世联行(002285)2022年年报解读：代理销售业务收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降，应收账款坏账损失导致亏损
深圳世联行集团股份有限公司于2009年上市，实际控制人为“珠海市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主营业务是大交易业务、“大资管”业务。主要产品代理销售业务、互联网+业务、金融服务业务、资产运营服务、物业管理服务、装修服务业务、顾问策划业务、资产投资服务。
根据世联行2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收39.79亿元，同比大幅下降34.58%。扣非净利润-5.11亿元，较去年同期亏损有所减小。世联行2022年年度净利润-3.42亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。近五年以来，企业的净利润有2年为负，分别为2021年、2022年。
代理销售业务收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产中介服务业，占比高达66.67%，主要产品包括互联网+业务、代理销售业务、物业及综合设施管理业务三项，互联网+业务占比33.40%，代理销售业务占比30.65%，物业及综合设施管理业务占比21.72%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产中介服务业 | 26.53亿元 | 66.67% | 13.84% |
| 其他行业 | 13.26亿元 | 33.33% | 62.70% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 互联网+业务 | 13.29亿元 | 33.4% | 5.87% |
| 代理销售业务 | 12.20亿元 | 30.65% | 22.87% |
| 物业及综合设施管理业务 | 8.65亿元 | 21.72% | 6.95% |
| 招商及空间运营业务 | 3.55亿元 | 8.93% | -28.83% |
| 咨询顾问业务 | 1.04亿元 | 2.62% | 9.85% |
| 其他业务 | 1.07亿元 | 2.68% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 华南区域 | 19.25亿元 | 48.37% | - |
| 华东区域 | 6.39亿元 | 16.06% | - |
| 华北区域 | 6.27亿元 | 15.75% | - |
| 华中及西南区域 | 4.30亿元 | 10.8% | - |
| 山东区域 | 3.59亿元 | 9.02% | - |
2、代理销售业务收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
2022年公司营收39.79亿元，与去年同期的60.83亿元相比，大幅下降了34.58%。
主营业务大幅下降的原因是：
（1）代理销售业务本期营收12.20亿元，去年同期为24.01亿元，同比大幅下降了49.22%。
（2）互联网+业务本期营收13.29亿元，去年同期为19.17亿元，同比大幅下降了30.66%。
（3）招商及空间运营业务本期营收3.55亿元，去年同期为6.09亿元，同比大幅下降了41.62%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2022年报营收 | 2021年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 互联网+业务 | 13.29亿元 | 19.17亿元 | -30.66% |
| 代理销售业务 | 12.20亿元 | 24.01亿元 | -49.22% |
| 物业及综合设施管理业务 | 8.65亿元 | 7.36亿元 | 17.48% |
| 招商及空间运营业务 | 3.55亿元 | - | - |
| 金融服务业务 | 8,090.58万元 | 2.00亿元 | -59.47% |
| 其他业务 | 1.30亿元 | 8.29亿元 | -84.3% |
| 合计 | 39.79亿元 | 60.83亿元 | -34.58% |
3、代理销售业务毛利率的小幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2022年公司毛利率从去年同期的15.07%，同比大幅下降到了今年的9.55%。
毛利率大幅下降的原因是：
（1）代理销售业务本期毛利率22.87%，去年同期为24.8%，同比小幅下降了1.93%。
（2）招商及空间运营业务本期毛利率-28.83%，去年同期为-10.12%，同比大幅下降了18.71%。
4、互联网+业务毛利率持续下降
产品毛利率方面，2018-2022年互联网+业务毛利率呈大幅下降趋势，从2018年的26.84%，大幅下降到2022年的5.87%，2020-2022年代理销售业务毛利率呈下降趋势，从2020年的27.20%，下降到2022年的22.87%。
净利润连续4年下降
1、营业总收入同比大幅降低34.58%，净利润亏损有所减小
2022年，世联行营业总收入为39.79亿元，去年同期为60.83亿元，同比大幅下降34.58%，净利润为-3.40亿元，去年同期为-11.28亿元，较去年同期亏损有所减小。
尽管主营业务利润本期为-2,835.68万元，去年同期为2.72亿元，由盈转亏，然而信用减值损失本期为-3.15亿元，去年同期为-16.03亿元，同比大幅增长80.36%，推动净利润亏损有所减小。
净利润从2017年到2019年呈现上升趋势，从10.56亿元下降到9,674.19万元，而2019年到2022年呈现下降状态，从9,674.19万元下降到-3.40亿元。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 39.79亿元 | 60.83亿元 | -34.58% |
| 营业成本 | 36.00亿元 | 51.66亿元 | -30.32% |
| 销售费用 | - | ||
| 管理费用 | 2.84亿元 | 4.05亿元 | -29.90% |
| 财务费用 | 5,241.11万元 | 1.44亿元 | -63.55% |
| 研发费用 | 5,258.11万元 | 6,011.32万元 | -12.53% |
| 所得税费用 | 6,597.35万元 | -1,818.39万元 | 462.81% |
2022年主营业务利润为-2,835.68万元，去年同期为2.72亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为39.79亿元，同比大幅下降34.58%；（2）毛利率本期为9.55%，同比大幅下降5.52%。
