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保利发展：经营活动现金流净额连续4年为负
保利发展2023年一季报解读
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
2023年一季度，公司实现营业总收入399.89亿元，同比增长19.17%。扣非净利润26.56亿元，同比小幅增长6.75%。
PART 1
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主营业务利润同比小幅增长
1、主营业务利润同比小幅增长3.52%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 399.89亿元 | 335.55亿元 | 19.17% |
| 营业成本 | 312.18亿元 | 241.84亿元 | 29.09% |
| 销售费用 | 9.90亿元 | 10.54亿元 | -6.03% |
| 管理费用 | 9.54亿元 | 10.62亿元 | -10.15% |
| 财务费用 | 5.47亿元 | 8.23亿元 | -33.51% |
| 研发费用 | 1,562.01万元 | 2,877.63万元 | -45.72% |
| 所得税费用 | 14.17亿元 | 12.70亿元 | 11.54% |
2023年一季度主营业务利润为51.21亿元，去年同期为49.47亿元，同比小幅增长3.52%。
虽然毛利率本期为21.93%，同比下降6.00%，不过营业总收入本期为399.89亿元，同比增长19.17%，推动主营业务利润同比小幅增长。
2、营业总收入同比增加19.17%，净利润基本持平
2023年一季度，保利发展营业总收入为399.89亿元，去年同期为335.55亿元，同比增长19.17%，净利润为39.66亿元，去年同期为38.65亿元，同比基本持平。
净利润同比基本持平原因是：
| 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 资产处置收益 | 1.95亿元 | 15410.01% | 投资收益 | -1.04亿元 | -196.90% |
| 主营业务利润 | 51.21亿元 | 3.52% | 所得税费用 | 14.17亿元 | 11.54% |
净利润2014年一季度到2023年一季度呈现上升趋势，从8.79亿元增长到39.66亿元。
PART 2
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净现金流同比增长
1、净利润基本持平，净现金流同比增加22.72%
2023年一季度，保利发展净利润为39.66亿元，去年同期为38.65亿元，同比基本持平。净现金流为-245.38亿元，去年同期为-317.50亿元，较去年同期增长22.72%。
纵然筹资活动产生的现金流净额本期为-95.07亿元，去年同期为106.31亿元，由正转负，但是经营活动产生的现金流净额本期为-141.62亿元，去年同期为-398.87亿元，同比大幅增长64.49%，推动净现金流同比增长。
筹资活动现金流净额由正转负的原因是：
1、取得借款收到的现金本期为335.17亿元，同比下降21.34%。
2、偿还债务支付的现金本期为336.68亿元，同比增长28.82%。
2、经营活动现金流净额连续4年为负
2023年一季度经营活动现金流净额为-141.62亿元，经营活动现金流净额为负。自2019年以来经营活动现金流净额连续4年为负。
PART 3
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发行316.0亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 4,401.14亿元 | 39.04% | 0.80% |
| 长期借款 | 2,426.83亿元 | 21.53% | -4.54% |
| 应付账款 | 1,415.76亿元 | 12.56% | 8.05% |
| 其他应付款 | 1,168.36亿元 | 10.36% | -12.55% |
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