锦和商管(603682)2025年中报深度解读：归母净利润依赖于金融投资收益，净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负
上海锦和商业经营管理股份有限公司于2020年上市，实际控制人为“郁敏珺”。公司主营业务是产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。近年来公司多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”、“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”等。
2025年半年度，公司实现营收4.91亿元，同比小幅下降5.18%。扣非净利润113.02万元，同比大幅增长160.71%。锦和商管2025年半年度净利润6,874.55万元，业绩同比大幅增长3.34倍。
主营业务构成
公司主要产品包括租赁和物业服务及其他两项，其中租赁占比74.83%，物业服务及其他占比25.17%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 租赁 | 3.67亿元 | 74.83% | 20.09% |
| 物业服务及其他 | 1.23亿元 | 25.17% | 32.71% |
净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负
1、营业总收入同比小幅降低5.18%，净利润同比大幅增加3.34倍
2025年半年度，锦和商管营业总收入为4.91亿元，去年同期为5.18亿元，同比小幅下降5.18%，净利润为6,874.55万元，去年同期为1,584.60万元，同比大幅增长3.34倍。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然所得税费用本期支出2,605.26万元，去年同期支出692.26万元，同比大幅增长；
但是（1）公允价值变动收益本期为6,000.04万元，去年同期为8,980.21元，同比大幅增长；（2）资产处置收益本期为1,613.26万元，去年同期为467.32万元，同比大幅增长。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 4.91亿元 | 5.18亿元 | -5.18% |
| 营业成本 | 3.77亿元 | 3.82亿元 | -1.40% |
| 销售费用 | 1,853.72万元 | 1,812.92万元 | 2.25% |
| 管理费用 | 2,557.76万元 | 3,078.03万元 | -16.90% |
| 财务费用 | 8,514.92万元 | 9,254.53万元 | -7.99% |
| 研发费用 | 88.28万元 | 89.19万元 | -1.03% |
| 所得税费用 | 2,605.26万元 | 692.26万元 | 276.34% |
2025年半年度主营业务利润为-1,900.87万元，去年同期为-1,032.21万元，较去年同期亏损增大。
虽然财务费用本期为8,514.92万元，同比小幅下降7.99%，不过（1）营业总收入本期为4.91亿元，同比小幅下降5.18%；（2）毛利率本期为23.27%，同比小幅下降了2.94%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润同比大幅增长
锦和商管2025年半年度非主营业务利润为1.14亿元，去年同期为3,309.07万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -1,900.87万元 | -27.65% | -1,032.21万元 | -84.16% |
| 公允价值变动收益 | 6,000.04万元 | 87.28% | 8,980.21元 | 668039.89% |
| 营业外收入 | 2,742.98万元 | 39.90% | 2,729.16万元 | 0.51% |
| 其他收益 | 1,166.72万元 | 16.97% | 201.56万元 | 478.84% |
| 资产处置收益 | 1,613.26万元 | 23.47% | 467.32万元 | 245.22% |
| 其他 | -29.13万元 | -0.42% | -67.94万元 | 57.12% |
| 净利润 | 6,874.55万元 | 100.00% | 1,584.60万元 | 333.83% |
归母净利润依赖于金融投资收益
锦和商管2025半年度的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为7,545.24万元，非经常性损益为7,432.22万元。
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 金融投资收益 | 6,059.04万元 |
| 其他营业外收入与支出 | 2,686.39万元 |
| 其他 | -1,313.21万元 |
| 合计 | 7,432.22万元 |
（一）计入非经常性损益的金融投资收益
在2025年半年度报告中，锦和商管用于金融投资的资产为0元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为6,059.04万元，占净利润6,874.55万元的88.14%。
金融投资收益同比盈利大幅增加
从同期对比来看，企业的金融投资收益相比去年同期大幅上升了5,940.79万元，变化率为50.24倍。
（二）其他营业外收入和支出
本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：
其他营业外收入与支出具体明细
| 项目 | 本期发生额 | 科目 |
|---|---|---|
| 补偿金收入 | 2,686.84万元 | 营业外收入 |
备注：主要系越界创意园房屋拆除补偿款
扣非净利润趋势
商誉金额较高
在2025年半年度报告中，锦和商管形成的商誉为5,245.72万元，占净资产的5.16%。
商誉结构
| 商誉项 | 期末净值 | 备注 |
|---|---|---|
| 上海劭锦企业管理有限公司 | 1,971.67万元 | |
| 同昌盛业(北京)科技发展有限公司 | 1,855.98万元 | |
| 上海豪翌企业管理有限公司 | 953.22万元 | |
| 其他 | 464.84万元 | |
| 商誉总额 | 5,245.72万元 |
商誉金额较高。其中，商誉的主要构成为上海劭锦企业管理有限公司、同昌盛业(北京)科技发展有限公司和上海豪翌企业管理有限公司。
1、上海劭锦企业管理有限公司
收购情况
2021年末，企业斥资9,200万元的对价收购上海劭锦企业管理有限公司100.0%的股份，但其100.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值为7,228.33万元，这笔收购所形成的溢价率为27.28%，形成了1,971.67万元的商誉，占当年净资产的1.58%。
2、同昌盛业(北京)科技发展有限公司
（1） 收购情况
2021年末，企业斥资1.6亿元的对价收购同昌盛业(北京)科技发展有限公司60.0%的股份，但其60.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值为1.18亿元，这笔收购所形成的溢价率为35.2%，形成了4,169.77万元的商誉，占当年净资产的3.33%。
（2） 发展历程
同昌盛业(北京)科技发展有限公司的历年业绩数据如下表所示：
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