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万科A：经营活动现金流连续5年低于净利润
万科A2023年一季报解读
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。
根据万科A2023年第一季度财报披露，2023年一季度，公司实现营收684.74亿元，同比小幅增长9.27%。扣非净利润6.46亿元，同比大幅下降40.92%。
PART 1
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主营业务情况
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 684.74亿元 | 626.67亿元 | 9.27% |
| 营业成本 | 578.97亿元 | 508.39亿元 | 13.88% |
| 销售费用 | 17.18亿元 | 18.29亿元 | -6.05% |
| 管理费用 | 15.52亿元 | 26.11亿元 | -40.54% |
| 财务费用 | 12.37亿元 | 13.81亿元 | -10.45% |
| 研发费用 | 1.52亿元 | 1.48亿元 | 2.92% |
| 所得税费用 | 13.98亿元 | 12.94亿元 | 8.02% |
非主营业务中投资收益本期为5.78亿元，占利润总额13.66%，同比增长0.38%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 5.78亿元 | 13.66% | 0.38% |
| 公允价值变动收益 | 3.16亿元 | 7.46% | 3496.80% |
| 营业外收入 | 2.46亿元 | 5.82% | -3.78% |
| 营业外支出 | 1.06亿元 | 2.49% | -26.95% |
| 信用减值损失 | -6,674.07万元 | -1.58% | -10.66% |
| 资产处置收益 | 896.18万元 | 0.21% | 201.83% |
PART 2
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净现金流由负转正
1、净利润基本持平，净现金流同比大幅增加182.93%
2023年一季度，万科A净利润为28.34亿元，去年同期为27.88亿元，同比基本持平。净现金流为29.14亿元，去年同期为-35.14亿元，由负转正。
纵然筹资活动产生的现金流净额本期为-37.50亿元，去年同期为83.67亿元，由正转负，但是经营活动产生的现金流净额本期为70.01亿元，去年同期为-132.59亿元，由负转正，推动净现金流由负转正。
筹资活动现金流净额由正转负原因是：
| 筹资活动现金流净额下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 筹资活动现金流净额增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 50.91亿元 | 60.24% | 取得借款收到的现金 | 308.39亿元 | 16.96% |
| 偿还债务支付的现金 | 237.43亿元 | -10.37% |
2、经营活动现金流连续5年低于净利润
从2018年到2022年经营活动现金流净额与净利润的差额持续为负。主要原因是在此期间：（1）投资性房地产从2018年540.56亿元到2022年985.72亿元，增长445.17亿元；（2）递延所得税资产从2018年157.49亿元到2022年361.41亿元，增长203.92亿元；（3）合同资产从2018年13.64亿元到2022年109.28亿元，增长95.63亿元。
经营活动现金流和净利润差额表
| 年份 | 经营活动现金流净额 | 净利润 | 差额 |
|---|---|---|---|
| 2018年 | 336.18亿元 | 492.72亿元 | -156.54亿元 |
| 2019年 | 456.87亿元 | 551.32亿元 | -94.45亿元 |
| 2020年 | 531.88亿元 | 592.98亿元 | -61.10亿元 |
| 2021年 | 41.13亿元 | 380.70亿元 | -339.56亿元 |
| 2022年 | 27.50亿元 | 375.51亿元 | -348.00亿元 |
| 差额总计 | -999.66亿元 |
PART 3
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发行121.5亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 4,871.14亿元 | 36.21% | -25.73% |
| 应付账款 | 2,568.86亿元 | 19.10% | -15.22% |
| 长期借款 | 1,990.92亿元 | 14.80% | 21.52% |
| 其他应付款 | 1,742.96亿元 | 12.96% | -11.95% |
2、债券信息
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