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衢州发展(600208)2024年一季报深度解读：净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
新湖中宝股份有限公司于1999年上市，实际控制人为“黄伟”。公司的主营业务为房地产。
2024年一季度，公司实现营收22.43亿元，同比大幅增长6.10倍。扣非净利润8.59亿元，同比大幅增长51.17%。衢州发展2024年第一季度净利润5.33亿元，业绩同比下降24.31%。
PART 1
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净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比大幅增加6.10倍，净利润同比降低24.31%
2024年一季度，衢州发展营业总收入为22.43亿元，去年同期为3.16亿元，同比大幅增长6.10倍，净利润为5.33亿元，去年同期为7.04亿元，同比下降24.31%。
净利润同比下降的原因是：
虽然主营业务利润本期为1.19亿元，去年同期为-5.58亿元，扭亏为盈；
但是（1）公允价值变动收益本期为-5.18亿元，去年同期为-1.12亿元，亏损增大；（2）投资收益本期为10.61亿元，去年同期为13.69亿元，同比下降。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 22.43亿元 | 3.16亿元 | 610.24% |
| 营业成本 | 13.11亿元 | 2.40亿元 | 444.97% |
| 销售费用 | 4,932.75万元 | 4,100.68万元 | 20.29% |
| 管理费用 | 9,185.76万元 | 1.22亿元 | -24.82% |
| 财务费用 | 4.30亿元 | 4.50亿元 | -4.47% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.33亿元 | -133.34万元 | 10070.75% |
2024年一季度主营业务利润为1.19亿元，去年同期为-5.58亿元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为22.43亿元，同比大幅增长6.10倍；（2）毛利率本期为41.57%，同比大幅增长了17.72%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
衢州发展2024年一季度非主营业务利润为5.48亿元，去年同期为12.61亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1.19亿元 | 22.24% | -5.58亿元 | 121.26% |
| 投资收益 | 10.61亿元 | 198.93% | 13.69亿元 | -22.54% |
| 公允价值变动收益 | -5.18亿元 | -97.14% | -1.12亿元 | -364.22% |
| 其他 | 551.72万元 | 1.04% | 1,098.88万元 | -49.79% |
| 净利润 | 5.33亿元 | 100.00% | 7.04亿元 | -24.31% |
PART 2
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行业分析
1、行业发展趋势
房地产开发及综合投资运营 近三年房地产行业受宏观政策调控影响，整体市场增速放缓，但结构性机会如城市更新、保障性住房建设推动区域需求。未来行业将向绿色建筑、智能开发转型，长三角等重点区域市场空间仍存，预计2025年市场总规模维持在18万亿元左右，头部企业集中度持续提升
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