新黄浦(600638)2024年一季报深度解读：资产负债率同比下降，主营业务利润亏损有所减小
上海新黄浦实业集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合资金信托计划)”。公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等。
根据新黄浦2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收2.17亿元，同比大幅下降60.47%。扣非净利润97.57万元，同比大幅下降76.12%。新黄浦2024年第一季度净利润73.37万元，业绩同比大幅下降90.92%。本期经营活动产生的现金流净额为-3.41亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产业，占比高达86.39%，其中房地产销售为第一大收入来源，占比80.41%。
1、房地产销售
2023年房地产销售营收27.40亿元，同比去年的41.33亿元大幅下降了33.7%。2021年-2023年房地产销售毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的6.83%，大幅增长到了2023年的16.1%。
2、房地产出租
2021年-2023年房地产出租营收呈大幅增长趋势，从2021年的6,099.94万元，大幅增长到2023年的2.04亿元。2023年房地产出租毛利率为49.38%，同比去年的46.62%小幅增长了5.92%。
3、提供劳务
2023年提供劳务营收3,936.88万元，同比去年的3,372.68万元增长了16.73%。2019年-2023年提供劳务毛利率呈大幅增长趋势，从2019年的-35.2%，大幅增长到了2023年的-7.75%。
4、酒店业
2021年-2023年酒店业营收呈增长趋势，从2021年的2,512.77万元，增长到2023年的3,079.54万元。2021年-2023年酒店业毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的-27.85%，大幅增长到了2023年的3.26%。
2017年，该产品名称由“酒店”变更为“酒店业”。
5、贸易业务
2021年-2023年贸易业务营收呈大幅增长趋势，从2021年的33.90万元，大幅增长到2023年的705.71万元。
2020年，该产品名称由“金融业”变更为“贸易业务”。
6、金融业
2023年金融业营收342.03万元，同比去年的2,270.54万元大幅下降了84.94%。同期，2023年金融业毛利率为31.4%，同比去年的93.05%大幅下降了66.25%。
2017年，该产品名称由“提供劳务”变更为“金融业”。
净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比下降60.47%，净利润同比下降90.92%
2024年一季度，新黄浦营业总收入为2.17亿元，去年同期为5.50亿元，同比大幅下降60.47%，净利润为73.37万元，去年同期为807.62万元，同比大幅下降90.92%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然（1）主营业务利润本期为-882.99万元，去年同期为-2,883.28万元，亏损有所减小；（2）所得税费用本期支出34.63万元，去年同期支出1,509.25万元，同比大幅下降。
但是公允价值变动收益本期为-293.22万元，去年同期为3,668.69万元，由盈转亏。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.17亿元 | 5.50亿元 | -60.47% |
| 营业成本 | 6,810.33万元 | 4.20亿元 | -83.79% |
| 销售费用 | 5,543.11万元 | 5,700.64万元 | -2.76% |
| 管理费用 | 5,561.55万元 | 4,923.79万元 | 12.95% |
| 财务费用 | 3,453.86万元 | 3,023.16万元 | 14.25% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 34.63万元 | 1,509.25万元 | -97.71% |
2024年一季度主营业务利润为-882.99万元，去年同期为-2,883.28万元，较去年同期亏损有所减小。
虽然营业总收入本期为2.17亿元，同比大幅下降60.47%，不过毛利率本期为68.66%，同比大幅增长了45.10%，推动主营业务利润亏损有所减小。
3、非主营业务利润同比大幅下降
新黄浦2024年一季度非主营业务利润为990.99万元，去年同期为5,200.15万元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -882.99万元 | -1203.44% | -2,883.28万元 | 69.38% |
| 投资收益 | 524.80万元 | 715.26% | 1,507.71万元 | -65.19% |
| 公允价值变动收益 | -293.22万元 | -399.63% | 3,668.69万元 | -107.99% |
| 营业外收入 | 363.05万元 | 494.81% | 23.30万元 | 1457.99% |
| 营业外支出 | 72.38万元 | 98.65% | 46.17万元 | 56.78% |
| 其他收益 | 384.52万元 | 524.06% | 313.80万元 | 22.54% |
| 信用减值损失 | 85.15万元 | 116.06% | -266.98万元 | 131.90% |
| 其他 | -9,274.36元 | -1.26% | -2,104.18元 | -340.76% |
