市北高新(600604)2023年中报解读：主营业务利润由盈转亏，对外股权投资收益同比大幅增加
上海市北高新股份有限公司于1992年上市，实际控制人为“上海市静安区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成，公司的主要产品有园区产业载体销售、住宅销售(车位)、园区产业载体租赁，公司园区产业发展方面。
根据市北高新2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收5.26亿元，同比下降20.78%。扣非净利润-3,005.81万元，由盈转亏。市北高新2023年半年度净利润-1,959.78万元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为-6,901.83万元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
园区产业载体租赁毛利率提升
1、主营业务构成
公司的主要业务为租赁和其他服务业，占比高达99.70%，主要产品包括园区产业载体租赁和其他服务业两项，其中园区产业载体租赁占比57.31%，其他服务业占比42.39%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 租赁和其他服务业 | 5.24亿元 | 99.7% | 33.63% |
| 其他业务 | 122.81万元 | 0.23% | 98.00% |
| 房地产业 | 32.79万元 | 0.06% | 17.50% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 园区产业载体租赁 | 3.01亿元 | 57.31% | 46.68% |
| 其他服务业 | 2.23亿元 | 42.39% | 15.98% |
| 其他业务 | 122.81万元 | 0.23% | 98.00% |
| 住宅销售 | 32.79万元 | 0.06% | 17.50% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 上海 | 5.12亿元 | 97.32% | 33.70% |
| 南通 | 1,081.66万元 | 2.06% | 28.26% |
| 无锡 | 206.47万元 | 0.39% | 41.18% |
| 其他业务 | 122.81万元 | 0.23% | 98.00% |
2、营收下降
2023年半年度公司营收5.26亿元，与去年同期的6.64亿元相比，下降了20.77%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 园区产业载体租赁 | 3.01亿元 | 2.41亿元 | 24.86% |
| 其他服务业 | 2.23亿元 | 1.71亿元 | 30.51% |
| 住宅销售 | 32.79万元 | 21.74万元 | 50.84% |
| 园区产业载体销售 | - | 2.37亿元 | -100.0% |
| 其他业务 | 122.81万元 | 1,448.27万元 | -91.52% |
| 合计 | 5.26亿元 | 6.64亿元 | -20.77% |
主营业务利润由盈转亏
1、销售费用大幅增长，主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 5.26亿元 | 6.64亿元 | -20.78% |
| 营业成本 | 3.48亿元 | 3.21亿元 | 8.58% |
| 销售费用 | 697.63万元 | 7,843.90元 | 88839.00% |
| 管理费用 | 1,796.87万元 | 2,474.30万元 | -27.38% |
| 财务费用 | 1.32亿元 | 1.57亿元 | -15.58% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1,041.50万元 | 3,875.49万元 | -73.13% |
2023年半年度主营业务利润为-2,579.20万元，去年同期为6,999.02万元，由盈转亏。
虽然营业税金及附加本期为4,628.87万元，同比大幅下降49.57%，不过（1）营业总收入本期为5.26亿元，同比下降20.78%；（2）毛利率本期为33.77%，同比大幅下降17.91%，导致主营业务利润由盈转亏。
2023年半年度公司营收5.26亿元，同比下降20.77%。虽然营收在下降，但是销售费用却在增长。
本期销售费用为697.63万元，同比大幅增长88839.0%。归因于中介业务费本期为693.12万元，去年同期为7,843.90元，同比大幅增长了近883倍。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 中介业务费 | 693.12万元 | 7,843.90元 |
| 其他 | 4.51万元 | - |
| 合计 | 697.63万元 | 7,843.90元 |
非主营业务中投资收益本期为743.00万元，占利润总额80.91%，同比大幅增长173.20%。信用减值损失本期为524.87万元，占利润总额57.16%，同比大幅增长2.04倍。其他收益本期为350.61万元，占利润总额38.18%，同比大幅增长133.63%。营业外收入本期为274.39万元，占利润总额29.88%，同比大幅增长69.36倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 743.00万元 | -80.91% | 173.20% |
| 公允价值变动收益 | -182.58万元 | 19.88% | 46.31% |
| 营业外收入 | 274.39万元 | -29.88% | 6936.13% |
| 营业外支出 | 48.55万元 | -5.29% | 858.48% |
| 其他收益 | 350.61万元 | -38.18% | 133.63% |
| 信用减值损失 | 524.87万元 | -57.16% | 203.90% |
| 资产处置收益 | -8,398.38元 | 0.09% | - |
2、营业总收入同比降低20.78%，净利润由盈转亏
2023年半年度，市北高新营业总收入为5.26亿元，去年同期为6.64亿元，同比下降20.78%，净利润为-1,959.78万元，去年同期为1,412.14万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2,579.20万元 | -136.85% | 所得税费用 | 1,041.50万元 | -73.13% |
| 投资收益 | 743.00万元 | 173.20% |
净利润从2017年半年度到2023年半年度呈现下降趋势，从8,723.05万元下降到-1,959.78万元。
净现金流同比大幅增长
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