浦东金桥(600639)2022年年报解读：主营业务利润同比小幅下降推动净利润同比基本持平，存货周转率持续下降
上海金桥出口加工区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。
根据浦东金桥2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收50.54亿元，同比小幅增长9.45%。扣非净利润15.22亿元，同比基本持平。本期经营活动产生的现金流净额为-25.32亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
主营业务构成
公司主要从事房地产经营业务、酒店公寓服务业务、物业管理业务，主要产品包括房地产销售和房地产租赁两项，其中房地产销售占比65.68%，房地产租赁占比31.42%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产经营业务 | 49.07亿元 | 97.1% | 69.84% |
| 酒店公寓服务业务 | 1.35亿元 | 2.67% | 26.69% |
| 物业管理业务 | 744.24万元 | 0.15% | 15.82% |
| 其他业务 | 445.70万元 | 0.08% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产销售 | 33.19亿元 | 65.68% | 77.74% |
| 房地产租赁 | 15.88亿元 | 31.42% | 53.34% |
| 酒店公寓服务 | 1.35亿元 | 2.67% | 26.69% |
| 物业管理 | 744.24万元 | 0.15% | 15.82% |
| 其他业务 | 445.70万元 | 0.08% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 上海 | 50.49亿元 | 99.91% | 68.61% |
| 其他业务 | 445.70万元 | 0.09% | 50.00% |
主营业务利润同比小幅下降
1、主营业务利润同比小幅下降5.04%，销售费用下降
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 50.53亿元 | 46.17亿元 | 9.45% |
| 营业成本 | 15.87亿元 | 14.60亿元 | 8.69% |
| 销售费用 | 2,387.51万元 | 3,126.02万元 | -23.62% |
| 管理费用 | 1.14亿元 | 1.04亿元 | 9.09% |
| 财务费用 | 2.76亿元 | 2.76亿元 | -0.03% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 5.35亿元 | 5.59亿元 | -4.17% |
2022年主营业务利润为19.63亿元，去年同期为20.67亿元，同比小幅下降5.04%。
虽然营业总收入本期为50.53亿元，同比小幅增长9.45%，不过营业税金及附加本期为10.90亿元，同比大幅增长60.68%，导致主营业务利润同比小幅下降。
2022年公司营收50.53亿元，同比小幅增长9.45%。虽然营收在增长，但是销售费用却在下降。
本期销售费用为2,387.51万元，同比下降23.62%。销售费用下降的原因是：虽然销售服务费本期为1,535.37万元，去年同期为1,077.94万元，同比大幅增长了42.44%，但是广告宣传费本期为166.36万元，去年同期为1,252.46万元，同比大幅下降了86.72%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 销售服务费 | 1,535.37万元 | 1,077.94万元 |
| 职工薪酬 | 569.63万元 | 560.00万元 |
| 广告宣传费 | 166.36万元 | 1,252.46万元 |
| 其他 | 116.16万元 | 235.62万元 |
| 合计 | 2,387.51万元 | 3,126.02万元 |
2、营业总收入同比小幅增加9.45%，净利润基本持平
2022年，浦东金桥营业总收入为50.53亿元，去年同期为46.17亿元，同比小幅增长9.45%，净利润为15.52亿元，去年同期为15.75亿元，同比基本持平。
尽管信用减值损失本期为-930.05万元，去年同期为-7,438.18万元，同比大幅增长87.50%，然而主营业务利润本期为19.63亿元，同比小幅下降5.04%，导致净利润同比基本持平。
净利润从2013年到2021年呈现上升趋势，从4.50亿元增长到15.75亿元，而2021年到2022年呈现持平状态，从15.75亿元下降到15.52亿元。
存货周转率持续下降
从2019年到2022年,收入从33.52亿元增长到50.53亿元，增长率为16.91%，同时存货从39.55亿元增长到114.95亿元，增长率为63.56%，可以看出，3年内，存货的增长率远大于营业收入的增长率。
2022年企业存货周转率为0.20，在2019年度到2022年度，企业存货周转率连续4年下降，平均回款时间从837天增加到了1800天，企业存货周转能力下降，2022年浦东金桥存货余额合计114.95亿元，占总资产的33.27%，同比去年的42.07亿元大幅增长了173.22%。
从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到72.57%，余额同比增长2851.85%；其次，开发产品占比27.43%，余额同比减少19.67%。
存货分类
| 项目名称 | 期末余额 | 累计计提 | 账面价值 |
|---|---|---|---|
| 开发成本 | 83.42亿元 | 83.42亿元 | |
| 开发产品 | 31.53亿元 | 31.53亿元 |
发行10亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 39.86亿元 | 20.66% | -22.04% |
| 长期借款 | 30.43亿元 | 15.77% | 24.82% |
| 短期借款 | 30.15亿元 | 15.63% | 21.31% |
| 应付债券 | 27.97亿元 | 14.50% | 40.08% |
| 其他流动负债 | 16.25亿元 | 8.42% | 82.23% |
| 应付账款 | 13.97亿元 | 7.24% | -16.69% |
注：2023年3月6日发行10亿元的债券，于2028年3月7日到期，利率为3.3%。
2、偿债能力指标
| 2022年年报 | 2022年三季报 | 2022年中报 | 2022年一季报 | 2021年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 1.35 | 0.97 | 1.12 | 1.12 | 0.80 |
| 速动比率 | 0.42 | 0.68 | 0.67 | 0.56 | 0.28 |
| 现金比率(%) | 0.30 | 0.53 | 0.45 | 0.23 | 0.12 |
| 资产负债率(%) | 55.84 | 62.39 | 63.43 | 58.73 | 55.42 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 7.13 | 12.81 | 20.56 | 41.85 | 7.60 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | -0.77 | 0.26 | 1.25 | -1.17 | -0.40 |
| 货币资金/短期债务 | 0.80 | 1.03 | 0.79 | 0.99 | 0.67 |
经营活动现金流净额/短期债务为-0.77，去年同期为0.26，同比大幅下降-396.15%；现金比率为0.30，去年同期为0.53，同比大幅下降-43.40%。
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