南山控股(002314)2024年一季报深度解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司于2009年上市，实际控制人为“中国南山开发（集团）股份有限公司”。公司是一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。主要产品是房地产业务、仓储物流业务、制造业业务、产城综合开发业务。
根据南山控股2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收13.31亿元，同比大幅下降74.08%。扣非净利润-1.30亿元，由盈转亏。南山控股2024年第一季度净利润-8,986.52万元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为房地产业务、仓储物流业务、制造业业务。
1、房地产业务
2023年房地产业务营收75.30亿元，同比去年的76.18亿元基本持平。同期，2023年房地产业务毛利率为16.87%，同比去年的13.25%增长了27.32%。
2、仓储物流业务
2018年-2023年仓储物流业务营收呈大幅增长趋势，从2018年的7.53亿元，大幅增长到2023年的18.21亿元。2023年仓储物流业务毛利率为49.92%，同比去年的48.34%小幅增长了3.27%。
3、制造业业务
2023年制造业业务营收15.07亿元，同比去年的19.87亿元下降了24.18%。同期，2023年制造业业务毛利率为14.78%，同比去年的12.78%增长了15.65%。
主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降74.08%，净利润由盈转亏
2024年一季度，南山控股营业总收入为13.31亿元，去年同期为51.35亿元，同比大幅下降74.08%，净利润为-8,986.52万元，去年同期为1.73亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出4,496.11万元，去年同期支出2.44亿元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为-7,549.31万元，去年同期为3.75亿元，由盈转亏。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 13.31亿元 | 51.35亿元 | -74.08% |
| 营业成本 | 10.07亿元 | 40.62亿元 | -75.22% |
| 销售费用 | 5,394.62万元 | 7,608.23万元 | -29.10% |
| 管理费用 | 8,488.36万元 | 2.14亿元 | -60.40% |
| 财务费用 | 1.84亿元 | 1.60亿元 | 14.49% |
| 研发费用 | 995.97万元 | 1,554.25万元 | -35.92% |
| 所得税费用 | 4,496.11万元 | 2.44亿元 | -81.54% |
2024年一季度主营业务利润为-7,549.31万元，去年同期为3.75亿元，由盈转亏。
虽然毛利率本期为24.34%，同比增长了3.45%，不过营业总收入本期为13.31亿元，同比大幅下降74.08%，导致主营业务利润由盈转亏。
3、非主营业务利润同比下降
南山控股2024年一季度非主营业务利润为3,058.90万元，去年同期为4,150.49万元，同比下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -7,549.31万元 | 84.01% | 3.75亿元 | -120.14% |
| 投资收益 | 1,893.59万元 | -21.07% | 1,066.98万元 | 77.47% |
| 其他收益 | 1,204.53万元 | -13.40% | 1,478.57万元 | -18.53% |
| 其他 | 199.38万元 | -2.22% | 2,097.64万元 | -90.50% |
| 净利润 | -8,986.52万元 | 100.00% | 1.73亿元 | -152.00% |
行业分析
1、行业发展趋势
南山控股属于综合地产开发与高端仓储物流双主业运营的房地产及物流行业。 房地产行业近三年受政策调控及市场调整影响，整体增速放缓，2024年行业营收均值同比下降41.95%，部分企业通过业务多元化寻求增长。仓储物流领域受益于电商及供应链升级需求，市场空间稳步扩张，但竞争加剧。未来行业将向高质量开发、资产轻量化及智慧化运营转型，具备资源整合能力的企业更具优势。
2、市场地位及占有率
南山控股2023年房地产全口径销售额173.7亿元，同比增长15.8%，但营收占比62.45%的房地产业务受减值影响拖累整体盈利；仓储物流业务营收占比15.1%，尚未形成规模优势，行业竞争力处于中游水平，暂未进入细分领域头部阵营。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 南山控股（002314） | 以高端仓储物流为战略业务，房地产开发为支撑，布局全国63个物流与产业园区 | 2024年仓储物流营收占比15.1%，房地产销售额36亿元，行业排名第161位 |
| 中储股份（600787） | 央企背景的仓储物流龙头企业，覆盖大宗商品供应链综合服务 | 2024年智慧物流业务收入占比超35%，仓储规模居行业前三 |
| 招商蛇口（001979） | 综合性城市开发运营商，涵盖住宅、商业、产业园区等领域 | 2024年产业园区运营面积超5000万㎡，营收贡献率25% |
| 万科A（000002） | 全国性房地产开发企业，业务延伸至物流、商业等领域 | 2024年物流仓储业务管理规模突破1600万㎡，市占率约8% |
| 保利发展（600048） | 以房地产开发为核心，拓展物业服务、商业管理等业务 | 2024年地产销售金额行业排名前五，商业运营收入同比增长22% |
1、经营分析总结
最近10年一季度，公司净利润长期处于亏损状态，2024年一季度净利润亏损8,986.52万元，同比去年由盈转亏。
公司主营利润近5年一季度长期处于亏损状态，由于营收的大幅下降，2024年一季度主营利润亏损7,549.31万元，同比去年由盈转亏。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 23 | 85 | 41 | 61 | 38 |
| 行业中位数 | 44 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 37 | 7 | 35 | 25 | 29 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.47 | 0.48 | 0.72 | 0.82 | 0.74 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期南山控股PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 南山控股 | 0.540223 | 3782 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 南山控股 | 1.192952 | 3091 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
南山控股神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.5402 | 1.1929 | 38 | 3568 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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