| 净利润 | 73.37万元 | 100.00% | 807.62万元 | -90.92% |
资产负债率同比下降
2024年一季度，企业资产负债率为75.99%，去年同期为80.76%，同比小幅下降了4.77%。
资产负债率同比下降主要是总负债本期为149.10亿元，同比下降23.09%，另外总资产本期为196.22亿元，同比下降18.26%。
1、偿债能力：Word(style=T, strings=经营活动现金流净额/短期债务为-1.54，去年同期为-6.37，经营活动现金流净额/短期债务连续两期都很低。, color=)
近五期偿债能力指标汇总
| 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 | 2023年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 1.24 | 1.27 | 1.40 | 1.55 | 1.62 |
| 速动比率 | 0.87 | 0.81 | 0.81 | 0.79 | 0.61 |
| 现金比率(%) | 0.49 | 0.44 | 0.34 | 0.40 | 0.32 |
| 资产负债率(%) | 75.99 | 80.76 | 78.90 | 79.56 | 71.33 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 7.46 | 2.28 | 2.54 | 3.93 | 5.63 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | -1.54 | -6.37 | -9.01 | 0.06 | -3.55 |
| 货币资金/短期债务 | 23.05 | 39.56 | 43.43 | 3.34 | 22.66 |
Word(style=T, strings=经营活动现金流净额/短期债务为-1.54，去年同期为-6.37，经营活动现金流净额/短期债务连续两期都很低。, color=)表明企业短期偿债压力较大。
行业分析
1、行业发展趋势
新黄浦主营业务为房地产开发与经营，属于房地产行业。 近三年房地产行业受政策调控及市场供需调整影响，增速趋缓，但结构性机会显现。2023年商品房销售额同比降幅收窄至5.8%，行业集中度持续提升，头部企业加速布局城市更新与保障性住房。未来市场空间将聚焦于核心城市群存量改造、绿色建筑及智慧社区领域，预计2025年行业规模维持12万亿量级，政策引导下逐步向高质量发展转型。
2、市场地位及占有率
新黄浦作为区域性房企，以上海为核心布局住宅及商业地产开发，2024年在上海本地商品房销售排名位列前20，区域市场占有率约1.3%，整体规模处于行业中游，尚未形成全国性品牌影响力。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 新黄浦（600638） | 上海本地房企，主营住宅开发及商业资产运营 | 2025年上海区域在售项目占比超70% |
| 三湘印象（000863） | 文旅地产开发商，深耕长三角文旅综合体 | 2024年文旅项目营收占比达42% |
| 光明地产（600708） | 光明集团旗下地产平台，聚焦保障房与城市更新 | 2025年保障房项目签约规模超50亿元 |
| 中华企业（600675） | 上海国资房企，开发中高端住宅及商业地产 | 2025年新增土储80%位于长三角核心城市 |
| 上实发展（600748） | 上实集团地产板块，涉足住宅开发与产业园区 | 2024年产业园区运营收入同比增18% |
1、经营分析总结
2024年一季度扣非净利润亏损178.05万元，是10年来一季度的首次亏损。
2021-2023年一季度公司主营利润持续下降，由于毛利率的大幅增长，2024年一季度主营利润亏损882.99万元，较去年同期的亏损有大幅好转。
2、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.67 | 0.63 | 0.86 | 0.80 | 0.64 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | - | 4.36 | - | -3.57 | - |
| 描述 | - | 非常有可能 | - | 可能性不高 | - |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
3、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，新黄浦近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2025年01月23日，新黄浦的PE-TTM是91.94，而住宅开发行业的PE-TTM是18.65，新黄浦的PE-TTM远高于住宅开发行业的PE-TTM。
4、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 新黄浦 | 0.469413 | 3832 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 新黄浦 | 19.278923 | 25 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
新黄浦神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.4694 | 19.278 | 15 | 2015 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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