中天服务(002188)2023年中报解读：经营活动现金流净额连续6年为负，物业管理及配套服务收入的增长推动公司营收的增长
中天服务股份有限公司于2007年上市，实际控制人为“楼永良”。公司主营业务为物业管理服务。主要产品及服务为物业管理及综合配套服务和案场服务。
根据中天服务2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收1.59亿元，同比增长15.55%。扣非净利润1,825.85万元，同比增长19.96%。中天服务2023年半年度净利润1,651.97万元，业绩同比大幅下降60.63%。
物业管理及配套服务收入的增长推动公司营收的增长
1、主营业务构成
公司的主营业务为物业管理，其中物业管理及配套服务为第一大收入来源，占比80.87%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 物业管理 | 1.54亿元 | 96.79% | 27.33% |
| 其他业务 | 510.37万元 | 3.21% | 69.53% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 物业管理及配套服务 | 1.29亿元 | 80.87% | 27.43% |
| 案场服务费 | 2,533.11万元 | 15.92% | 26.84% |
| 其他服务 | 510.37万元 | 3.21% | 69.53% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 华东 | 1.40亿元 | 88.05% | 28.06% |
| 西北 | 1,267.23万元 | 7.97% | 32.93% |
| 华中 | 585.58万元 | 3.68% | 36.32% |
| 其他业务 | 48.94万元 | 0.3% | - |
2、物业管理及配套服务收入的增长推动公司营收的增长
2023年半年度公司营收1.59亿元，与去年同期的1.38亿元相比，增长了15.55%，主要是因为物业管理及配套服务本期营收1.29亿元，去年同期为1.05亿元，同比增长了22.85%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 物业管理及配套服务 | 1.29亿元 | 1.05亿元 | 22.85% |
| 案场服务 | 2,533.11万元 | 2,535.55万元 | -0.1% |
| 其他业务 | 510.37万元 | 760.14万元 | -32.86% |
| 合计 | 1.59亿元 | 1.38亿元 | 15.55% |
3、物业管理及配套服务毛利率持续增长
2023年半年度公司毛利率为28.69%，同比去年的29.25%基本持平。产品毛利率方面，2021-2023年半年度物业管理及配套服务毛利率呈大幅增长趋势，从2021年半年度的17.42%，大幅增长到2023年半年度的27.43%，2023年半年度案场服务毛利率为26.84%，同比小幅下降1.94个百分点。
净利润同比大幅下降但经营活动现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比增加15.55%，净利润同比大幅降低60.63%
2023年半年度，中天服务营业总收入为1.59亿元，去年同期为1.38亿元，同比增长15.55%，净利润为1,651.97万元，去年同期为4,196.02万元，同比大幅下降60.63%。
本期营业外利润-187.86万元，去年同期为2,817.75万元，由盈转亏，是导致净利润大幅降低的主要原因。
净利润从2018年半年度到2022年半年度呈现上升趋势，从-1.47亿元增长到4,196.02万元，而2022年半年度到2023年半年度呈现下降状态，从4,196.02万元下降到1,651.97万元。
2、主营业务利润同比增长15.71%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1.59亿元 | 1.38亿元 | 15.55% |
| 营业成本 | 1.13亿元 | 9,740.54万元 | 16.46% |
| 销售费用 | 80.58万元 | 28.67万元 | 181.08% |
| 管理费用 | 1,834.85万元 | 1,592.69万元 | 15.21% |
| 财务费用 | -76.77万元 | -7.39万元 | -939.18% |
| 研发费用 | 94.58万元 | 148.49万元 | -36.31% |
| 所得税费用 | 641.03万元 | 675.53万元 | -5.11% |
2023年半年度主营业务利润为2,526.88万元，去年同期为2,183.79万元，同比增长15.71%。
虽然毛利率本期为28.69%，同比下降0.56%，不过营业总收入本期为1.59亿元，同比增长15.55%，推动主营业务利润同比增长。
净现金流同比大幅增长
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