024年公司营收3,431.76亿元，同比下降26.32%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
本期财务费用为59.39亿元，同比大幅增长59.87%。财务费用大幅增长的原因是：
（1）净利息支出本期为74.47亿元，去年同期为57.37亿元，同比增长了29.79%。
（2）资本化利息本期为70.65亿元，去年同期为94.21亿元，同比下降了25.0%。
（3）利息收支净额本期为54.06亿元，去年同期为27.40亿元，同比大幅增长了97.29%。
（4）利息收入本期为20.40亿元，去年同期为29.97亿元，同比大幅下降了31.93%。
财务费用主要构成表
| 项目 |
本期发生额 |
上期发生额 |
| 贷款、债券及应付款项的利息支出 |
137.22亿元 |
142.65亿元 |
| 净利息支出 |
74.47亿元 |
57.37亿元 |
| 减：资本化利息 |
-70.65亿元 |
-94.21亿元 |
| 利息收支净额 |
54.06亿元 |
27.40亿元 |
| 减：利息收入 |
-20.40亿元 |
-29.97亿元 |
| 其他费用(计算) |
-115.31亿元 |
-66.10亿元 |
| 合计 |
59.39亿元 |
37.15亿元 |
在2024年报告期末，万科A用于对外股权投资的资产为1,155.69亿元，对外股权投资所产生的收益为-31.96亿元。
对外股权投资构成表
| 项目 |
2024年末资产 |
2024年末收益 |
| 年初余额 |
686.92亿元 |
0元 |
| 对联营企业的投资 |
586.05亿元 |
0元 |
| 年末余额 |
581.13亿元 |
0元 |
| 对合营企业的投资 |
574.56亿元 |
0元 |
| 其他 |
-95.95亿元 |
0元 |
| 合计 |
2,332.72亿元 |
0元 |
历年投资数据
| 年初余额 |
期末余额 |
| 2024年 |
686.92亿元 |
| 2023年 |
687.36亿元 |
| 2022年 |
790.58亿元 |
| 2021年 |
758.65亿元 |
| 2020年 |
733.68亿元 |
| 2019年 |
738.37亿元 |
| 2018年 |
396.74亿元 |
历年投资数据
| 年末余额 |
期末余额 |
| 2024年 |
581.13亿元 |
| 2023年 |
686.92亿元 |
| 2022年 |
687.36亿元 |
| 2021年 |
790.58亿元 |
| 2020年 |
758.65亿元 |
| 2019年 |
733.68亿元 |
| 2018年 |
738.37亿元 |
从近几年来看，企业的对外股权投资收益持续下滑，由2020年的97.4亿元下滑至2024年的-31.96亿元，增长率为-132.81%。
长期趋势表格
| 年份 |
投资收益 |
| 2020年 |
97.4亿元 |
| 2021年 |
48.89亿元 |
| 2022年 |
7.99亿元 |
| 2023年 |
5,893.39万元 |
| 2024年 |
-31.96亿元 |
万科A主营业务涵盖房地产开发、物业服务及长租公寓运营，属于中国房地产行业。 房地产行业近三年受政策调控与市场调整影响，增速趋缓但结构分化明显。2022-2024年商品住宅销售面积年均降幅约5%，但保障性住房、城市更新需求提升，头部企业转向存量运营与轻资产模式。预计未来行业将聚焦高质量发展，核心城市改善型需求及租赁住房市场为增长点，2025年市场规模或稳定在12万亿左右。
万科A为房地产行业龙头，2024年销售金额排名全国前三，市场占有率约3.5%。其在一二线城市核心地段开发能力及物业服务水平领先，2024年物业服务营收占比提升至18%，位列行业第一梯队。