非主营业务中信用减值损失本期为-3.15亿元，占利润总额114.96%，同比大幅增长80.36%。投资收益本期为6,389.72万元，占利润总额23.33%，同比大幅下降73.18%。资产减值损失本期为-6,053.53万元，占利润总额22.11%，同比小幅下降6.00%。资产处置收益本期为3,998.69万元，占利润总额14.60%，同比大幅下降32.46%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 6,389.72万元 | -23.33% | -73.18% |
| 公允价值变动收益 | -1,500.00万元 | 5.48% | 82.35% |
| 资产减值损失 | -6,053.53万元 | 22.11% | -6.00% |
| 营业外收入 | 2,452.90万元 | -8.96% | -26.95% |
| 营业外支出 | 2,130.60万元 | -7.78% | -57.39% |
| 其他收益 | 3,776.44万元 | -13.79% | -16.57% |
| 信用减值损失 | -3.15亿元 | 114.96% | 80.36% |
| 资产处置收益 | 3,998.69万元 | -14.60% | -32.46% |
非经常性损益弥补归母净利润的损失
世联行2022年的归母净利润亏损了3.43亿元，而非经常性损益盈利了1.65亿元，弥补了归母净利润的损失，使得账面好看了一点。
本期非经常性损益项目概览表：
2022年的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 6,211.91万元 |
| 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 5,561.88万元 |
| 政府补助 | 4,658.56万元 |
| 非流动资产处置损益 | 3,913.45万元 |
| 其他 | -3,818.51万元 |
| 合计 | 1.65亿元 |
（一）其他符合非经常性损益定义的损益项目
其他符合非经常性损益定义的损益项目主要原因是主要转让子公司股权确认收益。
（二）减值准备转回
坏账损失5.30亿元，导致利润亏损
2022年，企业信用减值损失-3.15亿元，导致企业净利润从亏损-2,499.39万元下降至亏损-3.40亿元，其中应收账款坏账损失为信用减值的主要构成因素，合计-5.30亿元。
净利润及信用减值损失表
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | -3.40亿元 |
| 信用减值损失（损失以“-”号填列） | -3.15亿元 |
| 其中：应收账款坏账损失（损失以“-”号填列） | -5.30亿元 |
企业应收账款坏账损失中主要是单项计提坏账准备，合计4.90亿元。在单项计提坏账准备中，主要为新计提的坏账准备5.17亿元。
坏账准备情况表
| 项目名称 | 计提 | 收回或者转回 | 转销或核销 | 合计 |
|---|---|---|---|---|
| 单项计提坏账准备 | 5.17亿元 | -2,712.02万元 | 103.02万元 | 4.90亿元 |
| 组合计提坏账准备 | 3,969.84万元 | 52.28万元 | 1,608.82万元 | 3,917.56万元 |
| 合计 | 5.57亿元 | -2,659.74万元 | 1,711.84万元 | 5.30亿元 |
按单项计提
其中，按单项计提主要是企业对集团客户1计提了4.42亿元的减值准备。
按单项计提坏账准备情况表
| 项目名称 | 期末余额 | 期初余额 | 计提坏账准备 | 计提理由 |
|---|---|---|---|---|
| 集团客户1 | 12.07亿元 | 8.05亿元 | 4.42亿元 | 客户财务困难，预计无法全额收回款项 |
按账龄计提
本期主要为1-2年新增坏账准备2,931.13万元。
按组合计提坏账准备
| 名称 | 期末余额 | 期初余额 | 计提坏账准备 |
|---|---|---|---|
| 6个月以内 | 6.76亿元 | 9.76亿元 | -235.68万元 |
| 6个月至1年 | 1.64亿元 | 1.20亿元 | 244.16万元 |
| 1-2年 | 2.02亿元 | 1.14亿元 | 2,931.13万元 |
| 2年以上 | 1.62亿元 | 1.87亿元 | -1,690.40万元 |
| 合计 | 12.03亿元 | 13.97亿元 | 1,249.21万元 |
2022年，企业应收账款合计11.93亿元，占总资产的17.68%，相较于去年同期的14.10亿元减少了15.43%。
1、应收账款周转率呈大幅下降趋势
本期，企业应收账款周转率为3.06。在2020年到2022年，企业应收账款周转率从4.61大幅下降到了3.06，平均回款时间从78天增加到了117天，回款周期大幅增长，企业的回款能力大幅下降。
2、短期回收款占比低，一年以内账龄占比大幅下降
一般而言，如果大多数的应收账款的账龄在一年以内，那说明风险可控或者负面影响不是特别大。但是目前仅有33.33%的应收账款在一年以内，这个比例偏低，风险明显偏高。
账龄结构
| 账龄 | 期末余额 | 占比 |
|---|---|---|
| 一年以内 | 8.68亿元 | 33.33% |
| 一至三年 | 17.37亿元 | 66.67% |
| 三年以上 |
从账龄趋势情况来看，公司一年以内应收账款占比，在2020年至2022年从77.73%下降到33.33%。一年以内的应收账款占总应收账款比重有明显下降。
（三）政府补助
(1)本期计入利润的政府补助金额为4,658.56万元，具体明细如表所示：
计入利润的政府补助明细
| 项目名称 | 金额 |
|---|---|
| 税费减免-加计扣除 | 1,402.92万元 |
| 重大贡献奖 | 621.00万元 |
| 稳岗补贴 | 434.84万元 |
| 租房补贴 | 299.53万元 |
| 众创空间考核奖励 | 264.00万元 |
| 生育津贴 | 231.15万元 |
| 个税手续费返还 | 194.70万元 |
| 财政扶持资金 | 166.28万元 |
| 创新扶持及人才补贴资金 | 151.00万元 |
(2)本期共收到政府补助3,060.94万元，主要分布如下表所示：
本期收到的政府补助分配情况
| 补助项目 | 补助金额 |
|---|---|
| 本期政府补助计入当期利润 | 2,178.82万元 |
| 营业外收入 | 882.12万元 |
| 小计 | 3,060.94万元 |
（四）非流动资产处置损益
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