凤凰股份：资产负债率同比大幅增加
凤凰股份2023年一季报解读
江苏凤凰置业投资股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“江苏省人民政府”。公司的主营业务为房地产开发、商品房销售；公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅以对外租赁。
2023年一季度，公司实现营业总收入2.16亿元，同比大幅下降55.58%。扣非净利润3,515.13万元，同比大幅下降64.12%。净利润4,067.51万元，同比大幅下降38.73%。本期经营活动产生的现金流净额为-1.24亿元，营业总收入同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。
主营业务利润同比大幅下降
1、主营业务利润同比大幅下降57.46%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.16亿元 | 4.86亿元 | -55.58% |
| 营业成本 | 1.06亿元 | 3.30亿元 | -67.90% |
| 销售费用 | 380.81万元 | 193.83万元 | 96.47% |
| 管理费用 | 963.94万元 | 870.04万元 | 10.79% |
| 财务费用 | 1,608.91万元 | -124.99万元 | 1387.25% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2,091.40万元 | 2,471.32万元 | -15.37% |
2023年一季度主营业务利润为5,417.30万元，去年同期为1.27亿元，同比大幅下降57.46%。
虽然毛利率本期为50.95%，同比大幅增长18.82%，不过营业总收入本期为2.16亿元，同比大幅下降55.58%，导致主营业务利润同比大幅下降。
2、营业总收入同比下降55.58%，净利润同比下降38.73%
2023年一季度，凤凰股份营业总收入为2.16亿元，去年同期为4.86亿元，同比大幅下降55.58%，净利润为4,067.51万元，去年同期为6,638.79万元，同比大幅下降38.73%。
尽管公允价值变动收益本期为732.56万元，去年同期为-4,232.93万元，同比大幅增长117.31%，然而主营业务利润本期为5,417.30万元，同比大幅下降57.46%，导致净利润同比大幅下降。
净利润从2020年一季度到2022年一季度呈现上升趋势，从-3,530.06万元增长到6,638.79万元，而2022年一季度到2023年一季度呈现下降状态，从6,638.79万元下降到4,067.51万元。
净现金流较去年同期大幅下降
1、净利润同比下降38.73%，净现金流同比大幅降低112.15%
2023年一季度，凤凰股份净利润为4,067.51万元，去年同期为6,638.79万元，同比大幅下降38.73%。净现金流为-3.25亿元，去年同期为-1.53亿元，较去年同期大幅下降112.15%。
净现金流同比大幅下降是因为筹资活动产生的现金流净额本期为-2.01亿元，去年同期为971.03万元，由正转负。
筹资活动现金流净额由正转负的原因是偿还债务支付的现金本期为1.69亿元，同比大幅增长125.33%。
2、经营活动现金流净额连续10年为负
2023年一季度经营活动现金流净额为-1.24亿元，经营活动现金流净额为负。自2013年以来经营活动现金流净额连续10年为负。
资产负债率同比大幅增加
2023年一季度，企业资产负债率为34.23%，同比大幅增长14.46%。
资产负债率同比大幅增长的原因是其他应付款本期为15.20亿元，同比大幅增长7.53倍。
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